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（2019）陜07民終124號 租賃合同糾紛 二審 民事 漢中市中級人民法院 2019-08-25

上訴人（原審被告）：某保險公司。
住所地陜西省城固縣。
統一社會信用代碼：XXXXXXXXXXXXXX。
負責人：樊X，該公司經理。
委托訴訟代理人：楊X甲，該公司法律顧問。
被上訴人（原審原告）：李XX，男，生于1966年10月25日，漢族，住陜西省漢中市城固縣，原系保險賓館負責人。
委托訴訟代理人：楊X乙，陜西時代潮律師事務所律師。
上訴人因與被上訴人李XX租賃合同糾紛一案，不服陜西省城固縣人民法院(2018)陜0722民初1359號民事判決，向本院提起上訴。
本院受理后，依法組成合議庭對本案進行了審理。
本案現已審理終結。
某保險公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的訴訟請求，本案訴訟費用全部由被上訴人承擔。
事實和理由：1.一審判決已經查明，被上訴人承租期間在房屋屋頂添置了職工宿舍、鋼架彩棚、洗衣房、水池水箱等，其施工項目中也有防熱等項目，被上訴人實施的該項目，上訴人并不知情。
根據法律規定，即使租賃房屋需要維修，也應當先要求出租人在合理期限內維修，當出租人未履行維修義務時，承租人可以自行維修。
本案中沒有任何證據證實被上訴人向上訴人發出了維修要求，一審判決上訴人承擔該費用錯誤。
2.本案所涉的場地并不是租賃范圍，被上訴人在拆除上訴人花園后，上訴人考慮到雙方的友好合作關系，予以默認，但不能要求上訴人承擔因此產生的費用，因為該場地上訴人沒有收取任何費用，是被上訴人免費使用了十年之久。
李XX答辯稱，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
李XX向一審法院提出訴訟請求：1、請求被告返還房屋租賃期間原告墊支的各項費用595322元。
2、由被告承擔訴訟費。
一審庭審結束后，李XX于2018年7月15日向一審法院遞交申請，以墊付門衛工資、變壓器增容費用、鍋爐煤改氣費用三項具體訴訟請求暫時收集不到證據為由，申請撤回前述相關訴訟請求，待收集完證據后再另行起訴。
一審法院認定事實：原、被告于2006年11月10日和2007年12月12日簽訂了兩份《租房合同》，約定原告將自己位于城固縣西環二路中段某保險公司臨街門面房從南向北一至四層（其中第一層五間）、某保險公司酒樓二至四層房屋出租給被告經營，租賃期分別是十年和九年，租賃期限均到2016年12月14日止，《租房合同》同時對房租費的繳納時間、水電費的繳納方式、租賃房屋的裝修、合同的續租、合同期滿后的交房方式等權利和義務均進行了詳細約定（詳見《租房合同》）。
原告租房后，個人獨資開辦了城固縣保險賓館，賓館臨街，后院院場及辦公樓為被告辦公場所，賓館南側有被告公司大門。
原告經營城固縣保險賓館期間，1、從2007年1月至2017年12月，原告雇傭了門衛何永康，被告提供了門衛的住房及水電費，門衛何永康主要工作是給被告看大門、收發文件，打掃院內、廁所衛生，以及原告住宿客人在院內停放的車輛（詳見：何永康調查筆錄），原告共計發放門衛工資190800元（詳見：保險賓館工資表）。
2、2006年12月，原告對所租房屋樓頂進行了全面治漏修繕，共花費127569元（詳見：保險賓館防水工程決算單及領條）；同時，原告與被告協商，將被告的花壇拆除，對被告的院場進行了硬化便于停車，花費92753元（詳見：保險賓館后院工程決算單及領條）。
3、2007年12月，原告所租附樓是框架房，原告對房屋進行隔墻，樓房正面貼外墻磚，修建了職工宿舍、洗衣房及鋼架彩鋼棚，共花費129880元（詳見：保險賓館修建、隔墻、貼磚工程決算單及領條）。
4、2008年，原、被告共用的變壓器容量超負荷，原告通過電力部門更換了變壓器，增加了變壓器容量。
5、2015年5月，原告按政府通知，將燃煤鍋爐改為空氣能，花費132000元（詳見：空氣能安裝合同書及發票）。
以上五項除更換變壓器費用不明外，其余四項原告共支付673002元。
2016年12月14日，原、被告《租房合同》到期，被告準備收回出租的房屋，原告以雙方的經濟問題未解決為由拒不騰房。
2017年2月16日，被告以排除妨害糾紛提起訴訟，經城固縣人民法院及漢中市中級人民法院判決，限期由原告交付房屋，支付房屋占用費（詳見：一、二審判決書），現原告已經履行完騰房、繳費義務；2018年4月11日，原告提起訴訟，要求1、請求被告返還房屋租賃期間原告墊支的各項費用595322元。
2、由被告承擔訴訟費。
一審法院認為，原、被告簽訂的兩份《租房合同》，是雙方真實意思的表示，合法有效，雙方均應當按照《租房合同》的約定認真履行。
本案在審理過程中，原告以自己訴訟請求中，墊付的門衛工資、變壓器增容費用、鍋爐煤改氣費用三項具體訴訟請求因暫時收集不到證據為由，申請撤回上述訴訟請求，該申請符合相關法律規定，法院依法照準。
原告撤回三項具體請求后，本案爭議的焦點之一是原告對所租房屋樓頂進行了全面治漏修繕，花費127569元，對被告的院場進行了硬化，花費92753元，共計223322元，該費用應當由誰承擔原告訴稱該兩項工程都是被告同意，并讓原告先行墊付的費用，被告應當承擔費用；而被告辯稱自己從沒有向原告做過任何承諾，而原告未經被告同意，私自動工，在樓頂修建水池、水箱、鋪設管道，造成漏水完全是原告未經許可改造造成，該費用就應由原告承擔；另外，被告為了解決停車問題，與被告協商，將被告院內的花壇拆除，硬化后作為停車使用，而該院場并未出租給原告，原告無償使用近十年，卻要求被告支付硬化費用既無法律依據也不合理。
一審認為，首先，原、被告簽訂的《租房合同》未對房屋維修進行約定，在《租房合同》簽訂后，第二個月原告即對所租房屋樓頂漏水進行了全面治漏修繕，雖然現在無法查明當時房屋是否漏水，原告是否要求過被告進行維修，但根據原告提交的原始防水工程決算單，能夠反映該施工工程的項目、材料及費用，均是用于所租房屋樓頂、樓梯的治漏、防熱，而被告對原告的工程施工也未否認，該施工工程中并沒有被告辯稱的修建水池、水箱、鋪設管道等項目；而原始防水工程決算單中各個具體項目的費用，與施工隊朱興國出具的領條費用相一致，能夠確定原告全面治漏修繕花費為127569元，根據相關法律規定，該筆維修費用理應由被告承擔。
其次，被告的院場不在《租房合同》的租賃范圍之內，但原告在全面治漏修繕時，經與被告協商，對該院場的原地面進行了平整、硬化，根據原告提交的后院工程決算單及領條，能夠確定原告施工的項目及費用，現在同樣無法查明原、被告協商時是否約定了費用承擔問題，但硬化后的院場由原、被告共同使用也是客觀存在的事實，根據公平原則，該筆費用應由原、被告共同承擔，各承擔1/2比較妥當，故對原告要求被告承擔房屋維修費用的訴訟請求，依法予以支持；對原告要求被告承擔院場硬化費用的訴訟請求，依法部分予以支持。
本案爭議的焦點之二是原告對所租附樓房屋進行隔墻，樓房正面貼外墻磚，修建了職工宿舍、洗衣房及鋼架彩鋼棚，共花費129880元，該費用應由誰承擔原告訴稱上述費用應由被告承擔；被告辯稱該費用由于未在賠償清單中體現，與訴訟請求無關。
一審認為，根據原、被告簽訂的《租房合同》約定，原告如須對房屋進行改造或裝修，必須征得被告同意，一切費用由原告自己承擔（詳見：《租房合同》），故對房屋改造和裝修應當嚴格按照《租房合同》約定履行；原告修建的職工宿舍、洗衣房及鋼架彩鋼棚，因其未能提交有力證據證明是經被告同意而修建的，故其應承擔舉證不能之責任，根據《租房合同》約定及相關法律規定，該筆費用應由原告自己承擔，故原告的該項訴訟請求依法不予支持。
綜上所述，對原告要求被告承擔房屋維修費用的訴訟請求，依法予以支持；對原告要求被告承擔院場硬化費用的訴訟請求，依法支持部分請求；原告申請撤回墊付的門衛工資、變壓器增容費用、鍋爐煤改氣費用三項具體訴訟請求，符合相關法律規定，依法照準；對原告的其他訴訟請求依法不予支持。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條；《中華人民共和國民法總則》第五條、第六條、第七條；《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百一十二條、第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十三條；最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條、第十二條、第十三條之規定，判決：一、由某保險公司支付給李XX租賃房屋維修費人民幣127569元。
二、由某保險公司支付給李XX租賃房屋后院院場硬化費人民幣92753元的1/2即人民幣46376.50元。
三、駁回李XX的其他訴訟請求。
上述一、二項限判決書生效后十日內付清。
案件受理費9753元，減半收取4876.50元，由原告承擔3251元，被告承擔1625.50元。
本案二審審理期間，雙方當事人均未提交新證據。
二審經審理查明的事實與一審認定事實一致，本院予以確認。
本院認為，本案主要爭議焦點為：一審判決上訴人某保險公司向被上訴人李XX支付房屋維修費用127569元、后院場地硬化費用46376.50元是否正確。
租賃合同中，出租人的主要合同義務是按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。
在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。
出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。
本案中，租賃房屋修建于1990年，截止到2006年11月雙方建立租賃合同關系，房屋已使用近16年之久，上訴人某保險公司未提交證據證明其對房屋屋頂防水進行過維修，被上訴人李XX提交的證據顯示其修繕屋頂時間發生在2006年12月，即雙方簽訂租賃合同后就開始進行修繕，在修繕過程中，上訴人某保險公司并未提出異議，應視為其默認修繕行為。
而對屋頂的修繕義務屬于出租人，即上訴人某保險公司的合同義務，被上訴人李XX代其履行維修義務后，有權要求上訴人支付相關的維修費用。
關于被上訴人主張的房屋維修費用127569元是否真實。
在一審時，被上訴人為證實其主張，提交了施工人出具的領條以及工程決算單等證據，上訴人某保險公司對該證據提出異議，但其未提交相應的反駁證據，一審法院對其抗辯意見不予采納正確。
二審中，上訴人某保險公司亦未提交證據證實該127569元費用不屬于屋頂防水維修費用，應由其承擔舉證不能的法律后果，本院對其此項上訴請求不予支持。
雙方簽訂的《租房合同》約定，租賃范圍為保險公司臨街門面房從南向北一至四層（其中第一層五間），同時還約定乙方（被上訴人）如須對房屋進行改造或裝修，必須在征得甲方（上訴人）同意的前提下進行，且一切費用都由乙方承擔，甲方不承擔任何費用，在租賃合同期滿后，乙方不得拆除裝修后的設施，應無償交給甲方。
保險賓館后院場地不在雙方簽訂的《租房合同》約定的租賃范圍之內，就該場地的使用應當參照《租房合同》約定執行。
對場地的硬化不屬于維修范圍，系為方便停車使用，被上訴人李XX雖陳述上訴人某保險公司也共同進行了使用，但在被上訴人租賃期間，上訴人并未對該場地另行收取租賃費用，故該場地硬化費用應當由被上訴人自行承擔，一審判決由雙方各承擔一半費用不當，本院予以糾正。
綜上，上訴人某保險公司的部分上訴請求成立，本院予以支持；一審法院認定事實清楚，但部分判處不當，本院予以糾正。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項之規定，判決如下：一、維持陜西省城固縣人民法院（2018）陜0722民初1359號民事判決第一項；二、撤銷陜西省城固縣人民法院（2018）陜0722民初1359號民事判決第二項、第三項；三、駁回上訴人某保險公司的其他上訴請求；四、駁回被上訴人李XX的其他訴訟請求。
前述履行義務限自本判決確定之日起十日內履行完畢。
如果未按照本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費減半收取4876.50元，由上訴人某保險公司負擔1425.50元，由被上訴人李XX負擔3451元；二審案件受理費3779元，由上訴人某保險公司負擔2851元，由被上訴人李XX負擔928元。
本判決為終審判決。
審判長 熊稷藜
審判員 陳耀斌
審判員 李小艷
二〇一九年八月二十五日法官助理金慶
書記員 張譯心