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“外墻脫落”是房屋住宅使用過程中較為常見的一類質量安全問題，其風險源頭不僅來自建筑物在建設時期的設計、施工、用料等環節問題，還包括建筑物在使用過程中的檢查、維護、修繕等管理工作。“外墻脫落”風險事故的相關責任人也牽連甚廣，既涉及建筑物質量保修期內的開發商、建設單位，也涉及建筑物使用過程中的業主、租住使用者與物業單位。

尤其值得重視的是，由“外墻脫落”導致的質量安全事故存在很大的風險不確定性，輕則可能造成一些財物的經濟損失，重則可能構成對人身生命安全的嚴重威脅。因此，“外墻脫落”質量安全事故一方面有著難以預測的事故損失損傷結果，另一方面存在責任人主體較多，責任追溯復雜的問題。

1 責任追溯

建筑物外墻脫落在工程質量保證期間與保證期間之外的使用期間有著不同的質量安全責任主體。因此，風險事故的發生時期即成為界定相應責任主體的關鍵因素。

質量保證期間

我國《房屋建筑工程質量保修辦法》規定：在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。

依據上述規定內容，“外墻脫落”風險事故的發生時間是否處于相應質量保修期內，將決定著建設單位是否需要承擔相應的質量保修與損失賠償責任。

一般而言，建筑物外墻脫落所涉的項目部分主要包括外墻保溫工程與外墻外飾工程。依據我國《民用建筑節能條例》與《建設工程質量管理條例》的相關規定，外墻保溫工程的保修期為5年，外墻裝飾工程的保修期為2年。在此期間，一旦由于防水、滲漏、保溫材料原因或外墻外飾面材脫落等原因造成致損致傷事故，由建設單位承擔影響的賠償責任，當然建設單位可向相應的責任方進行追償。

質量保證期外

我國對于建筑物質量保證期外的外墻脫落責任規定，最早見于《民法通則》第126條：建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。

《侵權責任法》第85條則在《民法通則》基礎上進一步將責任人擴大到使用人：建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。

因此，質量保證期外的外墻脫落責任主體包括：1.所有人（業主）；2.管理人（物業）3.使用人（租住使用者）。實務中，房屋住宅建筑的所有人與使用人通常為業主。因此相應的責任追溯也圍繞“業主”與“物業”兩大責任主體。

依據《物權法》第70條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。即業主對建筑物外墻有著“共有共管”的權利，同時也承擔相應質量安全事故的共同賠償責任。法務案例中，“一人傷亡，全樓業主共同承擔賠償責任”的情形屢見不鮮。

依據《物業管理條例》規定，物業服務公司接受業主的委托，對建筑物承擔管理責任。即具有物業管理服務的建筑物，其外墻檢查、維修、修繕等管理工作由物業服務公司負責，相應的損傷損失也由物業公司承擔賠償責任。

2 風險應對

隨著國內新建高層住宅項目數量與老舊住宅小區的使用年限不斷增加，建筑物“外墻脫落”風險也不斷提高。作為“外墻脫落”風險事故的相關責任主體，建設單位、業主、物業服務公司都亟需有效的風險應對手段，避免風險事故對自身造成的經濟賠償損失。

建設單位

建設單位的“外墻脫落”質量安全責任主要集中質量保證期間，如上文所述，所涉項目工程主要包括“外墻保溫工程”與“外墻外飾工程”，質保期時間分別為5年和2年。

建設單位防范應對“外墻脫落”風險的主要方式，除了在完工階段依據相應標準規范對項目工程進行嚴格驗收，還應充分利用工程保險這一有效風險管理工具，防范和化解各類質量安全風險。

IDI工程質量潛在缺陷保險

是指項目工程因設計、材料和施工等原因造成質量不符合工程建設強制性標準以及合同的約定，在使用過程中暴露出包括建筑物漏水、裂縫、傾斜、外墻脫落等質量缺陷而產生的修復賠償責任，由保險公司承擔重置維修或損失賠償責任的保險。

但需要注意的是，IDI工程質量潛在缺陷保險的保險賠償責任僅限于建筑物質量缺陷本身的重置維修或損失賠償費用。其主要作用在于覆蓋整個建設生命周期的風險管理服務，從技術、用料、管理等源頭上避免質量安全風險的發生。

物業公司

物業公司接受業主委托，以收取物業管理費形式提供包括建筑物外墻檢查、維修、管理等物業管理服務，同時承擔相應的損失損傷賠償責任。實務中，許多物業公司缺乏相應的安全管理意識，鮮少會對建筑物外墻進行定期排查、維修，同時維修所涉費用不菲，物業公司往往難以做到有效維修。因此，物業公司存在較大的賠償責任風險。

依據《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》規定，物業費中應包括公眾責任保險的投保費用。由此可見，除了建設單位可以利用保險力量有效防范和規避建筑物外墻脫落風險，物業公司同樣可以通過保險投保，利用保險賠付轉移自身的風險事故賠償責任。

公眾責任保險

公眾責任保險以被保險人的公眾責任為承保對象，提供被保險人在保險單明細表中列明的地點范圍內依法從事生產、經營等活動以及由于意外事故造成第三者財產或人身的損失或費用，依法應由被保險人承擔的民事賠償責任。

業主

由于造成外墻脫落的主要風險原因質量保證時間較短，客觀上，業主承擔著較大的質量安全風險責任。同時，小業主雖然擁有對建筑物共有部分的管理權利，但卻缺乏相應的檢查、維修、管理能力與精力，防范應對“外墻脫落”風險的主要方式即是委托專業物業服務公司代為管理。

近年來，高層建筑物外墻脫落事故頻繁發生，造成了嚴重的人身生命與財產安全風險。開發商、業主、物業公司作為風險事故的主要責任主體，應積極排查并采取包括保險投保等風險管理工具，防范避免風險事故發生，有效應對風險事故損失。