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導(dǎo)讀：房主隱瞞了房產(chǎn)被司法查封的事實(shí)，與買受人簽訂房屋買賣合同，買受人繳納定金或房款后發(fā)現(xiàn)真相，買受人應(yīng)如何維權(quán)？以下訴責(zé)險(xiǎn)投保案例為你解讀！

一、案情回顧：

2016年7月，馬某倩與劉某政經(jīng)北京某房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹，簽訂了一份二手房屋買賣合同。

合同約定馬某倩購買劉某政所有的位于北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的住房一套，價(jià)款480萬元，交房時(shí)間為合同簽署后一個(gè)月內(nèi)，合同簽署當(dāng)日內(nèi)馬某倩支付購房定金30萬元等。

合同簽署后，馬某倩依約繳納了定金30萬元。

后三方共同到房管部門查詢該房屋檔案，馬某倩才得知房主劉某政與他人因經(jīng)濟(jì)糾紛正在法院訴訟，該套房產(chǎn)已被河南省某法院司法查封。

馬某倩立即與劉某政等協(xié)商處理方式，劉某政表示自己與他人的訴訟已近結(jié)束，己方有把握勝訴，所以查封也快解除了，希望馬某倩再等待一段時(shí)間。

2016年11月，馬某倩了解到劉某政與他人的訴訟一審判決結(jié)果已下達(dá)，劉某政敗訴，并提起了上訴。馬某倩再次與劉某政及經(jīng)紀(jì)公司協(xié)商解決辦法，劉某政承諾會自行貸款，不等二審判決結(jié)果，先行申請法院解封該房屋。

但時(shí)至2017年2月，該房屋的司法查封仍未解除，馬某倩無奈將劉某政及經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，請求法院判令馬某倩與劉某政簽署的房屋買賣合同無效，劉某政雙倍返還定金60萬元，并賠償馬某倩因房屋漲價(jià)導(dǎo)致的損失150萬元等。

為防止劉某政訴訟期間轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避生效判決的履行，馬某倩即在起訴同時(shí)向法院申請財(cái)產(chǎn)保全，要求保全訟爭的房產(chǎn)。

根據(jù)法律規(guī)定須提供保全擔(dān)保，馬某倩即向保險(xiǎn)公司投保訴責(zé)險(xiǎn)做保全擔(dān)保。保險(xiǎn)公司經(jīng)審查馬某倩的證據(jù)資料后做出承保的決定，為投保人出具訴責(zé)險(xiǎn)保單保函交法院。

二、案件分析點(diǎn)評：

本案為房屋買賣合同糾紛案件。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

本案中出賣方劉某政隱瞞了其所有的房產(chǎn)已被法院查封的事實(shí)，欺騙馬某倩與其簽署二手房屋買賣合同。

我國《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因雙方買賣的房屋為《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的司法查封房，因此該合同因違反法律的禁止性規(guī)定而認(rèn)定為無效合同。

那么合同無效的責(zé)任如何分擔(dān)？合同無效的后續(xù)事項(xiàng)如何處理？

我國《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；…..有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第115條同時(shí)規(guī)定，當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。

本案中房主劉某政故意欺瞞馬某倩，未告知所售房產(chǎn)被司法查封的事實(shí)真相，與馬某倩簽署房屋買賣合同；馬某倩不知該房屋為司法查封房而與劉某政簽署房屋買賣合同，因此馬某倩對無效合同的簽署并無過錯(cuò)；

馬某倩依約繳納定金30萬元，劉某政應(yīng)雙倍返還定金60萬元，并賠償馬某倩因此受到的差價(jià)損失等。

本案原告的訴請有事實(shí)和法律依據(jù)，保全錯(cuò)誤概率低，故保險(xiǎn)公司做出了承保的決定。

三、投保提供資料：

1、起訴狀；2、保全申請書；3、證據(jù)資料：房屋買賣合同、中介合同、定金收據(jù)以及微信聊天記錄等。

四、相關(guān)法律規(guī)定

（一）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十七條　下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

（二）《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無效：

（一）造成對方人身傷害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財(cái)產(chǎn)損失的。

第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷

（一）因重大誤解訂立的；

（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第一百一十五條當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。