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（2015）浙杭民終字第971號 房屋租賃合同糾紛 二審 民事 杭州市中級人民法院 2015-04-30

上訴人（原審被告、反訴原告）：某保險公司。
法定代表人：盧XX。
委托代理人：王X，浙江思偉律師事務所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：毛XX。
委托代理人：張XX，浙江越翰林律師事務所律師。
上訴人因與被上訴人毛XX房屋租賃合同糾紛一案，不服杭州市江干區人民法院（2014）杭江九民初字第600號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年3月10日立案受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院認定，2011年9月1日，毛XX、張惠與某保險公司簽訂房屋租賃合同，約定某保險公司承租毛XX、張惠位于杭州市江干區杭海路1109號的房屋（建筑面積361.95㎡、使用面積297.4㎡）作為辦公、營業用途。租賃期限為4年，即自2012年9月1日至2016年8月31日止。2012年9月1日至2013年8月31日租金為252928元；2013年9月1日至2014年8月31日租金為273807元；2014年9月1日至2015年8月31日租金為295707元；2015年9月1日至2016年8月31日租金為310306元。某保險公司應于每年9月15日前支付租金并負責支付出租房屋的水電費及物業管理費，逾期交付租金的，除仍應及時如數補交外，還應支付當年租金10%的違約金；違反合同擅自將承租房屋轉給他人使用的，應支付當年租金10%的違約金。雙方還對其他相關事項作了約定。2012年9月，雙方簽訂“關于江干支公司房租合同變更協議書”，修改2011年9月雙方簽訂的房屋租賃合同，具體為：租賃期自2012年9月1日到2016年8月31日；租賃費為含稅租金，稅金由毛XX、張惠承擔，同時每年由某保險公司代毛XX、張惠到稅務部門開具房租發票，稅金由毛XX、張惠支付；2013年9月1日至2014年8月31日房租為273807元（含稅）。2014年9月1日至2015年8月31日為295707元（含稅）。2015年9月1日至2016年8月31日為320306元（含稅）。上述合同簽訂后，某保險公司支付了2012年9月1日到2013年8月31日的房租和2013年9月1日至2014年8月31日半年的房租116640元。2014年9月1日至2015年8月31日租金尚未支付。2014年1月30日至2015年9月30日案涉房屋的物業費10858.9元亦尚未支付。2013年11月7日，某保險公司致函毛XX、張惠，表示因保險行為不景氣、公司經營出現重大困難，房租太高，公司無法承擔等原因，決定于2014年1月31日解除房屋租賃合同。毛XX、張惠收函后，于2013年12月4日回函某保險公司，表示該公司解除合同的理由不能成立，不同意解除雙方的房屋租賃合同。嗣后，某保險公司業務員致電毛XX，表示將轉租所租房屋，并由某保險公司繼續履行雙方所簽租房合同并支付合同約定的延遲支付違約金。毛XX表示不反對轉租，但要把雙方的合同履行完畢。毛XX與張惠系夫妻。坐落于杭海路1109號非住宅用房（建筑面積361.95㎡）系毛XX、張惠共同共有。2014年6月28日，張惠死亡，經公證，其遺產由毛XX一人繼承。毛XX于2014年10月9日起訴至原審法院，請求判令：1、某保險公司繼續履行雙方于2012年9月簽訂的房屋租賃合同；2、立即支付拖欠的房租459514.00元；3、支付逾期付款違約金56951.40元、擅自轉租違約金56951.40元；4、支付拖欠的水電費、物業管理費10858.90元；5、本案訴訟費用由某保險公司負擔。后，某保險公司提起反訴，請求判令解除雙方于2012年9月簽訂的房屋租賃合同。
原審法院認為，毛XX、張惠與某保險公司簽訂的房屋租賃合同及變更協議書，系雙方當事人真實意思表示，符合法律規定，合法有效。某保險公司未按合同約定的時間，支付2014年3月1日至2015年8月31日的房租，應依約承擔逾期付款的違約責任。合同約定的按當年應付租金的10%支付逾期付款違約金的標準，符合相關規定，該院予以支持。本案中，毛XX并未反對某保險公司轉租承租房屋的決定，因此毛XX以某保險公司擅自轉租房屋為由，要求該公司依約承擔擅自轉租違約金的訴訟請求，該院不予支持。物業管理費的收取主體系物業管理單位，本案中毛XX亦未代某保險公司結清上述款項，因此毛XX無權要求某保險公司支付結欠的物業管理費，據此，對毛XX要求某保險公司支付拖欠的物業管理費10858.90元的訴訟請求，該院亦不予支持。本案中，某保險公司已將承租的房屋轉租他人，且該公司也表示轉租后將由其繼續履行與毛XX、張惠所簽的租賃合同，現其以次承租人從未支付租金且已搬離為由要求解除其與毛XX、張惠簽訂的房屋租賃合同，既不符合合同約定的解除條件，亦不符合法律規定的合同解除條件，因此某保險公司反訴要求解除房屋租賃合同的反訴請求，該院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十三條、第九十四條、第一百零七條、第二百二四十條第一款第二百二十六條之規定，于2015年1月12日判決：一、某保險公司支付給毛XX2014年3月1日至2015年8月31日的房屋租賃費432610.5元（含稅）；二、某保險公司支付給毛XX逾期付款違約金56951.4元；三、駁回毛XX其他訴訟請求；四、駁回反訴某保險公司的反訴請求。上述一、二兩項合計489561.9元，某保險公司于判決生效后十日內付清。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。按規定減半收取的本訴案件受理費4821.5元，由毛XX負擔781.5元，某保險公司負擔4040元。反訴案件受理費4821.5元，由某保險公司負擔。
宣判后，某保險公司不服，向本院提起上訴稱：一、案涉房屋租賃合同目的已無法實現，雙方缺乏自愿履行合同和繼續合作的基礎。毛XX怠于行使合同解除權，堅持要求繼續履行，將使雙方損失進一步擴大，造成資源的浪費。2013年11月7日，某保險公司向毛XX發函，因江干支公司保費收入減少，無力承擔高額的房租，希望可以與其解除合同。但毛XX不同意，要求繼續履行。某保險公司為繼續履行合同，積極尋找次承租人。在征得毛XX同意的情況下，將房屋全部轉租給浙江亞鑫汽車服務有限公司。某保險公司轉租給第三人的租金與原合同約定的租金相同，未在轉租中獲得任何利益，其目的在于繼續履行案涉房屋租賃合同。在轉租該房屋的同時，某保險公司江干支公司也搬遷到其他地方。但是次承租人承租后，一直未支付房租，并在未征得某保險公司同意的情況下搬離了租賃房屋，導致某保險公司拖欠毛XX的租金。在此期間，某保險公司曾發函給浙江亞鑫汽車服務有限公司要求支付拖欠租金，但其未支付。某保險公司向毛XX告知次承租人搬離，希望可以協商解除合同，避免房屋空置造成損失。后因協商不成，形成本案訴訟。一方面，次承租人不同意繼續履行合同，擅自搬離案涉房屋，而某保險公司江干支公司已經搬遷至他處，已經無法繼續租賃該房屋，租賃房屋的合同目的已經不能實現。另一方面，雙方存在訴訟糾紛，導致案涉房屋長期處于空置的狀態，造成了資源的浪費和損失的擴大。原審法院未考慮合同繼續履行的基礎已經喪失，即判決某保險公司繼續履行合同有失公允，也造成了損失的擴大。二、根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條之規定，當違約情況發生時，繼續履行是令違約方承擔責任的首選方式。法律之所以這樣規定，是由于繼續履行比采取補救措施、賠償損失或者支付違約金，更有利于實現合同目的。但是，當繼續履行不能實現合同目的時，就不應再將其作為判令違約方承擔責任的方式。《中華人民共和國合同法》第一百一十條也規定了不適用繼續履行的幾種情形，其中第（二）項規定的“履行費用過高”，可以根據履約成本是否超過各方所獲利益進行判斷。當違約方繼續履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時，應允許違約方解除合同。本案中，某保險公司已經搬離并進駐新的場所，繼續履行已經不可能實現。綜上，原審法院認定事實不清，適用法律不當，請求二審法院依法撤銷杭州市江干區人民法院（2014）杭江九民初字第600號民事判決第一項，依法改判確認雙方的房屋租賃合同自2014年10月29日某保險公司提起反訴之日解除；判決某保險公司支付毛XX2014年3月1日至2014年10月29日的房屋租金184592.2元（含稅）；上訴費用由毛XX承擔。后，某保險公司增加上訴請求，請求二審法院依法撤銷杭州市江干區人民法院（2014）杭江九民初字第600號民事判決第二、四項。
被上訴人毛XX答辯稱：某保險公司認為房屋租賃合同目的無法實現，雙方缺乏自愿履行合同和繼續合作的基礎的上訴理由不成立。本案系某保險公司單方認為租賃合同無法履行，而且本案也不存在雙方損失擴大的情形，毛XX也同意某保險公司轉租，故某保險公司損失也沒有擴大，繼續履行基礎并沒有喪失。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十條的規定，履行費用過大，不適合實際履行。但解除合同與實際履行是完全不同的概念，實際履行費用是否過高是可以通過違約金支付等金錢方式進行彌補，如能夠彌補損失的，可以認定履行費用過高。本案中，案涉房屋租賃合同還有兩年履行期，一審法院判決的違約金支付不能彌補毛XX的全部損失，該條規定也不應該適用。如果法院認為可以適用該條規定，參照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條的約定，賠償損失應當相當于違約造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益。故某保險公司應當賠償毛XX至2016年的租金損失。現在案涉房屋仍由某保險公司控制。訂立合同時，對方應當遇見風險，如果因為房價下降，就可以解除合同，不符合契約精神。而且如果房價上漲，某保險公司也不會多支付毛XX租金。綜上，原審法院認定事實清楚，適用法律正確，某保險公司的上訴請求不成立，請求維持原判。
二審中，在本院指定的舉證期限內，某保險公司與毛XX均未向本院提交新的證據。
本院經審理查明的事實與原審法院認定的事實一致。
本院認為：關于案涉房屋租賃合同目的是否無法實現的問題。本案為房屋租賃合同糾紛，毛XX作為出租人，其合同目的為收取租金。在簽訂合同之時，某保險公司作為承租人，其合同目的為使用案涉房屋；在某保險公司搬離案涉房屋，并經毛XX同意轉租至次承租人后，其合同目的為轉租案涉房屋。現毛XX作為出租人收取租金之目的，某保險公司轉租案涉房屋之目的均非不能實現。故某保險公司以合同目的不能實現要求解除合同，原審法院不予支持并無不當。
關于案涉房屋租賃合同是否不適宜繼續履行的問題。如前所述，本案未出現不能轉租之情形，某保險公司為轉租行為亦不會出現履行費用過高的情形。故某保險公司以繼續履行費用過高為由，主張合同不適宜繼續履行，而應采取其他違約責任方式的上訴理由不能成立。
綜上，永安保險公司以前述兩個理由解除案涉房屋租賃合同的主張不能成立，本院不予采信。原審法院依據合同約定判處某保險公司支付租金及逾期支付租金的違約金，事實認定清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費5874元，由某保險公司負擔。
本判決為終審判決。
審　判　長　　徐　丹
審　判　員　　金瑞芳
代理審判員　　畢克來
二〇一五年四月三十日
書　記　員　　袁其偉