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住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。設立維修基金的目的是為了保障商品住宅及其相關公共設施的大中修和更新改造，對延長房屋使用壽命，實現物業的保值，保障業主的權益起到了一定的積極作用。

1 從管理制度分析維修資金實際應用

住宅專項維修資金設立的本意是為房屋住宅的所有者與使用者提供及時、有效的質量維修保障，但依據《住宅專項維修資金管理辦法》對于維修資金的相關管理規定，同時結合維修資金的實踐應用來看，住宅專項維修資金制度在“資金繳納管理”、“資金使用權與使用流程”“適用范圍與使用條件”等方面都存在一定缺陷問題。

一、資金繳納管理

從資金繳納和管理角度來看，《住宅專項維修資金管理辦法》對于維修資金的繳納比例有著明確規定：

1 商業住宅、非住宅繳納比例為，每平方米交存當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

2 出售公有住房，業主按照建筑面積，每平方房改成本價的2%進行交存。

尤其首期維修金為一次性交存，這無疑是一筆不小的費用支出，對業主造成較大的資金壓力。

二、資金使用權與使用流程

從資金使用權與使用流程來看，專項維修資金的使用非個人所能決定，而是需要物業或業主大會提出具體方案，且“須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過”才能使用。申請與使用過程較為繁瑣，房屋質量缺陷問題往往無法得到及時有效的維修解決。

三、適用范圍與使用條件

從適用范圍與使用條件來看，雖然《住宅專項維修資金管理辦法》規定維修資金的使用范圍為住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新，包括地基、墻體、外墻面、電梯、消防等部分，基本涵蓋了房屋住宅的主要質量缺陷問題。但其使用條件規定“維修資金需在質量保修期滿后才可以申請使用”，卻令上述保障內容的實際保障效果大打折扣。

一方面，依據《建設工程質量管理條例》規定，國內住宅主體工程的保修期為50年、屋面防水保暖保冷工程為5年、電氣排水管道、設備裝修工程為2年。但實踐研究發現，相關質量缺陷問題的高發頻發期多為其質量保修期內。

另一方面，雖然《建設工程質量管理條例》規定保修期內出現相關質量缺陷問題由相關質量責任主體進行修復或賠償，但國內房屋住宅質量維修長期存在“質量責任難追溯”、“主體責任難劃分”、“質量維修不及時”等問題。

因此，房屋住宅的所有者或使用者在面臨相關質量缺陷問題時，往往既難以有效通過質量保修制度及時修復、解決相關質量問題，又無法使用專項維修資金進行維修。反而，數額不菲的專項維修資金長期無法得到有效利用，質量保障效果大打折扣。

綜上，住宅專項維修資金對解決房屋共用部位、設施設備的修繕、改造，有一定的積極作用，但實際應用中，在“資金繳納管理”、“資金使用權與使用流程”“適用范圍與使用條件”等方面都存在一定缺陷問題，無法有效解決業主面臨的實際房屋質量問題。國內房屋住宅質量缺陷保障制度亟待進一步的優化完善。

2 IDI工程質量潛在缺陷保險 補充完善現有住宅質量保障體系

IDI工程質量潛在缺陷保險，是近年來國內工程保險領域出現的創新質量險種，是國家運用保險機制補充和完善現有房屋住宅質量保障體系的重要嘗試探索，能夠有效防范和解決各類住宅質量潛在缺陷風險。截至目前，IDI保險已在北京、上海、深圳、廣州等十余個重點省市區開展試點工作。

IDI工程質量潛在缺陷保險

是指以在保修范圍和保修期限內出現的，由于質量潛在缺陷風險導致的建筑物損壞、維護、重修、重置費用為標的的保險。該險種由開發商投保，保險公司將對保險標的在賠償責任范圍內的物質損失履行賠償義務。

作為全新的工程質量險種，IDI保險在保險期限、保障范圍與風險管理服務方面具有的保險特點，令其在實際房屋住宅質量缺陷問題中發揮重要保障作用。

一、保障范圍與保險期限

《建設工程質量管理條例》規定，房屋住宅主體工程的維修期為50年，屋面防水保暖保冷工程為5年；電氣排水管道、設備裝修工程為2年。國內學者依據上海市建筑科學研究院的相關檢測數據統計分析，得出房屋缺陷維修費用的時間分布主要集中在完工10年內，相關質量缺陷數量在10年基本呈逐年遞減趨勢。

IDI保險對于保溫和防水工程的保險期限5年，對于裝飾裝修工程的保險期限為2年，對于地基基礎與主體機構工程的保險期限更是長達10年，無論保障范圍還是保險期限都能有效滿足業主對于房屋住宅質量缺陷問題的保障需求。

此外，通過保險理賠機制，業主在發現質量問題后可直接向保險公司提出理賠，由保險公司核實，屬于保險賠付范圍，可直接賠付，縮短維修流程；避免資金申請中存在的流程多、速度慢、以及避免多方責任推諉，減少糾紛的產生。也有利于物業管理公司與業主建立新型的合作關系。

二、質量風險管理

從質量風險管理服務來看，相較于住宅專項維修資金的“事后補救”處理原則，IDI保險更加注重“防患未然”，即引入專業的質量風險管理服務機構力量參與工程質量風險管理。通過覆蓋建設工程全生命周期環節的質量風險管理服務，IDI保險能夠有效防范和應對各類質量風險問題，強化現有工程質量保障體系，切實保障工程質量安全，保障業主合法權益。

綜上，針對目前國內房屋住宅領域出現的各類質量缺陷問題，住宅專項維修資金制度存在一定缺陷問題，無法及時有效解決業主面臨的實際房屋質量問題。IDI保險的出現，為現有房屋住宅質量保障體系提供了新的解決思路與優化完善契機。

今年兩會中，全國政協委員、內蒙古自治區住房和城鄉建設廳副廳長揭新民就提出“對于新建住宅工程，逐步推行投保IDI保險。對于已交付使用且繳納過維修資金的住宅工程，轉維修資金為IDI保費。”可以預見，未來隨著IDI工程質量潛在缺陷保險的市場應用進一步擴大，其保險保障作用將更加顯著，IDI保險技術與管理服務也將更加完善，進而持續優化完善現有房屋住宅質量保障體系。