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地產的寒意猶在，從商業地產到商圈經濟都在受到影響，這讓地產大佬背負著巨大的壓力。

為了緩解資金流動性壓力，王健林正在對全國各地的萬達廣場“清倉大甩賣”。

其實，早在2006年前后，險企就開始涉足布局房地產領域。不過早前險資更熱衷于舉牌上市房企的股權，在一些知名房企的背后常常可以看見險資的身影。

近一段時間以來，險資投資房地產的風向在悄然轉變，從原先的優質上市房企股權轉而“落子”布局不動產，從接盤王健林旗下的萬達廣場可見一斑。近期，接盤方就有險企“攢動”，包括新華保險、陽光保險、大家保險等。

業內人士認為，在房企業績不及預期，銷售回暖進程放緩之下，當前不動產價值被低估，投資性價比顯現。險資購入不動產，也有助于緩解房企流動性壓力，維護不動產市場的穩定，發揮險資經濟“減震器”和社會“穩定器”的作用。

接盤不斷

7月第一周，山東和廣東各有1家萬達廣場的股權發生變更，險資從王健林手中“接盤”萬達廣場項目。

7月7日，天眼查顯示，東莞厚街萬達廣場投資有限公司發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增蘇州聯商陸號商業管理有限公司為股東并全資持股，同時，法定代表人及多位主要人員也發生了變更。股權穿透圖顯示，蘇州聯商陸號商業管理有限公司控股股東為陽光人壽。

再早幾天，煙臺芝罘萬達廣場有限公司也發生工商變更，原全資股東大連萬達商業管理集團股份有限公司退出，新增坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司為股東，分別持股約99.99%、0.01%，同時多位主要人員發生變更。

股權穿透圖顯示，坤華（天津）股權投資合伙企業（有限合伙）由新華保險、中金資本運營有限公司分別持股99.99%、0.01%，坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司2位自然人股東也在中金相關公司任職。

值得一提的是，新華保險和中金通過成立投資公司收購煙臺芝罘萬達廣場有限公司的股權并不意外。新年伊始，新華保險就宣布與中金資本共同設立100億元基金，由中金資本負責基金的投資、管理及運營，以股權及適用法律允許的其他方式，直接或間接地主要投向持有型不動產項目資產的被投資企業，為合伙人實現投資回報。

根據公開信息，今年以來王健林旗下萬達廣場的股權變更，涉及合肥萬達廣場商業發展有限公司、北京萬達廣場實業有限公司、呼和浩特萬達廣場投資有限公司等。其中，合肥萬達廣場商業發展有限公司和北京萬達廣場實業有限公司新股東中出現險資身影，前者為陽光保險，后者為新華保險。

在萬達廣場項目之外，陽光保險還“熱衷”于接盤萬達其他資產，去年以來，先后接手了位于合肥、太倉、湖州、廣州、上海的5家萬達商管子公司。

除了陽光保險，大家保險也加入王健林旗下萬達廣場的“收購潮”，去年5月，大家保險將萬達旗下上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場和江門臺山萬達廣場3個資產包間接收入囊中；10月，大家保險又聯手橫琴人壽接盤了位于上海的周浦萬達廣場項目。

“橫掃”背后

經濟企穩回升過程中，險企在“掃貨買樓”上表現得可謂積極。除了上述各險企鐘情于萬達商業地產項目外，還有更多的險企正在“橫掃”。比如，中郵人壽以交易價42億元左右接盤北京市東城區的中糧·置地廣場項目；國壽以超39億元總價買入世茂珠海綜合體項目51%股權；平安人壽成功收購基匯資本的物流資產，包括位于廣東江門的兩個物流園及陜西西咸新區的物流園；華泰資產“輸血”萬科全資子公司，簽訂一筆40億元不動產債權投資計劃協議等。

在外資市場特立獨行的友邦人壽表現得也異常積極。友邦人壽以交易總對價近24億元完成對北京朝陽區凱德·星貿項目控股權的收購。該公司還于2022年12月以約50億元投得上海實森置業有限公司90%股權以及其100%股東借款債權。上海實森擁有上海市虹口區北外灘89街坊土地使用權，為該地產項目開發建設主體。交易完成后，友邦人壽將控股上海實森，從而獲得上海北外灘89街坊地產項目。該項目已于2023年1月5日正式揭牌為“友邦金融中心”。

面對各地地產商沉寂一片，險企仿佛成了大救星。

華創證券研報指出，“險企不動產投資方式包括股票、債券、非標資產、直接物業投資等，我們認為險企通過直接物業投資來投資不動產，長期穩定的租金收入與險企資金屬性更為匹配，一定程度上能夠減小資負久期缺口”。

險企加大對不動產的配置力度，有自身資產端戰略的考量：近兩年房地產市場低迷“跌”出來的“高性價比”；“低利率”疊加“資產荒”的環境下，作為中長線資金、避免短期收益的險資和不動產投資天然適配。此前配置較少，現在遇到了價值洼地，或許是險資布局的好時機。

的確，與國際水平相比，我國險企對于不動產的配置仍然處于較低水平。中國人壽副總裁劉暉曾在業績會上介紹稱，目前國內主要機構對不動產資產配置比例一般只有3%—4%，行業全口徑不動產資產也只有1萬多億元，與國際同業平均10%左右的比例有較大差距。

在A股上市險企2024年一季報中，中國平安披露了有關不動產投資的情況。一季報顯示，截至2024年3月末，中國平安保險資金投資組合中不動產投資余額為2064.35億元，在總投資資產中占比 4.2%。該類投資以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業），采用成本法計量，在不動產投資中占比79.8%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業，以匹配負債久期，歷史業績穩定；除此之外，債權投資占比16.2%，其他股權投資占比4%。

也有業內人士表示，與其他資產相比，不動產還天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產，更有利于險資獲得長期穩健回報。

投資“解藥”

事實上，除了險企在積極尋找新的投資方向外，監管層面也為險企配置不動產創造了條件。

在2010年之前，險企能夠投資的范圍較為有限，主要包括銀行存款、政府債券和金融債券等信用評級高、收益率低以及投資風險非常低的金融產品。2010年，原保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，放開保險不動產投資，使得險資可投資范圍擴大至以商業地產、辦公地產、養老社區等為代表的不動產領域。

2012年7月，為進一步規范保險資金投資股權和不動產行為，增強投資政策的可行性和有效性，防范投資管理風險，原保監會發布《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》。在不動產投資方面，上述《通知》根據同質性原則，改進了基礎設施與不動產金融產品投資比例的計算方法，增加保險公司的操作空間；結合宏觀調控和市場發展需要，明確了保障房建設和養老項目有關事項，允許保險資金采用多種投資方式，支持國家重大民生和發展工程。

由于不動產屬于另類投資，投資數額大、期限長、信息不透明，容易產生市場風險、操作風險和道德風險。原保監會2012年的《通知》在放松管制的同時，著重加強了風險管控。

時隔多年，2018年5月，原保監會又發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，進一步允許險資通過地產基金等方式投資長租公寓。

2023年9月，“一行一局一會”召開的金融機構座談會也表明，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資，并推動行業并購重組。而在近期召開的第十五屆陸家嘴論壇上，金融監管總局負責人指出，推動保險機構堅持長期投資、穩健投資、價值投資，探索開展長周期考核，努力打造核心競爭力。

在信達證券看來，優質不動產項目不僅有望為險企貢獻穩定的租金收入現金流，同時項目本身或擁有一定的增值潛力。“延展資產久期，強調資產負債匹配”是險企投資的重要目標之一，一方面各大險企紛紛加強長期利率債配置以拉長時間久期，另一方面險企在審慎評估的前提下也有望增加未上市股權、投資性不動產等另類投資來提高長期投資回報率。政策托底下部分優質房地產項目有望迎來新的發展機遇，從而有助于提升險資投資組合表現。

總體而言，當下優質投資項目緊缺，且不動產價格相較前兩年下滑不少，從長周期視角來看，投資不動產具備較為客觀的收益回報水平。但是，國內房地產領域的風險尚未出清，險資在投資不動產時，仍需要評估收益與風險，靈活調整投資策略應對市場變化，做到“該出手時就出手”。