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導讀：賣房人與購房人簽署房屋買賣合同后，購房款項未支付之前，購房人因涉嫌刑事犯罪被羈押，導致無法繼續履行房屋買賣合同，賣房人應如何避免自己的損失擴大？以下訴責險投保案例告訴你答案。

一、案情回顧：

2012年6月，黃某國及家人因拆遷獲得位于萍鄉市某路段的商業房產四套。

2017年8月，黃某國及家人與董某敏及其丈夫范某強簽訂《不動產買賣合同》，約定董某敏及范某強購買上述四套房產。合同約定，董某敏及范某強支付10%預付款后，即辦理過戶手續。剩余房款2個月內付清。

合同簽訂后，范某強因病死亡。

因預付房款并未支付，2017年11月30日，黃某國及家人與董某敏經協商后又簽署一份《房屋買賣合同補充合同》，進一步約定董某敏繼續購買上述房產，但在董某敏未付清全部房款之前，須過戶時在房產上設定抵押權，辦理他項權證，將房產抵押給黃某國及家人直至付清購房款。

同時，董某敏為黃某國及家人出具欠條，載明董某敏欠黃某國及家人購房款530萬元，于2018年1月25日前付清，如屆時無法付清，董某敏應無條件將四套房產歸還給黃某國等人。

2017年12月25日，根據合同約定黃某國及家人配合辦理了房屋過戶手續，將房屋過戶至董某敏名下。

但雙方在辦理過戶手續時，董某敏因涉嫌刑事犯罪被公安刑事拘留。董某敏原計劃房屋過戶后以上述房產辦理抵押貸款以支付欠黃某國等人的購房款。現因其被羈押，辦理房貸已無可能。但房產已過戶至其名下，且并未辦理完畢抵押權設定手續。

黃某國等人擔心上述房產被過戶轉移，因此無奈起訴至人民法院，請求法院判令雙方解除合同，將房產歸還原告等。

為防止被告訴訟期間轉移財產逃避生效判決的履行，原告即在起訴同時向法院提出財產保全申請，請求保全訟爭的上述房產或被告的賬戶。

根據法律規定原告須提供保全擔保，原告即向保險公司投保訴責險做保全擔保。保險公司經審查原告的證據資料后做出承保的決定，為原告出具訴責險保單保函交法院。

二、案件分析點評:

本案系房屋買賣合同糾紛案件。

本案中，原被告經協商一致簽署房屋買賣合同及補充合同，合同內容不違反法律、法規的強制性規定，合同依法有效，雙方均應按合同約定履行。

但為什么在辦理房屋過戶后，出賣方又提起訴訟請求法院判令雙方解除合同呢？原告的訴請有沒有依據？能不能得到支持？

本案涉及我國《合同法》上規定的單方解除合同的預期違約制度。我國《合同法》第94條第2款規定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。本條就是關于合同預期違約單方解除合同的相關規定。

預期違約，又稱先期違約，期前違約，根據通常說法，是指合同的履行期限到來之前，一方當事人向對方當事人明確提出自己已經不能履行合同的義務，或者以自己的行為明確表示不履行合同義務。

第一種為明示預期違約，或稱預期拒絕履行，即債務人明確表示的合同不能履行；第二種為默示預期違約，或稱預期不能履行，指債務人并未明確表示，但以自己的行為表示不履行合同。如債務人的經營狀況嚴重惡化，喪失商業信譽等。

本案中，原告與被告的丈夫及被告簽署房屋買賣合同，被告的丈夫去世后，原告又與被告簽署補充合同，該一系列合同均合法有效。根據補充合同約定被告應在2018年1月20日前支付購房款530萬元，否則應歸還原告4套房產。

但在合同履行過程中，被告因涉嫌刑事犯罪被公安羈押。因被告被限制人身自由已難以籌措資金，于2018年1月20日支付房屋欠款530萬元已不可能，即被告已預期違約，預期不能履行合同。

原告為避免自身的損失進一步擴大，根據《合同法》第94條第2款請求解除合同，原告的訴請有事實依據和法律依據。申請保全被告名下的訟爭房產或賬戶，保全錯誤及造成損失的概率低，因此我司作出承保的決定。

三、投保提供資料:

1、起訴狀；2、保全申請書；3、證據資料：房屋買賣合同、補充協議、支付收據、轉賬記錄及房屋所有權證等。

四、附相關法律規定

《中華人民共和國合同法》

第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

第一百零八條　當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。