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（2020）京03民終2070號 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 北京市第三中級人民法院 2020-03-04

上訴人（原審被告）：郭XX，男，漢族，住北京市東城區。
委托訴訟代理人：劉XX，北京市華龍律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：某保險公司，住所地北京市豐臺區。
負責人：楊X，副總經理。
委托訴訟代理人：喬XX，女，漢族，某保險公司員工，住北京市豐臺區。
原審第三人：黃XX，男，漢族，住湖南省臨武縣。
上訴人郭XX因與被上訴人某保險公司、原審第三人黃勇林房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市朝陽區人民法院（2019）京0105民初54846號民事判決，向本院提起上訴。本院立案后，依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。
郭XX上訴請求：撤銷一審判決第一項、第二項，改判房租21441.6元及房屋使用費由第三人負擔。事實和理由：一、郭XX沒有過錯，過錯首先在于華安財產公司不提供房產證配合郭XX重新辦理營業執照，導致郭XX無法正常經營，損失巨大；其次過錯在于第三人黃勇林，既不交房租也不騰房，華安財產公司應向其索要房租，而不應由郭XX與其連帶承擔。另，郭XX在華安財產公司處存有保證金36000元，華安財產公司應返還郭XX。
華安財產公司辯稱，同意一審判決，不同意郭XX的上訴請求和理由。因郭XX欠付各項費用，故不同意現在退還郭XX保證金，但同意保證金用于抵扣郭XX欠付的各項費用，須待房屋交接驗收后進行實際抵扣和返還。
黃勇林述稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。
華安財產公司向一審法院起訴請求：一、判令郭XX支付房屋租金80406.5元；二、判令郭XX支付違約金4020.33元；三、判令郭XX支付逾期繳納租金的滯納金227818.7元；四、判令郭XX立即騰退房屋；五、本案訴訟費由郭XX承擔。
一審法院認定事實：2016年9月6日，華安財產公司作為出租人（甲方）、郭XX作為承租人（乙方），雙方簽訂《房屋租賃合同》（以下簡稱案涉合同），約定：乙方承租的房屋坐落于北京市朝陽區百子灣東里路116號樓1層XX房屋（以下簡稱案涉房屋），房間面積112.96平方米；租賃用途為寵物店；承租期限自2016年9月1至2019年8月31日；承租場地年租金為145862元，月租金為12155.17元。第二年租金按第一年年租金遞增5%遞增，計153155元。第三年租金按第二年年租金遞增5%遞增，計160813元。租金支付采用半年付方式，乙方應于每半年第1個月10日前向甲方交付該半年租金。乙方應于本合同簽訂時向甲方支付房租保證金36000元，用于租賃期滿后甲方將房屋恢復原狀，以及房屋租賃期間乙方逾期支付房屋租金、物業管理費、承擔賠償責任時甲方直接扣繳。合同期滿終止或任何一方依據本合同約定提前解除合同時，在乙方將房屋恢復原狀并經雙方驗收合格的前提下，乙方未發生逾期支付房屋租金、費用和其他違約賠償責任的，甲方收回房屋之日起10個工作日內退還乙方租房保證金。乙方應按照合同約定的房屋用途使用承租場地，未經甲方事先書面同意，乙方不得將承租場地進行部分或全部轉租、轉讓或者與他人交換各自承租的房屋。乙方有下列情形之一的，甲方有權書面通知乙方解除合同，并可要求乙方支付月租金的30%的違約金，違約金不足以彌補甲方損失的，乙方還應繼續承擔賠償責任：乙方擅自轉租、轉讓該房屋承租權或與他人交換各自承租的房屋的；乙方逾期交納租金累計超過30日的。乙方違反合同約定，逾期交納租金及其他費用的，每逾期1日，乙方應額外支付月租金的10%作為滯納金。華安財產公司與郭XX均認可雙方于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日。
庭審中，郭XX主張已經將案涉房屋轉租給黃XX，租賃期限自2019年1月1日至2022年1月1日。黃XX認可該轉租行為，并稱案涉房屋自2018年12月份以來一直由其占有使用。郭XX稱，華安財產公司在知悉該轉租行為后，并未提出異議，故視為華安財產公司認可該轉租行為，華安財產公司不認可郭XX的轉租行為。
一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，華安財產公司與郭XX簽訂案涉合同，華安財產公司將案涉房屋出租給郭XX，郭XX應當依約向華安財產公司支付相應的房屋租金。庭審中，雙方均認可于2019年4月18日解除案涉合同，郭XX支付案涉房屋租金至2019年2月28日，故還應當2019年3月1日至4月18日期間的房屋租金21441.6元。郭XX未經華安財產公司同意，尚自將案涉房屋轉租給黃XX使用，已經違反了案涉合同關于不得私自轉租的約定，故郭XX應當根據合同約定承擔相應的違約責任，該院結合合同約定的違約金計算方式及違約程度，對違約金數額予以酌定。華安財產公司與郭XX已經解除案涉合同，現華安財產公司要求返還案涉房屋，郭XX應當予以返還，黃XX認可自2018年12月起實際占有、使用案涉房屋，故郭XX與黃XX應當共同將案涉房屋騰退并返還給華安財產公司，并按照每月13401元的標準支付自2019年4月18日至實際騰退之日期間占用房屋的使用費。關于華安財產公司主張的遲延交納租金的滯納金，因郭XX已經就其違約行為承擔相應的違約責任，故對該項訴訟請求，該院不再予以支持。綜上，一審法院判決：一、郭XX、黃XX于判決生效之日起十日內將北京市朝陽區百子灣東里路116號樓1層XX房屋騰退并交付給某保險公司；二、郭XX于判決生效之日起十日內向某保險公司支付房屋租金二萬一千四百四十一元六角；三、郭XX、黃XX于判決生效之日起十日內連帶支付某保險公司房屋使用費（按照每月一萬三千四百零一元的標準，自二〇一九年四月十八日起支付至實際交付房屋之日止）；四、郭XX于判決生效之日起十日內向某保險公司支付違約金四千元；五、駁回某保險公司的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費1745元，由郭XX負擔872.5元（于判決生效之日起七日內交納），由黃XX負擔872.5元（于判決生效之日起七日內交納）。
本院二審期間，當事人沒有提交新的證據。本院經審理認定的事實與一審法院認定的事實一致。
本院認為：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。華安財產公司與郭XX簽訂的房屋租賃合同系雙方的真實意思表示，且合同不違反法律、行政法規的強制性規定，亦不違悖公序良俗，應屬合法有效，雙方均應當按照約定全面履行自己的義務。本案二審的爭議焦點為：一、華安財產公司對房屋租賃合同的解除是否存在過錯；二、欠付的租金及房屋使用費應由誰向華安財產公司支付；三、郭XX向華安財產公司交納的保證金是否應在本案中予以退還。
對于爭議焦點一，華安財產公司對房屋租賃合同的解除是否存在過錯。郭XX主張其在合同履行中不存在過錯，過錯首先在于華安財產公司不提供房產證配合其重新辦理營業執照，導致郭XX無法正常經營。對此，郭XX并未向法院提交充分有效的證據予以佐證，故本院不予采信。
對于爭議焦點二，欠付的租金及房屋使用費應由誰向華安財產公司支付。郭XX主張欠付房租及不予騰房的主體為黃勇林，華安財產公司應向黃勇林索要房租及使用費，而不應由郭XX與黃勇林連帶承擔。對此本院認為，本案所涉房屋租賃合同的雙方主體為華安財產公司與郭XX。合同具有相對性的原則，其相對性原則的要求包含了責任的相對性，即違約責任只能在特定的合同關系當事人之間發生，合同關系以外的人在本合同關系中不負違約責任。故根據《中華人民共和國合同法》第一百二十一條“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。”的規定，本案中應由郭XX向華安財產公司負擔相應的合同義務和違約責任。一審法院結合本案實際情況判決房屋租金、違約金由郭XX支付，使用費由郭XX、黃勇林連帶支付并無不當，應予維持。
對于爭議焦點三，郭XX向華安財產公司交納的保證金是否應在本案中予以退還。郭XX主張其向華安財產公司交納了保證金36000元，華安財產公司應予退還。但根據雙方簽訂的房屋租賃合同約定，保證金的退還應以“房屋恢復原狀并經雙方驗收合格為前提”，故本案中對保證金的退還不予處理。待涉案房屋實際交接后，雙方應就保證金進行相應的抵扣及退還。如有爭議，雙方應對此另行解決。
綜上所述，郭XX的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費336元，由郭XX負擔（已交納）。
本判決為終審判決。
審判長　　楊　路
審判員　　薛　妍
審判員　　周艷雯
二〇二〇年三月四日
法官助理　　高玉珠
書記員　　李月明