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房屋意外事件屢見不鮮：自建房倒塌、燃氣爆炸受損、違規(guī)裝修破壞結(jié)構(gòu)，還有住房面臨日益老化。如何讓房屋也能“老有所依，財有所保”受到越來越多的重視。

近日，住建部部長倪虹與中國銀行交流時指出，要“探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”；兩天后，倪虹在最新撰文中再提“研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度”。事實上，在2022年長沙自建房坍塌事故后，房屋養(yǎng)老金制度在多個場合屢被提及，監(jiān)管部門相關表態(tài)愈發(fā)密集。

如何理解房屋養(yǎng)老金制度？資金從哪兒來，又會用到哪些場景去？將對哪些行業(yè)產(chǎn)生影響，保險如何嵌入？現(xiàn)有的房屋綜合安全保險“家財險”會否迎來爆發(fā)？

“要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”、“研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。”6月末，倪虹在三天內(nèi)兩次談及房屋安全問題，并提到房屋養(yǎng)老金制度。

這并不是一個新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治時就提出，要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題；同月，國辦印發(fā)的《全國自建房安全專項整治工作方案》再次強調(diào)，要研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和質(zhì)量保險等制度。今年全國兩會期間，多份代表委員的提案議案也就房屋養(yǎng)老金制度展開探討。 ?

不難看出，房屋安全問題正受到越來越多的重視。一方面，這與房屋安全事件頻發(fā)不無關系，近一年就有長沙自建房坍塌、銀川燒烤店爆炸、哈爾濱一戶砸墻全樓受損等高風險事件發(fā)生，加強房屋管理的重要性不言而喻；另一方面，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，當前全國重點城市已邁入存量房時代，大量老舊小區(qū)面臨維護更新問題，墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化等房屋安全隱患問題日漸突出。? ??

我國存量房規(guī)模有多大？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹的數(shù)據(jù)顯示，目前我國有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是在上世紀建設的。另一組市場數(shù)據(jù)顯示，城市存量住宅中，15年以上樓齡占比超35%且20年以上樓齡占比超20%的城市共有12個，均為發(fā)展起步較早的重點一二線城市。其中，上海、濟南、北京這三個城市20年以上房齡的老舊小區(qū)占比分別達到61%、49%、47%。

對房屋安全問題的重視已體現(xiàn)在老舊小區(qū)改造上。繼2017年在15個城市開展老舊小區(qū)改造試點后，2019年，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造全面推進。據(jù)住建部發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019-2022年，全國實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共16.74萬個，惠及居民近3000萬戶。改造內(nèi)容主要包括屋面防水、外墻粉刷、消防和燃氣管網(wǎng)等基礎設施升級，以及小區(qū)照明、綠化、垃圾分類等方面的完善，兼顧居民安全和舒適度需要。

“房屋基礎及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補、消防及電梯設施更新等較大規(guī)模的維修工程，動輒需要數(shù)百萬元甚至數(shù)千萬元維修費用，老舊小區(qū)現(xiàn)有的維修資金難以滿足。”今年全國兩會期間，全國人大代表、南京地鐵集團有限公司董事長佘才高稱，南京有約三成的房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金且當前有結(jié)余的老舊小區(qū)中，有28%的小區(qū)余額低于10萬元，明顯存在資金缺口。

陳霄表示，鑒于存量房規(guī)模龐大，現(xiàn)有住宅專項維修基金遠不能滿足需求，市場亟需建立完善的制度，為老舊小區(qū)提供“養(yǎng)老保障”。李宇嘉進一步稱，房屋性能也關系到房地產(chǎn)存量信貸質(zhì)量的好壞，房屋維護得好，房價就可以得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。

由此可見，房屋養(yǎng)老金制度是要補充公共維修基金缺口的，而這一制度的“錢從哪兒來，具體用到哪兒去”，也是業(yè)內(nèi)關注的首要問題。

在2019年全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的通知中，住建部就提出，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

此外，浙江寧波、安徽滁州等地已出臺房屋養(yǎng)老金管理辦法。以今年4月寧波出臺的新版“房屋養(yǎng)老金”管理辦法為例，其專業(yè)名稱是“物業(yè)專項維修資金”，由業(yè)主交存，未出售的物業(yè)由建設單位交存。

在李宇嘉看來，房屋養(yǎng)老金制度可以像個人養(yǎng)老金制度一樣，建立“三支柱”。第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主歸集并所有；第二支柱類似企業(yè)年金，如一定比例土地出讓金、財政獎補；第三支柱是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補充。

第二種資金來源在今年全國兩會期間也被談及。全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強在遞交的一份提案中建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定的比例，例如按照土地出讓收入5%以上或者土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金。財政部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2022年我國國有土地使用權(quán)出讓收入6.69萬億元，若以5%計提比例計算，涉及資金約3300億元。

“在6月末住建部與中國銀行交流時，提出探索建立房屋養(yǎng)老金制度，或也傳遞出未來可能由政銀合作方式，探索房屋養(yǎng)老金制度推進實施。”陳霄猜想道。

歸集到資金后，還需明確房屋養(yǎng)老金的使用范疇。柴強建議，利用房屋養(yǎng)老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現(xiàn)房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風險保障，形成房屋安全長效機制。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進從具體場景展開稱，例如小區(qū)的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，都涉及房屋管理內(nèi)容，進而涉及到資金問題。

雖然房屋養(yǎng)老金制度這一頂層設計還未出臺，相關細則也待明確，不過目前存量住宅并非完全“老無所依，財無所保”， 作為財險傳統(tǒng)“老三險”之一的家財險，就是一種房屋綜合安全保險形式。

近年，家財險業(yè)務隨著居民家庭財產(chǎn)風險保障意識提升、保險公司發(fā)力非車險等因素呈爆發(fā)式增長，2022年同比增長達67.2%，是保費同比增速最高的險種。人保財險、平安財險、眾安保險、泰康在線、京東安聯(lián)等公司都推出過相關產(chǎn)品。

目前市面上家財險的保障情形與前述建議中部分重合。例如人保財險推出的家庭財產(chǎn)綜合保險，承保火災、盜搶、水管漏水造成的室內(nèi)損失，還有地震保障；平安財險家財險的保障范圍覆蓋房屋主體、房屋裝修、室內(nèi)財產(chǎn)、室內(nèi)盜搶保障、水暖管爆裂損失等；泰康在線的高端家財險除了承保雷擊、暴雨、洪水等12種自然災害造成的房屋標的損失，還可選擇投保地震責任，最高保障額度達7200萬元。

除了保險公司外，一些地方政府也在積極嘗試利用商業(yè)保險分散房屋經(jīng)濟損失。近年普惠型家財險在成都、天津、重慶、寧波、云南等多地“開花”。保障范圍除上述災害帶來的家庭財險損失外，還增加了上門開鎖、馬桶疏通等增值服務，采取“保險+服務”的思路。在運營方面也區(qū)別于傳統(tǒng)家財險，一般由多家財險公司共同承保風險，共同推廣銷售并提供理賠。

雖然家財險近年勢頭很猛，但在我國還有很大發(fā)展空間。截至2022年底，我國發(fā)展了約40年的家財險，在國內(nèi)保費市場份額中占比尚不足1%，近十幾年的投保率也一直徘徊在10%以內(nèi)，遠低于發(fā)達國家70%以上的普及率。

據(jù)瑞士再保險6月初發(fā)布的一份調(diào)研顯示，在對三個一線城市共1350名消費者進行的調(diào)研中，近四成消費者并不知道可以通過保險來解決房屋及設備質(zhì)量問題。從現(xiàn)有家財險產(chǎn)品設計看，部分產(chǎn)品的保障范圍尚不包括自建房，費率制定也沒有明顯差異化，這些都有待進一步完善。

房屋養(yǎng)老金制度城市試點或已在路上。今年5月，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司在南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點相關工作并召開座談會。與會人員圍繞建立房屋養(yǎng)老金制度的必要性、可行性，及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題進行了交流。

嚴躍進認為，房屋養(yǎng)老金制度的建立將創(chuàng)造許多新商業(yè)機會，保險機構(gòu)、物業(yè)公司和建筑企業(yè)等都應積極關注，以更好地開展相關業(yè)務。瑞士再保險認為，隨著中國住房市場進入高質(zhì)量發(fā)展期、居民對居住安全關注上升，以及各險企對非車險業(yè)務的挖掘，家財險正在成為財產(chǎn)險的一大發(fā)展熱點，市場潛力巨大，未來發(fā)展方向?qū)⒅饕性诋a(chǎn)品升級、增值服務和渠道整合三大方面。一位財險業(yè)資深人士也表示，家財險應注重個性化定制、注重全面保障范圍，以及簡化的理賠流程和更高效的服務。