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在目前低利率、“資產荒”環境下，險資頻頻出手入市“買樓”給市場吹來一些新風向。

近日，位于北京市東城區的中糧·置地廣場項目易主中郵人壽，交易價42億元左右；

在此之前，世茂集團擬出售一個珠海綜合體項目51%股權，總價約為39億元，受讓者為合營伙伴國壽星灣以及合營聯營企業國壽啟航基金，二者均屬國壽系；

9月份，據萬科A公告，華泰資產“輸血”萬科全資子公司，簽訂一筆40億元不動產債權投資計劃協議。

業內人士認為，在房企業績不及預期，銷售回暖進程放緩下，當前不動產價值被低估，投資性價比顯現。

一般來說，險資資金體量大且投資周期較長，和不動產投資之間有天然的適配性。疊加當下優質投資項目緊缺，且不動產價格相較前兩年下滑不少，助推險企將目光轉向不動產投資。

從險資資產端來看，目前，銀行存款、債券等固收產品是主要配置。但是，固收類產品收益率相對較低，從資產配置多元化和提高收益率角度來看，未來不動產投資或成險企資產配置的一個重要方向。

中國經濟逐步復蘇過程中，房地產市場何時提振備受關注。不過，這并未阻擋險資布局不動產的熱情。

除了近期上述保險機構斥資百億“買樓”，年內不少險企已經多次出手布局不動產。

據中國保險業協會官網“大額未上市股權和大額不動產投資信息披露”欄目公告顯示，今年前9月，已有35個不動產投資項目公告。從已進入實際出資階段項目來看，年內以平安人壽、太平洋人壽、泰康人壽為代表的頭部壽險公司，主要將資金投向北京、上海重要地段的存量不動產項目。

值得一提的是，平安人壽繼去年投資北京麗澤金融商務區南區E-06地塊不動產項目后，今年大手筆再投四大產業園項目，包括東方萬國項目、弘源科創項目、弘源國際項目、弘源新時代項目，總投資金額預計不超過73.33億元，目前累計出資額已超60億元。

外資險企也在加碼布局優質不動產。今年1月，友邦人壽披露的《關于大額不動產投資的信心披露公告》（實際出資階段）顯示，友邦人壽落地了上海市虹口區北外灘89街坊項目，出資合計約為51.81億元。

在房企業績不及預期，銷售回暖進程放緩下，險資緣何青睞不動產項目？

事實上，這與當前不動產市場被低估，而一線城市不動產項目的投資性價比可觀不無關系。有熟悉地產投資的人士分析稱，北京、上海等一線城市中心地段的優質商辦樓宇、產業園區項目具備一定的投資價值。

中指研究院近日公布的數據顯示，百強房企9月銷售額同比下降24.1%，1-9月銷售總額為48501億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。

針對近期房地產行業政策效果與市場趨勢展望，中指研究院市場研究總監陳文靜指出，9月單月，核心城市市場活躍度好轉，政策效果初顯，但全國市場銷售規模仍處低位。

也有專家表示，當下很多不動產的價格已經進入低谷，對于保險行業而言，也處于調整、轉型的關鍵時期，需要豐富投資組合抵御風險，再加上政策層面盤活存量資產導向，優質不動產項目成為險企重要目標。選投項目方面，險資主要傾向于配置具有收租效益的產業園區、基礎設施、商業辦公樓等。

不得不說，險企熱衷投資不動產的基礎，是相關監管規定和細則的完善。在2010年之前，險企能夠投資的范圍較為有限，主要包括銀行存款、政府債券和金融債券等信用評級高、收益率低、投資風險非常低的金融產品。

2010年，原保監會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，放開保險不動產投資，使得險資可投資范圍擴大至以商業地產、辦公地產、養老社區等為代表的不動產領域。

時隔多年，2018年5月，原保監會又發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，進一步允許險資通過地產基金等方式投資長租公寓。

當然，險資將目光轉向不動產，與其投資特點息息相關。中國人壽副總裁劉暉在2023年中期業績發布會上曾這樣描述，“不動產天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產，更有利于保險資金獲得長期穩健回報”。

除此之外，險資資產端收益率承壓，或許是險企將投資視線轉向不動產的另一重要原因，當前險企亟需優化資產端配置穩定并提高收益率。

從五大上市險企的業績報告數據來看，2023年半年度業績報告顯示，今年上半年，五大上市險企凈投資收益率均下滑。總投資收益率方面，除了中國平安總投資收益率同比微升0.7個百分點至4.1%，其余4家險企均出現下滑。拉長看今年前三季度，在權益市場震蕩波動的情況下，亦有專業人士抱有不樂觀態度。

此外，壽險公司多數產品負債久期較長，本身就對長期投資資產有較高需求。中泰證券就在研究報告中以某頭部壽險公司為例分析稱，壽險保單的負債久期一般是15年左右，目前固定收益率資產久期仍存在缺口，在7年以內。商業地產項目的久期足夠長，能滿足險資資產、負債久期匹配的需求。

中國人保也在半年報中表示，投資板塊將努力保持投資收益相對穩定，拓展創新空間。人保投控增強不動產和養老產業投、建、管、營等能力，服務好主業營業職場管理需求。

盡管不動產項目投資勢頭漸熱，但以債券為代表的固收類資產，仍為險資的主要投資對象，相較國際保險機構，我國險資不動產投資占比較低。

截至今年6月末，新華保險債權投資計劃占總投資組合的比例為3.8%，而債權投資計劃中除了不動產資金項目，還包括基礎設施；中國人保其他投資占總投資組合比例為1.2%，當中包括投資性房地產等；此外，中國太保投資性房地產占總投資組合比例為0.5%；中國人壽投資性房地產占總投資組合比例為0.24%。

中國平安不動產投資占比相對較高，占總投資組合比例為4.5%。據中國平安首席投資官鄧斌介紹，平安不動產投資中約3/4規模都是物權，且物權主要集中在一線城市好的地區。

劉暉此前也介紹稱，目前國內主要機構對不動產資產配置比例一般只有3%-4%，行業全口徑不動產資產也只有1萬多億，與國際同業平均10%左右的比例有較大差距。

的確，與國際保險機構相比，國內險企對于不動產的投資仍有很大空間。

光大證券研報認為，國際保險資管機構另類投資涉及領域較為寬泛，包括不動產、私募股權、基礎設施以及衍生品等投資資產。另類投資作為大類資產的重要構成，對于豐富投資產品、提高長期回報、加強期限匹配等都具有重要意義，部分保險資管機構積極發展其另類投資業務，為保險資金投資提供長期穩定的高收益。

鄧斌也表示，不動產不僅會帶來租金等收益，隨著經濟發展還有資產升值效益。所以平安會保持不動產配置的健康發展，并從“募投管退”所有的投資環節做好風險管理、敞口集中度管理、風險監測、風險預警，這是投后最核心的部分。

對于當下險企“資產荒”和亟需多元化優質資產配置的現狀，中國人壽2023年半年報指出，從資產端看，固收利率將持續低位運行，優質固收類資產供給不足的現狀仍將延續，權益市場短期內可能仍以震蕩和結構性行情為主，面臨息類品種收益率持續下行和投資組合總體收益波動加大的雙重壓力。在此背景下，將繼續加強資產負債管理，持續優化資產配置結構，靈活調整投資策略應對市場變化，有效平衡短期收益穩定與長期價值提升。

總體而言，當前固收類資產仍是保險資金主要的配置種類。不過，在低利率、資產荒的環境下，在防范信用風險的同時，險資仍在積極尋求優質項目的配置機會，目前具有較高性價比的不動產，或許會成為險資追投的新風向。

不過，究竟哪些不動產屬于高性價比尚不能一概而論，此一時彼一時，需要眼光，需要膽識，需要順應大勢。