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房屋意外事件屢見不鮮：自建房倒塌、燃氣爆炸受損、違規裝修破壞結構，還有住房面臨日益老化。如何讓房屋也能“老有所依，財有所保”受到越來越多的重視。

近日，住建部部長倪虹與中國銀行交流時指出，要“探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障”；兩天后，倪虹在最新撰文中再提“研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度”。事實上，在2022年長沙自建房坍塌事故后，房屋養老金制度在多個場合屢被提及，監管部門相關表態愈發密集。

如何理解房屋養老金制度？資金從哪兒來，又會用到哪些場景去？將對哪些行業產生影響，保險如何嵌入？現有的房屋綜合安全保險“家財險”會否迎來爆發？

“要為人民群眾建造好房子，提高住房品質，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。”、“研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。”6月末，倪虹在三天內兩次談及房屋安全問題，并提到房屋養老金制度。

這并不是一個新詞。2022年4月長沙自建房坍塌事故后，住建部在次月部署開展全國自建房安全專項整治時就提出，要研究建立房屋養老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題；同月，國辦印發的《全國自建房安全專項整治工作方案》再次強調，要研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和質量保險等制度。今年全國兩會期間，多份代表委員的提案議案也就房屋養老金制度展開探討。 ?

不難看出，房屋安全問題正受到越來越多的重視。一方面，這與房屋安全事件頻發不無關系，近一年就有長沙自建房坍塌、銀川燒烤店爆炸、哈爾濱一戶砸墻全樓受損等高風險事件發生，加強房屋管理的重要性不言而喻；另一方面，諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示，當前全國重點城市已邁入存量房時代，大量老舊小區面臨維護更新問題，墻體結構安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設施設備老化等房屋安全隱患問題日漸突出。? ??

我國存量房規模有多大？廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹的數據顯示，目前我國有500億平方米住宅，其中大約300億平方米是在上世紀建設的。另一組市場數據顯示，城市存量住宅中，15年以上樓齡占比超35%且20年以上樓齡占比超20%的城市共有12個，均為發展起步較早的重點一二線城市。其中，上海、濟南、北京這三個城市20年以上房齡的老舊小區占比分別達到61%、49%、47%。

對房屋安全問題的重視已體現在老舊小區改造上。繼2017年在15個城市開展老舊小區改造試點后，2019年，城鎮老舊小區改造全面推進。據住建部發布的數據統計，2019-2022年，全國實際新開工改造城鎮老舊小區共16.74萬個，惠及居民近3000萬戶。改造內容主要包括屋面防水、外墻粉刷、消防和燃氣管網等基礎設施升級，以及小區照明、綠化、垃圾分類等方面的完善，兼顧居民安全和舒適度需要。

“房屋基礎及結構修繕、外墻滲水修補、消防及電梯設施更新等較大規模的維修工程，動輒需要數百萬元甚至數千萬元維修費用，老舊小區現有的維修資金難以滿足。”今年全國兩會期間，全國人大代表、南京地鐵集團有限公司董事長佘才高稱，南京有約三成的房屋未歸集維修資金，已歸集維修資金且當前有結余的老舊小區中，有28%的小區余額低于10萬元，明顯存在資金缺口。

陳霄表示，鑒于存量房規模龐大，現有住宅專項維修基金遠不能滿足需求，市場亟需建立完善的制度，為老舊小區提供“養老保障”。李宇嘉進一步稱，房屋性能也關系到房地產存量信貸質量的好壞，房屋維護得好，房價就可以得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。

由此可見，房屋養老金制度是要補充公共維修基金缺口的，而這一制度的“錢從哪兒來，具體用到哪兒去”，也是業內關注的首要問題。

在2019年全面推進城鎮老舊小區改造的通知中，住建部就提出，采取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

此外，浙江寧波、安徽滁州等地已出臺房屋養老金管理辦法。以今年4月寧波出臺的新版“房屋養老金”管理辦法為例，其專業名稱是“物業專項維修資金”，由業主交存，未出售的物業由建設單位交存。

在李宇嘉看來，房屋養老金制度可以像個人養老金制度一樣，建立“三支柱”。第一支柱是公共維修基金，由全體業主歸集并所有；第二支柱類似企業年金，如一定比例土地出讓金、財政獎補；第三支柱是商業性質房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。

第二種資金來源在今年全國兩會期間也被談及。全國政協委員、中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強在遞交的一份提案中建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定的比例，例如按照土地出讓收入5%以上或者土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養老金。財政部此前公布的數據顯示，2022年我國國有土地使用權出讓收入6.69萬億元，若以5%計提比例計算，涉及資金約3300億元。

“在6月末住建部與中國銀行交流時，提出探索建立房屋養老金制度，或也傳遞出未來可能由政銀合作方式，探索房屋養老金制度推進實施。”陳霄猜想道。

歸集到資金后，還需明確房屋養老金的使用范疇。柴強建議，利用房屋養老金開展房屋定期體檢，為老房子“治病”，實現房屋的安全檢測、緊急情況排險以及意外風險保障，形成房屋安全長效機制。易居研究院研究總監嚴躍進從具體場景展開稱，例如小區的燃氣爆炸、房屋漏水、房屋承重墻問題、加裝電梯等，都涉及房屋管理內容，進而涉及到資金問題。

雖然房屋養老金制度這一頂層設計還未出臺，相關細則也待明確，不過目前存量住宅并非完全“老無所依，財無所保”， 作為財險傳統“老三險”之一的家財險，就是一種房屋綜合安全保險形式。

近年，家財險業務隨著居民家庭財產風險保障意識提升、保險公司發力非車險等因素呈爆發式增長，2022年同比增長達67.2%，是保費同比增速最高的險種。人保財險、平安財險、眾安保險、泰康在線、京東安聯等公司都推出過相關產品。

目前市面上家財險的保障情形與前述建議中部分重合。例如人保財險推出的家庭財產綜合保險，承保火災、盜搶、水管漏水造成的室內損失，還有地震保障；平安財險家財險的保障范圍覆蓋房屋主體、房屋裝修、室內財產、室內盜搶保障、水暖管爆裂損失等；泰康在線的高端家財險除了承保雷擊、暴雨、洪水等12種自然災害造成的房屋標的損失，還可選擇投保地震責任，最高保障額度達7200萬元。

除了保險公司外，一些地方政府也在積極嘗試利用商業保險分散房屋經濟損失。近年普惠型家財險在成都、天津、重慶、寧波、云南等多地“開花”。保障范圍除上述災害帶來的家庭財險損失外，還增加了上門開鎖、馬桶疏通等增值服務，采取“保險+服務”的思路。在運營方面也區別于傳統家財險，一般由多家財險公司共同承保風險，共同推廣銷售并提供理賠。

雖然家財險近年勢頭很猛，但在我國還有很大發展空間。截至2022年底，我國發展了約40年的家財險，在國內保費市場份額中占比尚不足1%，近十幾年的投保率也一直徘徊在10%以內，遠低于發達國家70%以上的普及率。

據瑞士再保險6月初發布的一份調研顯示，在對三個一線城市共1350名消費者進行的調研中，近四成消費者并不知道可以通過保險來解決房屋及設備質量問題。從現有家財險產品設計看，部分產品的保障范圍尚不包括自建房，費率制定也沒有明顯差異化，這些都有待進一步完善。

房屋養老金制度城市試點或已在路上。今年5月，住建部房地產市場監管司在南京調研探索開展房屋養老金制度試點相關工作并召開座談會。與會人員圍繞建立房屋養老金制度的必要性、可行性，及住宅專項維修資金管理使用過程中存在的問題進行了交流。

嚴躍進認為，房屋養老金制度的建立將創造許多新商業機會，保險機構、物業公司和建筑企業等都應積極關注，以更好地開展相關業務。瑞士再保險認為，隨著中國住房市場進入高質量發展期、居民對居住安全關注上升，以及各險企對非車險業務的挖掘，家財險正在成為財產險的一大發展熱點，市場潛力巨大，未來發展方向將主要集中在產品升級、增值服務和渠道整合三大方面。一位財險業資深人士也表示，家財險應注重個性化定制、注重全面保障范圍，以及簡化的理賠流程和更高效的服務。