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住宅建筑工程質量檢查機構工作要求

1.公正、客觀性要求

在住宅建筑工程質量檢查機構的工作要求中，最重要的就是公正、客觀性要求。對于一個住宅建筑工程質量檢查機構而言，它必須保證是公證的、第三方的，如果它屬于任何一方，都會影響到它的職責。如果住宅建筑工程質量檢查機構是受雇于開發商，它就會受到開發商的約束。通常情況下，當開發商想要保證住宅質量的時候，這種委托是沒有問題的，但是，當開發商權衡時間成本和房屋質量等可能造成的損失后，急于求成，選擇趕工期，把房屋質量放在第二位的時候，受雇于開發商的住宅建筑工程質量檢查機構就會無法提出任何反對意見，其對質量管控的作用也就蕩然無存。因此，住宅建筑工程質量檢查機構必須要獨立于工程建設各方主體。這種獨立性、公正性的要求一般是通過法律途徑來實現的。如在法國，通過立法途徑，明確規定住宅建筑工程質量檢查機構的人員不得從事質量檢查以外的其他建筑相關職業，以此保持其第三方的客觀公正地位。我國目前還沒有明確的關于住宅建筑工程質量檢查機構的法律，這也就是說，住宅建筑工程質量檢查機構的犯錯成本幾乎為零。這在無形中增加了住宅建筑工程質量檢查機構為追求短期利益放棄獨立性的可能。

2.專業知識要求

第二個工作要求是專業知識的要求。住宅建筑工程質量檢查機構的人員必須具備相應的專業知識，住宅建筑工程質量檢查機構之所以能夠成為住宅建筑工程質量保險的參與主體，原因就在于保險公司缺乏專業知識，所以，才會把檢查工作委托給具備專業知識的住宅建筑工程質量檢查機構。具備相應的專業知識，這是住宅建筑工程質量檢查機構的基本要求。還以房屋保險制度相對豐富的法國為例，在法國，住宅建筑工程質量檢查機構的從業人員要求具有很強的技術水平、技術力量和豐富的工程經驗。可以想象，住宅建筑工程質量檢查機構人員的專業知識如果沒有達標，那么它怎么有能力出具正確的檢查報告，又怎么可以幫助保險公司確定差異化費率和規避過度賠償的風險?又怎么幫助消費者掌握對稱的信息，做出相對科學的購買決策呢？

對于我國而言，目前我國社會的誠信體系較為不成熟。房屋質量建造水平對比美國、日本等發達國家還存在著不小的差距。所以，這更要求我們要選擇專業素質過硬的人員，從而才能真正地幫助提高房屋質量。另外，要看到關于專業知識的培養，我們不能只局限于國內，我國開展住宅建筑工程質量保險制度不過是近10年的事情，而在西方國家已經有了上百年的時間，這要求我們要向優秀的國家學習相關專業知識、引進先進設備，甚至還要向國外優秀的住宅建筑工程質量檢查機構學習管理經驗等，推動理念進步，只有這樣，才能推動質量檢查工作的順利開展。

3.住宅建筑工程質量檢查機構的資質要求

住宅建筑工程質量檢查機構的建立必須符合一定的資質。首先，是所有行業的普遍要求，那就是，必須要有合格數量的專業工程檢查人員、合格的檢測設備，要有固定的辦公場所和一定的資金來承擔意外風險。第二，由于住宅建筑工程質量檢查機構的專業性較強，所以，對于住宅建筑工程質量檢查機構應有一定的考核機制，確保他們有能力進行質量檢查工作，并嚴格頒發行業準入資格證。第三，工程管理知識是不斷發展與時俱進的，這要求對于質量檢查機構的考核不應該只是一次性的，應該采取周期考核的方法，如每3-5年要復核專業知識，要確保從業人員的知識能夠隨著時代的發展，不斷進步。

4.住宅建筑工程質量檢查機構的責任保險要求

住宅建筑工程質量檢查機構的建立還必須有責任保險的要求。所謂責任保險，就是保險人在履行了對被保險人賠付之后有權向義務人(責任人)進行責任追償，由此將義務人違約責任后果移轉至義務人自身，從根本上遏制義務人的任何主觀違約企圖。在住宅建筑工程質量保驗中，責任主體主要有勘察、設計、監理、開發商、承包商這五個。也就是說，當業主發現并非是由于自身的原因造成住宅建筑工程質量出現問題的時候，要由這五個主體的一個或多個承擔相應的責任。同時，值得注意的是，由于住宅建筑工程質量檢查機構貫穿整個房屋建設的始終，它負有監督五個主體正確開展工作的責任。因此，住宅建筑工程質量檢查機構也應該作為一個責任主體。住宅建筑工程質量檢查機構的工作是否執行到位，不但會影響到其他五個主體的工作，也會影響消費者的購買決策，如果住宅建筑工程質量檢查機構提供的是錯誤的質量信息，那么保險公司就無法制定與真實情況相適應的保單，消費者的購買決策也可能會被誤導。因此，住宅建筑工程質量檢查機構必須要具備責任保險要求。

住宅建筑工程質量檢查機構工作內容

正如我們一再重復的，住宅建筑工程質量檢查機構的工作貫穿了從方案設計、選址勘察到房屋設計及施工管理，甚至是施工完成后的后期維修、防水等全過程。它不再是我們通常認知的僅僅是施工過程的管理，它是一個事前、事中、事后全過程的檢查管理方法。

1、制定項目質量風險控制計劃

住宅建筑工程質量檢查機構的第一步工作就是對整個項目進行風險分析。從房屋建設項目開始立項的時候，住宅建筑工程質量檢查機構就必須對項目的可行性、項目在建設中可能遇到的難點、項目中容易出現的問題、項目必不可少的文件等進行檢查，并據寫出風險評估報告。

住宅建筑工程質量檢查機構根據它對項目的風險評估，可以確定出在項目推進過程中，哪些是項目執行過程中需要格外關注的重點，哪些是項目執行中容易忽視的點，從而根據這些具體狀況，制定抽查、現場檢查、文件檢查等不同的檢查方式，如在項目執行中，難度較大的階段和容易出錯的階段，住宅建筑工程質量檢查機構就應該采取傳統的現場督查的方式，監督項目的正確運行。對于那些相對較容易執行，出錯率較低的階段，可以采取抽查的方式，這樣，不但可以監督項目的運行，還可以節省人力開支，提高效率。

2、勘察、設計檢查

制定完風險分析報告后，緊接著要對項目的選址進行實地的勘察和相關文件的檢查。首先是對項目選址進行實地勘察，由于房地產是地上附著物，地質的不同狀況很大程度上會影響到工程項目的建造。如沙質土地就不適合建高層建筑。然后要對所有項目勘察報告進行檢查，確保信息完備，避免遺漏信息。

設計檢查的工作原本屬于施工圖審查機構，它的主要任務就是根據國家的標準規范等對施工圖進行審查，其目的是保證設計規范質量。但是，施工圖審查機構的審查工作僅僅只是在項目施工前的審查，它無法保證項目開始建設后，施工單位按照設計圖紙進行施工，與之不同的是，住宅建筑工程質量檢查機構的全過程管理可有效避免這種狀況，因此，也應由質量檢查機構來負責對設計文件的檢查，包括建筑基礎設計與地基的適應性，建筑結構體系，建筑結構構造是否滿足規范要求等。

3、建筑施工質量檢查

從我國目前的工程管理現狀來看，工程監理公司是工程質量控制的重要環節，建筑施工的質量檢查工作一般而言，都是由監理負責的。正如前文所提到的，工程監理公司作為開發商的委托人，對工程質量進行監督控制，在開發商把房屋質量的優先級列在最前的時候，監理的功能就能得到發揮，保證施工質量。但是，由于中國房地產市場剛剛發展20年時間，開發商的行為并不規范，在房價飛漲的今天，大部分開發商出于貸款利息、房地產市場火熱的影響，主要目標就是要盡量縮短工期，讓房屋提前上市，迅速回籠資金，獲取利潤。也就是說房地產開發商很少會把房屋質量放在第一優先級上，因此，受雇于開發商的監理實際監督功能蕩然無存，因此，工程監理公司仍舊作為建筑施工現場的質量管控機構并不合適。而住宅建筑工程質量檢查機構一般是由保險公司委派的，通常來說，他們并不歸屬于房地產項目的五個主體的任何一個，他們具有客觀、公正性。住宅建筑工程質量檢查機構應當充當工程監理的角色，對施工現場的施工單位進行監督，確保施工單位按照設計圖紙進行施工，確保施工單位的工序正常，對不符合設計規范的操作進行修改等。

4、竣工一年后的質量檢查

這一點是與以前所有工程質量管控機構最大的不同，由于住宅建筑工程質量檢查機構的檢查是針對房屋建設全過程的，因此其還包括了在項目工程竣工一年后又對房屋質量的再次檢查，其主要內容包括，在竣工驗收時，查驗出來的相關問題是否已經整改，對于已經整改過的問題，是否重復出現，有沒有新的質量問題出現。另外，對于房屋防水功能的檢查也是竣工一年后檢查的主要內容。

5、質量檢查報告的分類

質量檢查報告是住宅建筑工程質量檢查機構檢查的主要成果，其應該具有統一的報告格式、完備的基本信息等，完善的質量檢查報告能夠為保險公司制定差異化費率提供巨大的幫助，也能夠讓普通購房消費者在買房時對房屋基本信息有更加透徹的了解。如上文所述，根據質量檢查的不同階段和不同任務，可以把質量報告分為A、B、C三類。

A類檢查報告，即第一階段的質量檢查報告。主要內容就是在項目施工前對于項目的風險分析和對于項目的勘察和設計報告。這類檢查報告的主要功能是確定項目的可操作性，確定住宅建筑工程質量檢查機構的工作計劃和安排，以及為保險公司制定差異化費率提供初步的背景依據。在項目施工前，可以分為項目初檢報告和風險分析報告，其主要內容是對工程以及工程各方作簡要評價的初步報告，這類檢查報告可以作為保險公司制定差異化費率的初步依據。這類檢查報告的主要目標是為了在施工前驗證項目的合理性和控制項目的風險。

B類檢查報告，即第二階段的質量檢查報告。其主要內容就是在項目施工過程中對項目施工的具體情況的記錄描述和分析。根據它的檢查內容，可以簡單地分為地面情況的檢查和附著建筑物情況的檢查。這類檢查報告能夠對現場施工起到良好的督促作用，也為以后的工程質量責任保險提供了良好的依據。這類檢查報告的出具說明現場施工已經通過了房屋質量檢查機構的驗收，它并不是一個評估性的報告，而是，只有工程竣工合格達標后，房屋質量檢查機構才能同意施工竣工，也才能出具這份報告。發生時間主要是項目施工過程中，施工過程檢查報告根據檢查內容可分為關于地面基礎及附屬結構工程報告、關于主體結構工程報告、關于建筑外墻及外墻涂層報告、關于屋頂支架及防水設施報告以及工程竣工后出具的最終報告，這些報告只有在各階段工程達到質量檢查機構的技術要求并完工后才可以出具。

C類檢查報告，即第三階段也就是最后一個階段的住宅建筑工程質量檢查報告。其發生的時間是在竣工一年之后，主要內容是針對住宅建筑工程質量問題的質量整改情況、房屋一年后的現狀，以及對房屋的防水功能作一評估說明。

住宅建筑工程質量檢查機構委托方式

正如前文中所說，國外的住宅建筑工程質量檢查機構已經成立了過百年時間，運作經驗豐富、行業規范合理。在引入國外的住宅建筑工程質量檢查機構之前，追根源，先來了解一下國外的住宅建筑工程質量檢查機構的委托方式。

第一種是業主委托成立的方式。這種住宅建筑工程質量檢查機構的成立方式是最普遍的，正如前文所說，在法國，有9%的房屋質量檢查機構都是受業主委托成立的，檢查機構受業主的委托，由業主支付質量檢查費，而保險公司則只負責對住宅建筑工程質量檢查機構的確認權。業主委托的方式在西方國家的順利推行，與西方國家的獨特情況有關。西方有其獨特的土地制度背景，在土地私有制的情況下，業主作為唯一的投資方，對房屋的設計、施工具有絕對的控制權，而且，國外的大部分私人住宅都是獨棟建筑，方便委托質量檢查機構為其檢查監督質量。住宅建筑工程質量檢查機構通過與業主建立委托合同關系，便于質量檢查機構借助業主的投資者地位來開展質量檢查服務，更方便對設計、施工等相關各方進行質量檢查和提出整改意見。

誠然，這種委托方式能夠保證住宅建筑工程質量檢查機構的獨立性，但是，這種成立方式在我國卻不太可能。中國的城市建筑一般為高層住宅公寓，居民只有土地的使用權，而沒有土地的所有權，因此，一幢大樓的業主有幾百甚至上千戶，無論是哪個單獨的業主，都沒有對設計、施工的絕對控制權，也不是唯一的投資者。另外，即使是在郊區等唯一投資者的情況下，也會滋生出許多問題。例如，當業主為了及時住進新房或者要求采用并不合適的建筑材料的時候，或者提出并不符合規范的設計要求的時候，質量檢查機構就會陷入進退兩難的境地。一方面是，獨立、客觀性，保證房屋質量的宗旨，一方面是接受業主的出資委托，不同意的話，可能就會遭到罷免。

第二種委托方式跟我國現行的方式基本一樣，由開發商負責委托住宅建筑工程質量檢查機構，這與我國目前的開發商委托監理公司監督工程質量的行為是一樣的，這種情況，在國外一般較少，但是，在國內基本都采用這種方式。這種檢查方式的優點是，開發商資金等各方面實力雄厚，使得質量檢查機構在房屋建設中的活語權更足。但是，這種委托方式的缺點也是顯而易見的，開發商往往面臨著工期和質量的選擇，許多開發商為了能讓房屋提前上市，迅速回籠資金(晚一天上市，開發商需要償還的利息就越多)，很多時候會放棄房屋的質量。這時候，住宅建筑工程質量檢查機構也會出現剛才提到的進退兩難的局面。住宅建筑工程質量檢查機構一方面從開發商那里取費，另一方面又要檢查總承包商的不規范行為，檢查出問題后，如果總承包商不肯改，就會面臨困境，非常公正地寫入報告就會面臨總承包商不肯付監督費的風險，而如果不公正的對質量問題視而不見，就會喪失質量檢查機構的獨立性和公正性。所以，這種委托方式也并不適合我國。

第三種委托方式，是由住宅建筑工程質量保險的主體一保險公司負責委托質量檢查機構檢查房屋質量。這種委托方式，雖然在一定程度上增加了保險公司的財政負擔，但是，因為保險公司與工程建設的五個主體之間沒有直接的利益聯系，這也就能夠確保質量檢查機構的獨立性與客觀性，能夠站在公正客觀的角度順利對房屋質量進行檢查，井提出相應建議。

這種委托方式確保了住宅建筑工程質量檢查機構的工作目標不再是獲取業主的滿意或者是開發商的滿意，而是獲取保險公司的滿意。而保險公司的要求就是公正客觀地反映房屋質量實際狀況，從而為制定保單提供真實依據。當住宅建筑工程質量檢查機構是受到保險公司的委托而不是開發商或者業主的委托的時候，其工作的目標就是獲得保險公司的滿意，即公正客觀地看待房屋質量。這種委托方式，對于我國新生的質量檢查機構的健康成長來說是極其重要的。但是，值得注意的是，關于委托檢查機構的服務費應該是從收取的保費中獲取，還是采用其他方式，都有待在現實實踐繼續論證。