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（2015）東中法民一終字第436號 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 東莞市中級人民法院 2015-05-28

上訴人（原審原告）：張XX，女。
委托代理人：馮XX，廣東仁之仁律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：東莞市美格家居商貿有限公司。住所地：東莞市-B9號。
法定代表人：黃XX，該公司總經理。
委托代理人：周XX，廣東弘名律師事務所律師。
原審被告：甲保險公司。住所地：東莞市。
負責人：郭XX。
原審被告：乙保險公司。住所地：東莞松山湖高新技術產業開發區、207、208室。
負責人：姜XX。
上訴人張XX與被上訴人東莞市美格家居商貿有限公司（以下簡稱美格家居公司）、原審被告、房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省東莞市第三人民法院（2014）東三法民一初字第809號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現已審理終結。
張XX于2014年7月15日向原審法院提起訴訟，請求判令：1、美格家居公司賠償張XX裝修、家具及經營損失合計250000元并計利息（以250000元為本金，自起訴之日起按中國人民銀行同期逾期貸款利率計至付清之日止）；2、美格家居公司退回押金、預付租金、管理費、廣告費、電費合計43474元（以43474元為本金，自起訴之日起按中國人民銀行同期逾期貸款利率計至付清之日止）；3、甲保險公司、乙保險公司在保險限額內對上述賠償承擔賠償責任；4、本案訴訟費由美格家居公司、甲保險公司、乙保險公司承擔。
原審法院經審理查明：位于東莞市塘廈鎮鳳凰崗塘廈大道南175號的涉案房屋，至今未取得房地產權證，也未取得建設工程規劃許可證。該房屋由美格家居公司向東莞市塘廈鎮鳳凰崗股份經濟聯合社承租用于經營名稱為“美格家具博覽中心”的商場。
2014年4月1日，張XX與美格家居公司簽訂一份《租賃合同書》，約定：張XX承租美格家居公司經營的家具商場的A23、A24鋪位，期限自2014年4月1日至2015年3月31日；場地承包費為每月5976元，物業及商場管理費用（費用項目包括：公共水電費、管理費、綠化清潔、物業維修維護費、統一經營推廣費等）每月4980元，免租期為45天，免租期間只收取管理費；電費按實際電表讀數記取，每度1.2元計算；張XX為宣傳產品而獨立發布的廣告費用，由張XX單獨支付；由張XX于簽約時繳納2個月的承包金及管理費共21912元作為履約保證金，由張XX在入場前預先繳納1個月的承包金及管理費共10956元；等等。
張XX實際于2014年3月27日就向美格家居公司繳納了押金21912元、預付了1個月租金及管理費共10956元。后張XX于2014年5月1日向美格家居公司支付了戶外廣告費電費（2014年5月1日-2014年12月30日）2000元，于2014年5月5日支付了4月15日-5月15日、5月15日-5月30日合計45天管理費7470元、5月份活動費664元、4月份電費472元。
美格家居公司向乙保險公司購買了一份保險單號為1085201022013000031號的財產保險，投保人和被保險人均為美格家居公司，保險期限自2013年11月21日0時起至2014年11月20日24時止，保險標的名稱為：1、裝置、家俱及辦公設施或用品；2、裝修；3、廣告牌；4、商品及庫存商品。張XX主張其及其他商戶均是以美格家居公司的名義進行的投保，主張美格家居公司向其收取的管理費中包含了保費，主張其實際有繳納保費。但對上述主張，張XX未能進行相應舉證，美格家居公司及乙保險公司均予以否認。
2014年5月11日，因連日暴雨，東莞市塘廈鎮發生了水災，造成全鎮大面積受災，美格家居公司經營的“美格家具博覽中心”商場也遭受了水災，水災造成張XX承租的鋪位內商品及裝修物被浸泡。張XX主張水災造成其裝修、家具及經營損失共計250000元，對此主張，張XX舉證了裝修合同、出貨單、送貨單、損失清單、公證書等；美格家居公司對張XX的舉證不予確認。
2014年6月20日，張XX向美格家居公司提交一份《申請書》，以水災造成損失導致無力繼續經營為由申請撤場并申請退回全部押金、預付租金、已交20日管理費等。美格家居公司在此《申請書》備注“押金于2014年12月30日前設專柜負責人無言論中傷或無影響商場正常營業此事可退回”等。
后張XX從“美格家具博覽中心”商場撤場，并于2014年7月15日向原審法院提起本案訴訟。一審庭審中，美格家居公司主張張XX存在煽動其他商戶等影響商場正常營業的行為，但未能舉證，張XX也予以否認。
原審法院認定上述事實的證據有：《租賃合同書》、《申請書》、裝修合同、出貨單、送貨單、損失清單、公證書、收據、建筑工程消防驗收意見書、東莞日報報紙、商鋪租賃合同書及補充協議、建設工程質量監督登記表、財產綜合險種單等及一審庭審筆錄附卷。
原審法院認為：甲保險公司、乙保險公司經原審法院合法傳喚無正當理由拒不到庭，也未向原審法院提供任何證據，視為放棄對張XX的證據進行質證的權利，應當承擔由此產生的不利法律后果。
本案中，張XX向美格家居公司承租了“美格家具博覽中心”商場的兩間鋪位，該鋪位所在的位于東莞市塘廈鎮鳳凰崗塘廈大道南175號的涉案房屋，至今未取得房地產權證，也未取得建設工程規劃許可證，依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條“出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效”的規定，張XX與美格家居公司于2014年4月1日簽訂的《租賃合同書》無效。
該《租賃合同書》無效，依據《中華人民共和國合同法》第五十八條“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還”的規定，美格家居公司應將收取張XX的押金21912元應退還。美格家居公司主張無需退還押金的理由，于法無據，原審法院不予支持。同理，該《租賃合同書》雖然無效，但張XX已實際占有使用美格家居公司的案涉鋪位，依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持”的規定，張XX仍應按約定的租金標準支付美格家居公司房屋占有使用費及其他實際產生費用。張XX從2014年4月1日入場營業，至2014年5月11日因水災停業，共在涉案鋪位營業40天（水災發生當日未計入），應支付美格家居公司占有使用費及配套的管理費14608元（10956元／月÷30天／月×40天），經與張XX已繳納的“1個月租金及管理費共10956元”及“4.15-5.15、5.15-5.30合計45天管理費7470元”相抵扣，美格家居公司應返還張XX3818元（10956元＋7470元-14608元）。關于張XX已繳納的“戶外廣告費電費（2014.5.1-2014.12.30）2000元”，系2014年5月1日至2014年12月30日期間共8個月的總費用，截止2014年5月11日發生水災只實際產生了10天（水災發生當日未計入）的費用共83.33元（2000元÷8個月÷30天／月×10天），美格家居公司應返還張XX1916.67元（2000元-83.33元）。關于張XX已繳納的“5月份活動費664元”及“4月份電費472元”，為張XX2014年4月份用電及2014年5月份開展活動所實際產生的費用，依《租賃合同書》的約定應由張XX自行承擔，美格家居公司無需退還。綜上，美格家居公司應返還張XX押金21912元、租金及管理費3818元、戶外廣告費電費1916.67元，共計27646.67元，張XX訴訟請求超出部分，原審法院不予支持。
關于張XX所主張的裝修、家具及經營損失250000元。本案中，2014年5月11日發生在東莞市塘廈鎮的水災，是因非人為因素的天氣原因造成的，屬于不可抗力，張XX所主張的損失系因不可抗力造成，與美格家居公司所出租的商場是否系違章建筑及與美格家居公司的管理是否存在失職，并不存在因果關系。依據《中華人民共和國侵權責任法》第二十九條“因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任”的規定，張XX要求美格家居公司賠償此項損失，于法無據，原審法院不予支持。
關于張XX要求甲保險公司、乙保險公司承擔保險責任的主張。首先，與乙保險公司簽訂保險合同的是美格家居公司，美格家居公司是投保人與被保險人，張XX并非該保險合同的當事人；其次，相應的保費系由美格家居公司所繳納，張XX主張其所繳納的管理費中包含了保費，但未能舉證，且不符合《租賃合同書》對物業及商場管理費用的定義“公共水電費、管理費、綠化清潔、物業維修維護費、統一經營推廣費等”。綜上，張XX既不是保險合同的投保人或被保險人，也未能舉證繳納了相應的保費，故張XX的此項訴訟請求，于法無據，原審法院不予支持。
綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、《中華人民共和國侵權責任法》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規定，判決：一、美格家居公司應于判決發生法律效力之日起三日內退還張XX押金21912元、租金及管理費3818元、戶外廣告費電費1916.67元，共計27646.67元；二、駁回張XX的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案受理費2851元，由張XX負擔2600元，由美格家居公司負擔251元。
上訴人張XX不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、原審法院認定張XX支付2014年4月1日至2014年5月11日房屋占有使用費和管理費14608元錯誤。《租賃合同》約定2014年4月1日至2014年5月16日為45天免租期，該期間應當免租。該期間應支付管理費為6640元，張XX支付了12450元，美格家居公司應退回管理費5810元。張XX向美格家居公司支付款項共計43474元，扣除應付管理費6640元、戶外廣告費83.3元、五月份的活動費664元及四月電費472元，美格家居公司應退回35614.67元。二、原審法院將損失歸咎于不可抗力錯誤。損失應包括三部分：一是發生水災遭受的損失，二是災后擴大損失，三是災后裝修殘余價值損失。水災發生時造成的損失是不可抗力造成，但水災后，美格家居公司為向保險公司索賠，封鋪達20多天，張XX無法采取補救措施導致家居、裝修被浸泡，因美格家居公司的不作為使得案涉商鋪內的損失擴大，其應承擔相應賠償。災后裝修物會有殘余價值，各方應根據過錯承擔。三、本次水災是美格家居公司第二次因暴雨遭受損害，案涉水災不屬于不可抗力，美格家居公司應當預見。據此，請求本院：1、撤銷原審判決第一、二項，改判美格家居公司向張XX退回押金、預付租金、管理費、廣告費、電費，合計35614.67元并賠償經濟損失250000元。2、本案訴訟費由美格家居公司承擔。
被上訴人美格家居公司答辯稱：（一）原審判決認定案涉合同為無效，合同約定的免租期也應為無效，一審判決認定事實清楚。發生水災是2014年5月11日，張XX撤離時間是2014年6月30日，該期間張XX占用商鋪，故應支付使用費。（二）2014年5月11日的水災是非人為因素造成，原審判決認定是不可抗力因素正確。請求二審法院維持原判。
原審被告甲保險公司、乙保險公司并未提交任何答辯意見和證據。
本院經審理查明，對原審法院查明的事實，本院予以確認。
本院認為，本案為房屋租賃合同糾紛。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十八條的規定，本院應當對張XX上訴請求的有關事實和適用法律進行審查。案涉租賃物并未取得建設工程規劃許可證，違反了法律的強制性規定，雙方就案涉租賃物簽訂的《租賃合同書》依法應屬無效合同。根據本案各方當事人在二審中的上訴和答辯，本案爭議焦點是：（一）美格家居公司應返還張XX的款項數額。（二）張XX主張經濟損失是否依法有據。
關于焦點一。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，案涉合同無效，張XX仍應參照合同約定的租金標準支付占有使用費。雙方合同約定了45天免租期，即雙方對于免租期內的租金標準約定為0元，在免租期內的占有使用費也應參照合同約定的租金標準計算為0元，張XX主張免租期不應計算占有使用費有理，本院予以支持，張XX從2014年4月1日入場營業，至2014年5月11日因水災停業，該期間在雙方約定的免租期內，張XX無需支付該期間的占有使用費，美格家居公司應退還張XX預交的1個月“租金”5976元。而張XX需支付的管理費為：4980元／月÷30天／月×40天=6640元，扣除張XX已經繳納的管理費12450元（7470元＋4980元），美格家居公司仍應返還管理費5810元。其他需返還的費用張XX和美格家居公司均未對原審法院認定的數額提出上訴，視為認可原審法院的該項認定，故美格家居公司應返還張XX押金21912元、租金5976元、管理費5810元、戶外廣告費電費1916.67元，共計35614.67元。原審法院對此認定有誤，本院予以糾正。
關于焦點二。案涉水災是非人為因素的天氣原因造成，屬于不可抗力，張XX主張美格家居公司在水災后封鎖案涉租賃物導致損失進一步擴大，但其并未提供任何證據證明，根據《中華人民共和國侵權責任法》第二十九條“因不可抗力造成他人損害的，不承擔責任”的規定，張XX要求美格家居公司賠償因水災造成的損失，于法無據，本院不予支持。
綜上所述，原審法院認定事實清楚，適用法律錯誤，本院予以糾正。張XX的上訴主張部分有理，本院予以部分支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項的規定，判決如下：
一、撤銷廣東省東莞市第三人民法院（2014）東三法民一初字第809號民事判決第二項。
二、變更廣東省東莞市第三人民法院（2014）東三法民一初字第809號民事判決第一項為：東莞市美格家居商貿有限公司應于本判決發生法律效力之日起三日內退還張XX押金21912元、租金5976元、管理費5810元、戶外廣告費電費1916.67元，共計35614.67元。
三、駁回張XX的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案一審受理費2851元，由張XX承擔2505元，由東莞市美格家居商貿有限公司承擔346元。二審受理費5170元，由張XX承擔4525元，由東莞市美格家居商貿有限公司承擔645元。
本判決為終審判決。
審　判　長　　梁振彪
代理審判員　　楊　浩
代理審判員　　廖志明
二一五年五月二十八日
書　記　員　　梁瑋珊