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在目前低利率、“資產荒”環(huán)境下，險資頻頻出手入市“買樓”給市場吹來一些新風向。

近日，位于北京市東城區(qū)的中糧·置地廣場項目易主中郵人壽，交易價42億元左右；

在此之前，世茂集團擬出售一個珠海綜合體項目51%股權，總價約為39億元，受讓者為合營伙伴國壽星灣以及合營聯(lián)營企業(yè)國壽啟航基金，二者均屬國壽系；

9月份，據萬科A公告，華泰資產“輸血”萬科全資子公司，簽訂一筆40億元不動產債權投資計劃協(xié)議。

業(yè)內人士認為，在房企業(yè)績不及預期，銷售回暖進程放緩下，當前不動產價值被低估，投資性價比顯現(xiàn)。

一般來說，險資資金體量大且投資周期較長，和不動產投資之間有天然的適配性。疊加當下優(yōu)質投資項目緊缺，且不動產價格相較前兩年下滑不少，助推險企將目光轉向不動產投資。

從險資資產端來看，目前，銀行存款、債券等固收產品是主要配置。但是，固收類產品收益率相對較低，從資產配置多元化和提高收益率角度來看，未來不動產投資或成險企資產配置的一個重要方向。

中國經濟逐步復蘇過程中，房地產市場何時提振備受關注。不過，這并未阻擋險資布局不動產的熱情。

除了近期上述保險機構斥資百億“買樓”，年內不少險企已經多次出手布局不動產。

據中國保險業(yè)協(xié)會官網“大額未上市股權和大額不動產投資信息披露”欄目公告顯示，今年前9月，已有35個不動產投資項目公告。從已進入實際出資階段項目來看，年內以平安人壽、太平洋人壽、泰康人壽為代表的頭部壽險公司，主要將資金投向北京、上海重要地段的存量不動產項目。

值得一提的是，平安人壽繼去年投資北京麗澤金融商務區(qū)南區(qū)E-06地塊不動產項目后，今年大手筆再投四大產業(yè)園項目，包括東方萬國項目、弘源科創(chuàng)項目、弘源國際項目、弘源新時代項目，總投資金額預計不超過73.33億元，目前累計出資額已超60億元。

外資險企也在加碼布局優(yōu)質不動產。今年1月，友邦人壽披露的《關于大額不動產投資的信心披露公告》（實際出資階段）顯示，友邦人壽落地了上海市虹口區(qū)北外灘89街坊項目，出資合計約為51.81億元。

在房企業(yè)績不及預期，銷售回暖進程放緩下，險資緣何青睞不動產項目？

事實上，這與當前不動產市場被低估，而一線城市不動產項目的投資性價比可觀不無關系。有熟悉地產投資的人士分析稱，北京、上海等一線城市中心地段的優(yōu)質商辦樓宇、產業(yè)園區(qū)項目具備一定的投資價值。

中指研究院近日公布的數據顯示，百強房企9月銷售額同比下降24.1%，1-9月銷售總額為48501億元，同比下降10.3%，降幅相比上月擴大1.7個百分點。

針對近期房地產行業(yè)政策效果與市場趨勢展望，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，9月單月，核心城市市場活躍度好轉，政策效果初顯，但全國市場銷售規(guī)模仍處低位。

也有專家表示，當下很多不動產的價格已經進入低谷，對于保險行業(yè)而言，也處于調整、轉型的關鍵時期，需要豐富投資組合抵御風險，再加上政策層面盤活存量資產導向，優(yōu)質不動產項目成為險企重要目標。選投項目方面，險資主要傾向于配置具有收租效益的產業(yè)園區(qū)、基礎設施、商業(yè)辦公樓等。

不得不說，險企熱衷投資不動產的基礎，是相關監(jiān)管規(guī)定和細則的完善。在2010年之前，險企能夠投資的范圍較為有限，主要包括銀行存款、政府債券和金融債券等信用評級高、收益率低、投資風險非常低的金融產品。

2010年，原保監(jiān)會發(fā)布《保險資金投資不動產暫行辦法》，放開保險不動產投資，使得險資可投資范圍擴大至以商業(yè)地產、辦公地產、養(yǎng)老社區(qū)等為代表的不動產領域。

時隔多年，2018年5月，原保監(jiān)會又發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，進一步允許險資通過地產基金等方式投資長租公寓。

當然，險資將目光轉向不動產，與其投資特點息息相關。中國人壽副總裁劉暉在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上曾這樣描述，“不動產天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產，更有利于保險資金獲得長期穩(wěn)健回報”。

除此之外，險資資產端收益率承壓，或許是險企將投資視線轉向不動產的另一重要原因，當前險企亟需優(yōu)化資產端配置穩(wěn)定并提高收益率。

從五大上市險企的業(yè)績報告數據來看，2023年半年度業(yè)績報告顯示，今年上半年，五大上市險企凈投資收益率均下滑?？偼顿Y收益率方面，除了中國平安總投資收益率同比微升0.7個百分點至4.1%，其余4家險企均出現(xiàn)下滑。拉長看今年前三季度，在權益市場震蕩波動的情況下，亦有專業(yè)人士抱有不樂觀態(tài)度。

此外，壽險公司多數產品負債久期較長，本身就對長期投資資產有較高需求。中泰證券就在研究報告中以某頭部壽險公司為例分析稱，壽險保單的負債久期一般是15年左右，目前固定收益率資產久期仍存在缺口，在7年以內。商業(yè)地產項目的久期足夠長，能滿足險資資產、負債久期匹配的需求。

中國人保也在半年報中表示，投資板塊將努力保持投資收益相對穩(wěn)定，拓展創(chuàng)新空間。人保投控增強不動產和養(yǎng)老產業(yè)投、建、管、營等能力，服務好主業(yè)營業(yè)職場管理需求。

盡管不動產項目投資勢頭漸熱，但以債券為代表的固收類資產，仍為險資的主要投資對象，相較國際保險機構，我國險資不動產投資占比較低。

截至今年6月末，新華保險債權投資計劃占總投資組合的比例為3.8%，而債權投資計劃中除了不動產資金項目，還包括基礎設施；中國人保其他投資占總投資組合比例為1.2%，當中包括投資性房地產等；此外，中國太保投資性房地產占總投資組合比例為0.5%；中國人壽投資性房地產占總投資組合比例為0.24%。

中國平安不動產投資占比相對較高，占總投資組合比例為4.5%。據中國平安首席投資官鄧斌介紹，平安不動產投資中約3/4規(guī)模都是物權，且物權主要集中在一線城市好的地區(qū)。

劉暉此前也介紹稱，目前國內主要機構對不動產資產配置比例一般只有3%-4%，行業(yè)全口徑不動產資產也只有1萬多億，與國際同業(yè)平均10%左右的比例有較大差距。

的確，與國際保險機構相比，國內險企對于不動產的投資仍有很大空間。

光大證券研報認為，國際保險資管機構另類投資涉及領域較為寬泛，包括不動產、私募股權、基礎設施以及衍生品等投資資產。另類投資作為大類資產的重要構成，對于豐富投資產品、提高長期回報、加強期限匹配等都具有重要意義，部分保險資管機構積極發(fā)展其另類投資業(yè)務，為保險資金投資提供長期穩(wěn)定的高收益。

鄧斌也表示，不動產不僅會帶來租金等收益，隨著經濟發(fā)展還有資產升值效益。所以平安會保持不動產配置的健康發(fā)展，并從“募投管退”所有的投資環(huán)節(jié)做好風險管理、敞口集中度管理、風險監(jiān)測、風險預警，這是投后最核心的部分。

對于當下險企“資產荒”和亟需多元化優(yōu)質資產配置的現(xiàn)狀，中國人壽2023年半年報指出，從資產端看，固收利率將持續(xù)低位運行，優(yōu)質固收類資產供給不足的現(xiàn)狀仍將延續(xù)，權益市場短期內可能仍以震蕩和結構性行情為主，面臨息類品種收益率持續(xù)下行和投資組合總體收益波動加大的雙重壓力。在此背景下，將繼續(xù)加強資產負債管理，持續(xù)優(yōu)化資產配置結構，靈活調整投資策略應對市場變化，有效平衡短期收益穩(wěn)定與長期價值提升。

總體而言，當前固收類資產仍是保險資金主要的配置種類。不過，在低利率、資產荒的環(huán)境下，在防范信用風險的同時，險資仍在積極尋求優(yōu)質項目的配置機會，目前具有較高性價比的不動產，或許會成為險資追投的新風向。

不過，究竟哪些不動產屬于高性價比尚不能一概而論，此一時彼一時，需要眼光，需要膽識，需要順應大勢。