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萬達廣場成險資香餑餑。

近日，新華保險頻繁接盤萬達廣場引發市場關注。

僅從去年12月來看，新華保險用旗下子公司股東坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）先后拿下了赤峰萬達廣場、晉江萬達廣場、銀川金鳳區萬達廣場和淮北萬達廣場。

事實上，險資此輪收購王健林的萬達廣場從2023年就已開始。除了新華保險，陽光人壽、大家保險、橫琴人壽等險企也加入到收購萬達廣場潮中。從量來看，新華保險成為此輪萬達廣場收購潮的主力軍，2024年，新華保險將9家萬達廣場收入囊中。

險資蜂擁而至萬達廣場背后，一方面或許是希望在此輪房地產周期中抄底，畢竟中央層面對于房地產調控基調已從“房住不炒”轉變為“止跌回穩”；另一方面，從資產配置的角度來說，有些房地產項目已經跌出了“性價比”，租金漲幅也較為客觀，在低利率態勢下不失為優質資產配置選項。

險企不斷掀起收購潮

新華保險無疑是這次買入萬達廣場的主力險資。

新華保險在2024年至少從王健林手中拿下了9家萬達廣場，分別為北京萬達廣場實業有限公司、煙臺芝罘萬達廣場有限公司、南京萬達茂投資有限公司、成都萬達商業廣場投資有限公司、赤峰萬達廣場有限公司、銀川金鳳區萬達廣場置業有限公司、晉江萬達廣場有限公司、淮北萬達廣場投資有限公司、武威萬達廣場置業有限公司。

新華保險接盤萬達廣場，大多是由旗下子公司坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）出面收購。股權穿透圖顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）由新華保險、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%。

和新華保險一樣，陽光人壽在2023年12月出資55.1億元設立麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙），后者通過設立的多家子基金陸續拿下多家萬達廣場項目，包括合肥萬達廣場商業發展有限公司、東莞厚街萬達廣場投資有限公司、太倉萬達廣場投資有限公司、湖州萬達投資有限公司、上海金山萬達廣場有限公司、廣州蘿崗萬達廣場有限公司等。

值得一提的是，麗水聯融壹號股權投資合伙企業（有限合伙）在去年11月宣布股權變更，中銀三星人壽保險有限公司、南京太保鑫匯致遠股權投資基金管理合伙企業（有限合伙）新增入股，分別持股9.07%、9.07%，對應出資額均為5億元，陽光人壽出資額降為45億元。

大家保險也加入到王健林旗下萬達廣場的“收購潮”，2023年5月，大家保險將萬達旗下上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場3個資產包間接收入囊中；2023年10月，大家保險又聯手橫琴人壽接盤了位于上海的周浦萬達廣場項目。

這一輪險資收購萬達廣場均通過不動產私募基金投資。2023年底，新華保險宣布和中金資本成立基金時就表示，基金的主要投向為不動產領域，以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接方式主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合伙人實現投資回報。

關于基金設立的原因，彼時，新華保險表示，公司作為有限合伙人參與設立基金，主要借助專業機構投資優勢，通過專業化投資管理團隊，拓展投資渠道，挖掘投資機會，多元化管理資產，符合公司業務發展需求及股東利益。

險資青睞優質不動產

保險資金具有期限長、體量大、追求穩定收益等特點，險企加大優質不動產投資有利于拉長資產久期，更好地做好資產負債匹配。

中國保險資產管理業協會發布的《中國保險資產管理業發展報告（2024）》指出，2024年，從增速來看，利率債、公募基金和投資性房地產的投資規模增速較快，顯示出保險資金對穩健型資產的偏好。

在房地產不景氣周期中，為何險資開始著手布局不動產？業內人士表示，當前，部分房地產企業在資金鏈上遭遇一些困難，急需資金，一些優質不動產會以較低價格出售，險資此時投資不動產，可以獲得一定的價格優勢。

從宏觀環境來看，寬松的貨幣政策還將持續。2025年中國人民銀行工作會議1月3日至4日召開，會議強調實施適度寬松的貨幣政策，為經濟穩定增長創造適宜的貨幣金融環境。綜合運用多種貨幣政策工具，根據國內外經濟金融形勢和金融市場運行情況，擇機降準降息。

這也意味著，低利率態勢短期內很難改變，險企仍需要積極應對“利差損”風險。隨著保險資金規模的擴大，險企對于資產配置的需求也在增加，從長期來看，優質不動產投資則有較好的保值增值作用。

也有業內人士指出，險資這類不動產私募股權基金，其持有期的區間收益主要來自于底層資產出租、運營等的收益。以新華保險舉例，從投資組合來看，截至2024年6月末，新華保險投資性房地產金額為92.46億元，投資性房地產租金收入為1.67億元，同比增長4.4%。

從房住不炒到止跌回穩

金融市場瞬息萬變，把握好政策方向至關重要。

險企的投資策略和方向既基于自身資產負債兩端的實際情況，也融入到國家發展大局中。如這一輪險資收購萬達廣場均通過不動產私募基金投資，回過頭看，也是在政策的指引下逐步開展。

2023年2月，證監會宣布啟動了不動產私募投資基金試點工作。據證監會介紹，試點工作是證監會落實黨中央和國務院有關“促進房地產業良性循環和健康發展”決策部署，健全資本市場功能，促進房地產市場盤活存量，支持私募基金行業發揮服務實體經濟功能的重要舉措。

而對于房地產，中央層面對其態度也在發生轉變。2024年9月26日，中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了最強維穩信號，相關部門及地方積極落實政策。

緊接著，住建部、金融監管總局聯合召開全國保交房工作推進視頻會議。會議全面貫徹落實“9·26”政治局會議精神和近期國務院專題會議部署要求，指導各地進一步發揮城市房地產融資協調機制作用，扎實推進保交房工作，采取有力有效措施盡快推動房地產市場實現止跌回穩。

2024年12月，中央經濟工作會議提出“穩住樓市”，強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

從房住不炒到止跌回穩，似乎也昭示了房地產未來一段時間的發展態勢。中指研究院發布的《中國房地產市場2024總結&2025展望》報告顯示，2024年前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場出現降溫。高層會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，政策目標直指扭轉行業基本面，為市場注入信心，四季度以來，核心城市市場出現明顯升溫。

不過，對于房地產投資，險企還是要緊繃著一根弦。2024年12月，金融監管總局辦公廳關于印發《保險資金運用內部控制應用指引（第4號—第6號）》的通知。其中，第5號指引就是針對不動產投資。

“保險公司開展不動產投資，至少要關注資產負債錯配風險、市場風險、流動性風險、法律合規風險及操作風險等。應當根據監管要求、投資需求、負債特性、償付能力、風險偏好、資產負債管理、投資管理能力和風險管理能力等因素，合理設定不動產投資的配置比例，并履行相應的內部審批程序?！鄙鲜鐾ㄖ赋?。

總體而言，在利率下行周期，險企面臨著防范“利差損”和“資產荒”的雙重考驗。處于深度調整中的房地產行業，價格已經跌出一定的性價比，而險資作為長線資金，優質不動產自然具備較強吸引力。但是，在投資不動產的過程中，險資仍需要促進保險資金運用規范發展，有效防范和化解風險，來維護保險資金安全性。