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首先我們要清楚的是：履約保證金和質(zhì)量保證金同時收取不合法。

早在2016年，國務(wù)院《關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》（國辦發(fā)[2016]49號）第四條便規(guī)定，在工程項目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，建設(shè)單位不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。

2017年，住建部和財政部聯(lián)合印發(fā)的《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（建質(zhì)[2017]138號）第六條也明文規(guī)定，在工程項目竣工前，已經(jīng)繳納履約保證金的，發(fā)包人不得同時預(yù)留工程質(zhì)量保證金。

也就是說，在工程竣工前同時收取履約保證金和質(zhì)量保證金不符合我國法律規(guī)定。而在這一法律前提下，何時以及如何收取質(zhì)量保證金也成了許多業(yè)主頗為困惑的問題。

1 怎樣收取質(zhì)量保證金才合法？

在實踐中，質(zhì)量保證金的扣留方式主要有兩種：1）逐次扣留，即發(fā)包人在支付工程進(jìn)度款時按比例逐次扣留；2）一次性扣留，即發(fā)包人在工程竣工結(jié)算時一次性扣留質(zhì)量保證金。

要回答兩種扣留方式是否合法這個問題，不妨從質(zhì)量保證金的定義著手分析。

根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理辦法》（下簡稱《辦法》），建設(shè)工程質(zhì)量保證金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。

這里業(yè)主的困惑主要集中在兩處：質(zhì)量保證金應(yīng)從哪筆工程款中預(yù)留？如何預(yù)留？

建設(shè)工程合同中的工程款有預(yù)付款、進(jìn)度款、中間結(jié)算款、結(jié)算款之分。預(yù)付款是在工程建設(shè)開始前發(fā)包人支付的工程款；進(jìn)度款和中間結(jié)算款是在施工過程中，發(fā)包人按照合同的約定及工程的施工進(jìn)度情況支付給承包人的工程款；結(jié)算款則是指建設(shè)工程竣工驗收后發(fā)包人支付的工程價款。

預(yù)付款、進(jìn)度款和中間結(jié)算款皆發(fā)生在工程未竣工階段，與《辦法》中“工程項目竣工前發(fā)包人不得同時預(yù)留工程履約保證金和工程質(zhì)量保證金”相違背。因此，實踐中較為常見的“發(fā)包人在支付工程進(jìn)度款時按比例逐次扣留質(zhì)量保證金”事實上違反了《辦法》規(guī)定。

再來看第二種扣留方式。

在工程竣工結(jié)算時一次性扣留質(zhì)量保證金，顯然符合《辦法》關(guān)于時間要求的規(guī)定。但這里存在著另一個問題。

《辦法》明確：缺陷責(zé)任期從工程通過竣工驗收之日起計。另外根據(jù)《建筑工程施工發(fā)包與承包計價管理辦法》第十六條，承包方應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收合格后的約定期限內(nèi)提交竣工結(jié)算文件。彼時發(fā)包方才將予以答復(fù)并對剩余的工程款項做清理結(jié)算。

不難看出，缺陷責(zé)任期可能早于竣工結(jié)算開始。也就是說，質(zhì)量保證金的生效時間先于其扣留時間。另外根據(jù)定義，作為保證承包方在缺陷責(zé)任期履行維修義務(wù)的現(xiàn)金擔(dān)保，質(zhì)量保證金本應(yīng)在缺陷責(zé)任期開始前提交。

因此，第一種扣留方式不合法，第二種扣留方式合法但不合理。

2 怎樣收取質(zhì)量保證金合法又合理？

根據(jù)《辦法》，合理又合法的質(zhì)量保證金應(yīng)在竣工后和通過竣工驗收間收取。

這里我們仔細(xì)分析下竣工驗收這個關(guān)鍵時間點。此時，履約保證金作用已經(jīng)完成，根據(jù)合同約定發(fā)包人應(yīng)當(dāng)退還承包人的履約保證金。同時，為了落實承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，可以收取不超過工程結(jié)算價款的3%質(zhì)量保證金或質(zhì)量保函。

1 第一種，雙方約定直接從履約保證金中扣留不超過3%的質(zhì)量保證金。

2 第二種，發(fā)包人先提交質(zhì)量保證金，然后再開展竣工驗收，一旦驗收合格，同步退還履約保證金。

3 第三種，發(fā)包人提交質(zhì)量保函，徹底解決質(zhì)量保證金的收取及未來的管理、扣除及退還問題。

第三種做法有法可依：根據(jù)《辦法》，采用工程質(zhì)量保證擔(dān)保、工程質(zhì)量保險等其他保證方式的，發(fā)包人不得再預(yù)留質(zhì)量保證金。另外，《辦法》第七條還規(guī)定，發(fā)包人應(yīng)按照合同約定方式預(yù)留保證金，保證金總預(yù)留比例不得高于工程價款結(jié)算總額的3%。合同約定由承包人以銀行保函替代預(yù)留保證金的，保函金額不得高于工程價款結(jié)算總額的3%。不難看出，質(zhì)量保函不僅和質(zhì)量保證金地位一致，且額度要求也相同。

3 建筑質(zhì)量如何更好地保證？

要求承包人提交質(zhì)量保證金，歸根結(jié)底還是為了保證建筑質(zhì)量。而作為缺陷責(zé)任期的質(zhì)量擔(dān)保，質(zhì)量保證金僅能保證至多兩年的質(zhì)量保修（《辦法》第二條）。

我國《建筑法》規(guī)定的質(zhì)量保修期卻遠(yuǎn)超過缺陷責(zé)任期：地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程的最低保修年限短則幾十年，長則上百年；屋面防水工程、衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏的最低保修年限為5年；僅有電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程的最低保修年限為2年。

要在漫長的保修期內(nèi)落實質(zhì)量責(zé)任，質(zhì)量保險方為最優(yōu)選擇。IDI工程質(zhì)量潛在缺陷保險是近年來國內(nèi)工程質(zhì)量保險領(lǐng)域試點應(yīng)用的創(chuàng)新險種，具有保障范圍較廣、保障期限較長、創(chuàng)新引入第三方質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)（TIS服務(wù)）等功能特點，能夠為房屋建筑在缺陷責(zé)任期外的質(zhì)量缺陷風(fēng)險提供有效保險保障。

IDI保險功能特點：

保障范圍：IDI保險的保障范圍較廣，包括地基、房屋主體結(jié)構(gòu)、防水和保溫工程、裝飾裝修工程等質(zhì)量缺陷問題保障。

保險期限：IDI保險對于裝飾裝修工程的保險期限為2年，對于防水和保溫工程的保險期限為5年，對于主體結(jié)構(gòu)工程的保險期間更是可長達(dá)10年之久。

TIS服務(wù)：通過引入專業(yè)第三方質(zhì)量風(fēng)險管理力量，參與項目建設(shè)全生命周期的質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)，有效防范和化解各類工程質(zhì)量潛在缺陷風(fēng)險。

綜上所述，IDI保險能夠較好地應(yīng)對房屋住宅在缺陷責(zé)任期之后的各類工程質(zhì)量問題，同時通過創(chuàng)新質(zhì)量風(fēng)險管理服務(wù)強(qiáng)化項目質(zhì)量風(fēng)險管理，是有效防范避免各類工程質(zhì)量問題、落實保修期相關(guān)質(zhì)量責(zé)任的有效保障工具。