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（2015）鄂襄陽中民三終字第00570號 確認合同效力糾紛 二審 民事 襄陽市中級人民法院 2015-12-07

上訴人（原審原告）李XX，男。
委托代理人馬擁軍，湖北三顧律師事務所律師。代理權限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解等特別授權代理。
被上訴人（原審被告）。住所地：襄陽市樊城區。
負責人水冰，該公司經理。
委托代理人杜鵬，湖北春園律師事務所律師。代理權限：一般授權代理。
被上訴人（原審被告）人保投資控股有限公司（以下簡稱人保投資公司）。住所地：北京市西城區。
法定代表人傅助，該公司董事長。
委托代理人伍輝，男，人保投資控股有限公司武漢專員辦事處職員。代理權限：代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解等特別授權代理。
原審第三人姚維國，男。
上訴人李XX因與被上訴人某保險公司、人保投資公司及原審第三人姚維國確認合同效力糾紛一案，不服襄陽市樊城區人民法院于2015年8月17日作出的（2015）鄂樊城民三初字第00324號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年9月16日受理后，依法組成由審判員王淑青擔任審判長，審判員張耀明、劉雯莉參加評議的合議庭，于2015年12月1日公開開庭進行了審理。上訴人李XX委托代理人馬擁軍，被上訴人某保險公司委托代理人杜鵬，被上訴人人保投資公司委托代理人伍輝，原審第三人姚維國到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審原告李XX一審訴訟請求為：請求確認被告與第三人簽訂的樊城區太平鎮保險站房屋轉讓合同的行為無效，確認原告對樊城區太平鎮保險站房屋在同等條件下有優先購買權，本案的訴訟費用及律師代理費1萬元由被告承擔。
原審判決認定：2006年3月10日，案外人郭公勝以原中國人民保險公司樊城支公司太平辦事處（以下簡稱人保樊城公司太平辦事處）的名義與原告李XX簽訂房屋租賃合同。合同主要約定，李XX租用人保樊城公司太平辦事處房屋，年租金為1500元，期限為2006年3月10日至2007年3月9日止，若無其它特殊情況，續簽時李XX優先，租用房屋及場地不能私自轉租他人，水電費自理。合同還對其他事項進行了約定。約定的租賃期限屆滿后，雙方于2007年3月至2013年3月又陸續簽訂租賃合同。2011年8月6日，被告人保投資公司下屬的武漢專員辦事處與第三人姚維國簽訂房屋轉讓合同。合同約定，人保投資公司將坐落于襄陽市樊城區太平店鎮昌盛大道152號、主樓三層磚混結構、建筑面積約600平方米房屋（即人保樊城公司太平保險站房屋）轉讓給第三人姚維國，該房屋未辦理房屋所有權證及土地使用權證，土地面積、性質、用途、四至界線等以襄陽市樊城區國土資源局認定的為準，轉讓價格為人民幣260000元。合同還對其他事項進行了約定。合同簽訂后第三人向被告人保投資公司支付了260000元購房款。2014年4月，原告李XX找到郭公勝要求續簽租賃合同時，方知其租賃的房屋于2011年期間已被人保投資公司下屬的武漢專員辦事處轉讓給第三人姚維國。原告李XX多次與被告某保險公司協商無果，遂訴至法院。
原審法院另查明，2003年3月19日，原中國人民保險公司進行股份制改革時，作出人保股改（2003）9號《關于資產剝離中若干重要事項的通知》，決定將截止2003年3月22日產權不完善的房產等進行資產剝離，同時，中國人民保險公司將所有商業保險業務及相關資產、負債和權益作為出資，發起設立中國人民財產保險股份有限公司。同年，中國人民保險公司更名為中國人民保險控股公司。2007年5月23日中國人民保險控股公司變更名稱為中國人民保險集團公司。2007年10月24日，中國人民保險集團公司作出人保集團發（2007）72號《關于向人保投資控股有限公司注入集團公司總部管理資產的通知》，將包括樊城區太平鎮保險站在內的固定資產劃轉至被告人保投資公司。2008年7月16日，財政部作出財金函（2008）116號《財政部關于中國人民保險集團公司劃轉存資產的批復》，同意原中國人民保險集團公司將2003年改制后留存的固定資產劃轉至被告人保投資公司。
原審法院認為：被告人保投資公司與第三人姚維國之間簽訂的房屋轉讓合同系雙方當事人真實意思的表示，合法有效。原告李XX主張與被告某保險公司簽訂的租賃合同成立，但其提供的證據不足以證實同其簽訂合同的郭公勝屬被告某保險公司委托的工作人員，郭公勝也未將租金上交至某保險公司，故其基于租賃關系主張對租賃物的優先購買權沒有事實依據；即使租賃關系成立，其要求確認被告人保投資公司與第三人姚維國之間簽訂的房屋轉讓合同無效的請求亦與法不符，不予支持。被告某保險公司辯稱原告李XX主張的優先購買權不能成立的理由合法，予以支持。被告人保投資公司辯稱與第三人姚維國簽訂的轉讓合同合法有效、原告李XX對訴爭房屋不享有優先購買權的理由成立，予以支持。第三人姚維國辯稱原告李XX訴請的優先購買權不能成立及請求的律師代理費也無任何依據的理由成立，予以支持。依照《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定，判決如下：駁回原告李XX的訴訟請求。案件受理費250元，由原告李XX負擔。
上訴人李XX不服原審上述判決，向本院提出上訴稱：上訴人自2005年起一直租用被上訴人某保險公司辦公樓及院內場地從事金屬回收至今，一審法院已查明郭公勝是以某保險公司的名義與上訴人簽訂的租賃合同，一審中某保險公司也認可郭公勝是其工作人員，但一審法院卻認為上訴人提供的證據不足以證實與其簽訂合同的郭公勝系受某保險公司委托的工作人員，屬認定事實錯誤。至于郭公勝是否將租金交給某保險公司，則是其內部管理問題。綜上，上訴人認為一審判決事實不清、適用法律不當，請求二審法院撤銷原審判決，依法改判或者發回重審。二審中，上訴人李XX明確其上訴請求為確認其對樊城區太平鎮保險站房屋在同等條件下有優先購買權，放棄其在原審中請求確認被告與第三人簽訂的樊城區太平鎮保險站房屋轉讓合同無效的訴訟請求。
被上訴人某保險公司答辯稱：答辯人未委托郭公勝與李XX簽訂租賃合同，郭公勝與答辯人單位無勞動合同關系；本案訴爭房產屬人保投資公司資產，答辯人無處分權；李XX起訴超過法定的除斥期間。綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二法院維持原判。
被上訴人人保投資公司答辯稱：原審判決認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院維持原判。
原審第三人姚維國答辯稱：請求二審法院維持原判。
經二審審理查明，原審判決認定的事實屬實，本院予以確認。
本院認為，根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規定，租賃合同中的優先購買權是指出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。本案上訴人李XX主張其對訴爭房屋享有優先購買權，應以其與訴爭房屋出賣人之間存在租賃合同關系為前提。上訴人李XX雖主張其從2005年即開始租賃使用訴爭房屋，但因訴爭房屋的所有權人幾次變更，上訴人李XX既不能證實郭公勝系受某保險公司的委托與其簽訂租賃合同，也不能提供其向某保險公司交納房屋租金的證據，其主張與某保險公司存在租賃合同關系與法院查明的事實不符；并且原審第三人姚維國在2011年購買本案訴爭房屋時，該房屋屬人保投資公司的資產，出賣人系人保投資公司，上訴人李XX與人保投資公司之間也不存在租賃合同關系?；谏鲜鍪聦?，上訴人李XX在與被上訴人某保險公司、人保投資公司均不存在租賃合同關系的情況下，主張對訴爭房屋享有優先購買權無事實和法律依據。綜上，上訴人李XX的上訴理由不能成立，其上訴請求本院不予支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，程序合法，應予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費80元，由上訴人李XX負擔。
本判決為終審判決。
審判長　　王淑青
審判員　　張耀明
審判員　　劉雯莉
二〇一五年十二月七日
書記員　　吳曉麗