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“大國空巢”的危機，已經降臨。

全國老齡辦最新統計數據顯示，2017年全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總人口比重達17.3%。預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右。

從養老金缺口不斷擴大，到近四年結婚率持續下降，再到放開二胎實行生育補助，從實施個人稅收遞延型商業養老保險到首批14只養老目標基金落地，再到近日中國銀保監會發布通知，決定將老年人住房反向抵押養老保險擴大到全國范圍開展。這些都意味著，養老等人口問題已經成為全民關注的焦點。

那么，“以房養老”保險作為一個在國內外都并不新鮮的概念，在此時推向全國，效果會如何呢？人們會買單嗎？

“以房養老”保險是好事，但卻不被買單

辦理“以房養老”保險后的效果如何呢？

據自媒體報道，最近陸先生夫婦在杭州辦理了“以房養老”保險，將房子抵押給了保險公司，今后每個月都能領到一筆養老金。以往兩位老人的退休金加在一起，每個月僅3900元，加上這一筆，夫婦倆的養老金達到近萬元。他們還計劃，以后老了去住養老院，房子可以出租收租金。不過等到他們身故后，保險公司則將獲得抵押房產的處置權。

同樣，作為試點城市大連的周先生也“以房養老”的受益者。他對媒體表示，抵押給保險公司的房屋建筑面積為130.17平方米，按合同約定，夫妻雙方各占房屋有效保險價值的50%，根據投保年齡和房屋有效保險價值，他每月可領取4335.9元養老金，妻子每月可領取2413.36元養老金，整個家庭每月可以從保險公司領取6749.26元養老金。夫妻二人都覺得，“以房養老”可以提前讓“死”房子變“活”錢，大大提高了自己的老年生活質量。

這樣看來，“以房養老”保險對于人們的養老來說，是個好事。

不過，早在2013年我國就提出了鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點，2014年和2016年分兩批在全國部分城市開展試點。但是眾所周知，試點情況并不樂觀。數據顯示，截至今年7月底，只有幸福人壽一家保險公司開展了相關業務，累計簽約201單（141戶），累計承保139單（99戶）。

對此，中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文認為：“‘以房養老’已經實現了良好的開端。房子和地在我國傳統文化中的地位如同命根子，這與‘以房養老’有一定沖突。因此，雖然試點的結果和規模不是很大，卻是一個重要的突破，是一個良好的開端。”

產品的設計要和房價的波動趨勢有機結合

什么是“以房養老”保險？通俗來說，就是將房產抵押給保險公司，每月可按時領取一筆養老金，與此同時，還是在自己的房子里養老。只是在離開這個世界的時候，房產不能留給子女，只能給保險公司。這樣的養老方式，您愿意嗎？

相信不少人對此還是有憂慮的。據央視調查的一份數據顯示，71%的被調查者不選擇“以房養老”，而背后的最主要原因卻并非是傳統觀念與“以房養老”之間的沖突。而是有著多種考量。在被調查者中，認為“養兒防老比較好，房子可以留給后人”的占10%；認為“子女反對容易引發家庭矛盾”的僅占1%。而認為“收益不劃算，感覺一輩子白辛苦了”則占到64%；12%認為“形式條款太復雜不太容易理解、怕吃虧”；另有10%的被調查者選擇“其他，比如房價上漲，但獲得的養老金又太低”。

以上的調查結果可以說，把“以房養老”保險推廣之難的痛點一一點出。其中，最重要的也是大多數人關注的是“房價的不確定性”。雖然保險公司指出，在計算老年人可領取養老金金額時，已經考慮了適當的房產增值率，讓老年人提前享受了這部分利益。如果房產的實際增值超出預計，多出部分歸屬相關的權益人。如果房價下跌，老年人的收益也不會受到影響，保險公司繼續按照約定金額給付養老金。但是，從保險公司的角度來講，房價下跌卻是不能回避的風險。

對此，國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生認為，“以房養老”保險產品的設計要和房價的波動趨勢有機結合，建立起雙方共擔機制。當大家都預期房價上漲時，金融機構有積極性，保險公司有積極性，但是房屋所有人沒有積極性，他認為保險公司給予的錢遠遠比不上房屋的增值部分；同樣，當大家預計房價下跌時，保險公司、金融機構沒有積極性，個人可能有積極性。因此，如何通過好的產品設計，平衡二者利益、風險共擔、收益共享，這對“以房養老”的推廣非常關鍵。

此外，中國經濟時報評論員周子勛指出，“以房養老”保險推廣并非易事。其中一點，值得關注，那就是商業銀行面臨的風險問題。“以房養老”如果做到一定規模，提供養老貸款的銀行將會手握一大批房產，需要參與一個資產交易市場。此外，如何評估房子的價值、如何控制風險，都是銀行將會面臨的問題。銀行還會面臨的一個風險是，日漸嚴峻的老齡化必然造成住房周期的轉變，房地產的供求關系極有可能發生重大轉變。

適合有兩套以上房產，或不需子女繼承房產的老人

那么，目前形勢下，什么樣的人適合購買“以房養老”保險呢？

廣東財經大學金融學院教授張世春強調：“不是所有老年人都需要。這個市場不一定做得很大，但確實有一些老年人需要這么一條渠道。如失獨家庭、獨居老人、子女自身生活困難以及生活接近貧困線又達不到政府救助條件的老人。”當然，子女孝順的家庭也適合投保。

對外經濟貿易大學保險學院院長助理王國軍認為，其實，大家都清楚目前人口老齡化形勢嚴峻，光靠政府社保是不夠的，政府的目標是尋找更多的養老渠道，而保險公司的想法是尋找還未挖掘的市場。但目前老年人及保險公司對此的興趣都不高，供求雙方都沒有“熱”起來。一方面，監管部門幾乎將所有的風險都讓保險公司扛，保險公司風險大，收益又難說，自然興趣缺缺；另一方面，老百姓對“以房養老”不夠了解，目前來說相對專業且小眾。當然，“以房養老” 保險有潛在市場，但只是一個小眾市場。它適合有兩套以上的房產，或者不需要子女繼承房產的老年人。這種情況下，老人在生前把房子押給保險公司，然后保險公司為他出養老金，是一個比較好的選擇。

整體看來，“以房養老”適合有獨立產權房并需要穩定現金流的所有老人。對于高收入人群，雖可選擇更高端的理財方式賺取養老金，但隨著年齡增大和精力下降，理財難度也在加大；低收入階層雖然有房產代際傳承的剛需，但在養老醫療等需求和資產傳承產生矛盾時，也只能選擇優先解決眼前的養老醫療問題；中產階級的需求度則介于兩者之間。

對于“以房養老”保險的未來，業內人士預計，隨著經濟社會轉型以及市場不斷培育，“以房養老保險”市場的潛在需求將會顯現，供給主體也將不斷擴容。三個因素會支撐“以房養老保險”市場的興起。一是人口結構變遷，家庭代際關系變化，空巢與失獨老人增加；二是養老保障水平有限，多樣化養老方式亟待拓展；三是自有房比重較大，住房資產價值上升。對此，他們給出的建議是除了完善法律法規外，還可考慮逐步擴大抵押房產的范圍，將其他類型的不動產，如商業類的房產、共有產權住房、農村宅基地房產、農村家庭承包的土地使用權等列入抵押范圍，以便解決更多老年人的收入問題。

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