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在剛開(kāi)始從事訴責(zé)險(xiǎn)項(xiàng)目時(shí)，為了指導(dǎo)一線人員展業(yè)，崔老師撰寫(xiě)了100多例不同類(lèi)型的承保案例。

如需了解這些案例，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)《訴責(zé)論談》，用“投保案例”關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索。

這些案例，都是崔老師在剛接受承保時(shí)撰寫(xiě)的。從訴訟的進(jìn)程看，一般都是在原告剛起訴立案或尚未起訴立案時(shí)，也就是并無(wú)法院判決結(jié)果。

崔老師在案例分析中，會(huì)根據(jù)案情結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)案件結(jié)果走向進(jìn)行分析預(yù)判，據(jù)以作出保全是否錯(cuò)誤能否承保的結(jié)論。

很多朋友會(huì)關(guān)心，這些案例，后續(xù)到底是什么進(jìn)展呢？原告打贏官司了嗎？因案例太多，沒(méi)有辦法一一進(jìn)行跟蹤。最近，崔老師會(huì)從裁判文書(shū)網(wǎng)檢索類(lèi)似法院終審的案例，分享給朋友們。

今天就從裁判文書(shū)網(wǎng)檢索到了一例法院終審判決的案例，與崔老師原撰寫(xiě)的案例案情非常類(lèi)似但并非同案，特分享給朋友們。

導(dǎo)讀：

代理人濫用代理權(quán)，將房主委托銷(xiāo)售的房屋以明顯低于市場(chǎng)行情的價(jià)格出售給第三方，房主能要回自己的房屋嗎？如無(wú)法要回，原房主的損失由誰(shuí)賠償？請(qǐng)看以下法院判決的訴責(zé)險(xiǎn)投保案例！

一、案情回顧：房主委托受托人出售房產(chǎn)，受托人以不合理的低價(jià)出售房產(chǎn)，法院判決受托人賠償房主差價(jià)損失74萬(wàn)元

（一）房主將名下房產(chǎn)經(jīng)公證委托受委托人出租、出售等

柯某原擁有位于廈門(mén)市海滄區(qū)建筑面積53.79平方米房產(chǎn)一處。

2016年4月某日，柯某作為委托人，在公證處辦理了委托公證手續(xù)，委托鄭某代為出租、辦理借（貸）款手續(xù)，出售上述房產(chǎn)，并有權(quán)與買(mǎi)受人商定房產(chǎn)交易價(jià)格、房款支付方式、房產(chǎn)交付等合同的各項(xiàng)條款并代為簽署房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及相關(guān)協(xié)議、文件、領(lǐng)取售房款，及有權(quán)辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)等。

（二）受委托人將受托房產(chǎn)出售轉(zhuǎn)手

2016年6月某日，鄭某以柯某的名義與案外人蔡某簽訂一份《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定，柯某作為賣(mài)方將上述房產(chǎn)以30萬(wàn)元的總價(jià)出售給蔡某，定金為2萬(wàn)元；蔡某通過(guò)向銀行按揭貸款的方式付款.....；賣(mài)方在買(mǎi)方支付扣除交房保證金外的購(gòu)房款之日起5日內(nèi)，將房產(chǎn)交付給買(mǎi)方；自合同簽訂之日起15日內(nèi)，雙方共同到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等。

2016年4月至5月，鄭某數(shù)次陸續(xù)向柯某的銀行賬戶轉(zhuǎn)入42.5萬(wàn)元（含另一套房產(chǎn)售房款）。

2016年6月某日，鄭某作為柯某的代理人，與蔡某共同向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理了上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓及權(quán)屬變更登記手續(xù)。

（三）原房主認(rèn)為受委托人以不合理的低價(jià)出售自己的房產(chǎn)造成損失起訴至法院

其后，柯某發(fā)現(xiàn)，鄭某出售的自己的房產(chǎn)價(jià)格，與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)行情落差巨大，認(rèn)為，鄭某以不合理的低價(jià)賤賣(mài)了自己的房產(chǎn)，要求鄭某賠償損失。

2019年1月，柯某以鄭某為被告，以委托合同糾紛案由，向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院判令鄭某支付剩余房款30萬(wàn)元，并賠償損失120萬(wàn)元等。

起訴后，柯某向法院申請(qǐng)了財(cái)產(chǎn)保全，提供了某保險(xiǎn)公司保額為150萬(wàn)元的訴責(zé)險(xiǎn)做保全的擔(dān)保。

（四）一審法院判決受委托人賠償原房主損失的30%約43萬(wàn)元

訴訟中，經(jīng)法院委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)上述房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估鑒定，經(jīng)評(píng)估的價(jià)值為103.73萬(wàn)元。

案件審理中，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在：

柯某認(rèn)為：鄭某作為受托人，未盡到合理注意義務(wù)，以不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)。

鄭某認(rèn)為：本人非專(zhuān)業(yè)中介人士，無(wú)法預(yù)見(jiàn)廈門(mén)房?jī)r(jià)在2016年飛速上漲的事實(shí)，已盡到合理的注意義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

一審法院認(rèn)為：

柯某通過(guò)公證的方式向鄭某出具委托書(shū)，雙方之間成立合法的委托合同關(guān)系，均應(yīng)按照誠(chéng)實(shí)信用原則予以遵守履行。鄭某在接受柯某委托辦理出賣(mài)房產(chǎn)的相關(guān)事宜后，應(yīng)盡到受托人的一般善意注意義務(wù)，應(yīng)在相對(duì)合理的價(jià)格內(nèi)出售房屋。

本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)經(jīng)評(píng)估后價(jià)值為1037300元，鄭某以30萬(wàn)元的價(jià)格出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)，明顯以不合理的低價(jià)出售房產(chǎn)，未盡到受托人的合理注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

考慮到鄭某在出售房屋時(shí)無(wú)法嚴(yán)格按照評(píng)估價(jià)格出賣(mài)房屋，本院根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)實(shí)際情況并參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑艞l第二款的規(guī)定，確定鄭某至少應(yīng)以訟爭(zhēng)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)70%的價(jià)格出售房產(chǎn)才符合善意委托人的標(biāo)準(zhǔn)。

鄭某應(yīng)賠償柯某損失的差價(jià)部分為評(píng)估價(jià)值70%與出賣(mài)價(jià)格之間的差額即426110元。故判決：

鄭某賠償柯某損失426110元。

（五）二審法院改判受委托人賠償原房主房?jī)r(jià)損失74萬(wàn)元，保全費(fèi)用5000元

一審判決后，雙方均不服一審結(jié)果，提出上訴。二審審理后認(rèn)為：

首先，鄭某作為受托人，受柯某之委托出售訟爭(zhēng)房產(chǎn)，其必應(yīng)盡到必要的注意義務(wù)。

鄭某出售房產(chǎn)的價(jià)格與一審法院依法評(píng)估的價(jià)格相差三倍以上，即使與鄭某提供的案外人的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，價(jià)格也相差近一倍。

鄭某未正當(dāng)履行委托事務(wù)，因其故意或重大過(guò)失，造成柯某的損失。無(wú)論是適用一審判決援引的《民法總則》第164條規(guī)定，還是《合同法》第406條的規(guī)定，鄭某均應(yīng)對(duì)柯某的損失負(fù)有賠償責(zé)任。

其次，一審法院依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)訟爭(zhēng)房產(chǎn)在鄭某出售時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，鄭某亦未提出重新鑒定或補(bǔ)充鑒定，應(yīng)視為訟爭(zhēng)房產(chǎn)在鄭某出售時(shí)的合理價(jià)格。

再次，一審判決以《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑艞l第二款，認(rèn)定鄭某應(yīng)賠償柯某的損失。該條款系認(rèn)定針對(duì)撤銷(xiāo)權(quán)訴訟中認(rèn)定轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否過(guò)低，從而侵害債權(quán)人利益的標(biāo)準(zhǔn)，而非本案中賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，故一審判決以此判處鄭某賠償金額，屬適用法律失當(dāng)，應(yīng)予以糾正。

如前所述，一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)所作出的鑒定結(jié)論程序合法、并無(wú)相反的充分證據(jù)予以推翻，應(yīng)予以認(rèn)定該評(píng)估價(jià)格符合正常、合理的市場(chǎng)行情。

依據(jù)該評(píng)估價(jià)格，鄭某出售的價(jià)格與此相差737300元，此屬于柯某所受到之損失，鄭某應(yīng)予以賠償。因鄭某的過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致柯某合法權(quán)益受損，其采取必要保全措施保障其權(quán)益實(shí)現(xiàn)，則保全費(fèi)亦應(yīng)由鄭某負(fù)擔(dān)。

故最終判決：

鄭某賠償柯某房?jī)r(jià)損失737300元，保全費(fèi)用損失5000元。

二、案件分析點(diǎn)評(píng)：代理人不當(dāng)履職造成損失需要賠償

本案歷經(jīng)二審終于落幕。司法實(shí)踐中，此類(lèi)糾紛層出不窮。剛看到此案例，崔老師高度懷疑此為崔老師原撰寫(xiě)的案例，但仔細(xì)閱讀判決書(shū)后，確定不是同一案例。

（一）代理人不當(dāng)履職造成損失需要賠償

本案例中，涉及到的法律問(wèn)題，為受委托人的合理注意義務(wù)，或者代理權(quán)的正當(dāng)履行問(wèn)題。

關(guān)于此，原《民法總則》與已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施的《民法典》的規(guī)定相同，并無(wú)變化。

《民法典》第164條規(guī)定，代理人不履行或不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

代理人和相對(duì)人惡意串通，損害被代理人合法權(quán)益的，代理人和相對(duì)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

代理，是代理人依據(jù)代理權(quán)，以被代理人的名義，與第三人實(shí)施的民事法律行為。但被代理人被授權(quán)后，需要盡到合理的注意義務(wù)。如果濫用代理權(quán)，做出損害被代理人利益的行為，造成損失就需要賠償。

具體到本案，柯某因某種原因，委托鄭某代為管理房產(chǎn)，包括出租、出售等等。

鄭某作為受托人，有義務(wù)像管理自己的房產(chǎn)一樣，在合理范圍內(nèi)，履行代理職責(zé)。

也就是如果鄭某代為出租房產(chǎn)，確定租金應(yīng)在房產(chǎn)所在地段的同類(lèi)型房產(chǎn)的價(jià)格范圍內(nèi)確定；出售房產(chǎn)，也應(yīng)在當(dāng)?shù)厮诘囟瓮?lèi)型房產(chǎn)的價(jià)格范圍之內(nèi)進(jìn)行。

而本案中，當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)的同地段同類(lèi)型的房產(chǎn)價(jià)格為出售價(jià)格的三倍，鄭某顯然沒(méi)有盡到代理人的合理的注意義務(wù)。法院判決其賠償柯某的全部損失，符合法律的規(guī)定。

（二）如有證據(jù)證明受委托人與購(gòu)房人惡意串通，可主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

本案與崔老師撰寫(xiě)的案例的區(qū)別，在于目前沒(méi)有證據(jù)表明，鄭某與購(gòu)房人存在惡意串通的行為。如果有證據(jù)，柯某可主張鄭某與購(gòu)房人簽署的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，主張法院判令將房產(chǎn)歸還柯某。

不過(guò)，此類(lèi)案件，受害人通常會(huì)懷疑受委托人與購(gòu)房人惡意串通損害其利益。但在司法實(shí)踐中，惡意串通的證據(jù)很難獲得，導(dǎo)致原房主最終無(wú)法要回被低價(jià)出售的房產(chǎn)，只能接受賠償損失的判決結(jié)果。

三、相關(guān)法律規(guī)定：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一百六十四條，代理人不履行或不完全履行職責(zé)，造成被代理人損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。

代理人和相對(duì)人惡意串通，損害被代理人合法權(quán)益的，代理人和相對(duì)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

四、本案例素材來(lái)源于裁判文書(shū)網(wǎng)，案例編號(hào)：

福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院（2020）閩02民終4465號(hào)民事判決書(shū)

崔春霞簡(jiǎn)介：

崔春霞，西北政法大學(xué)本科，中國(guó)人民大學(xué)法律碩士，本公眾號(hào)創(chuàng)始人，訴責(zé)險(xiǎn)一姐，保險(xiǎn)法律人，創(chuàng)立了訴責(zé)險(xiǎn)獨(dú)特的全流程閉環(huán)風(fēng)控模式。現(xiàn)創(chuàng)業(yè)成立法律咨詢公司，向保險(xiǎn)公司推廣訴責(zé)險(xiǎn)的全流程模式，與保險(xiǎn)公司在訴責(zé)險(xiǎn)領(lǐng)域以及保險(xiǎn)法律服務(wù)領(lǐng)域合作共贏。

歡迎大家加崔老師微信號(hào)溝通。微信號(hào)：cuichunxia2003