淺談我國(guó)住房按揭保險(xiǎn)制度實(shí)施中
存在的相關(guān)問題
夜大（北京） 法學(xué)專業(yè) 牟子健
論文摘要
近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展，住房按揭保險(xiǎn)也獲得了蓬勃的發(fā)展，并且極大的促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。筆者作為按揭銀行的指定審查律師，以親身經(jīng)歷感受到我國(guó)住房按揭保險(xiǎn)制度實(shí)施中確實(shí)存在著諸多的問題。這其中既有缺乏市場(chǎng)宣傳、政府監(jiān)管部分監(jiān)管不力的問題，也有保險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)上的缺陷和漏洞，也有保險(xiǎn)公司由于經(jīng)營(yíng)住房按揭保險(xiǎn)這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)儲(chǔ)備不足的原因，由于不能充分對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)潛在的風(fēng)險(xiǎn)作出全面、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，導(dǎo)致當(dāng)保險(xiǎn)事故發(fā)生后，住房按揭保險(xiǎn)起不到應(yīng)有的作用，引起一系列的糾紛。筆者有感于此，特寫此文試圖對(duì)這些問題產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析，闡述了自己的觀點(diǎn)，同時(shí)提出了相關(guān)的建議，希望引起有關(guān)部門的重視。同時(shí)本人學(xué)識(shí)與理論功底都很有限，文章中不免有一些不太成熟的地方，希望大家批評(píng)指教。
一、遭遇到廣大購房人的誤解和抵觸
通過分期付款的方式購買房子，使自己在財(cái)力不足的情況下提前住進(jìn)新房，這在以前是不可想象的，因此貸款買房受到購房者的歡迎。但是在簽約過程中，遇到了2個(gè)問題：（1）必須繳一筆一定數(shù)額的保險(xiǎn)費(fèi)，（2）保險(xiǎn)單中第一受益人必須是銀行。對(duì)此受到許多購房者的誤解和抵觸。筆者在樓盤現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)客戶簽約時(shí)，經(jīng)常聽到廣大購房人對(duì)此指責(zé)為“霸王條款”、“亂收費(fèi)”，并且覺得很冤枉，明明是自己花錢買房，為什么受益人還不是自己？
首先，筆者認(rèn)為，把第一受益人寫成銀行，是符合民事法律行為“安全、效率”原則的。而如果購房人在房屋所有權(quán)未轉(zhuǎn)移的情況下占有賠償金，那么對(duì)抵押權(quán)人——銀行，未免有些不公平，且極易引起保險(xiǎn)詐騙行為。這是因?yàn)椋诼男幸环輼?biāo)準(zhǔn)的《商品房買賣合同》中，有買賣法律關(guān)系、借貸法律關(guān)系、擔(dān)保法律關(guān)系、保險(xiǎn)法律關(guān)系。開發(fā)商作為擔(dān)保人，有著一旦購房者不能如期還款就必須替購房者償還貸款的義務(wù)，但通常只有一年。因此主要的風(fēng)險(xiǎn)還是要由貸款銀行來承擔(dān)。當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理下來后，先要到房地產(chǎn)管理部門做抵押登記，在房屋產(chǎn)權(quán)證書中的他項(xiàng)權(quán)利中記載抵押人——貸款銀行的名稱，并將房屋產(chǎn)權(quán)證書質(zhì)押在貸款銀行，銀行作為貸款人和抵押權(quán)人，有著一旦購房者不能如期還款就必須承擔(dān)呆賬的風(fēng)險(xiǎn)。銀行在盡了放款義務(wù)后（指貸款銀行在收到全部借款人的申請(qǐng)貸款的相關(guān)書面材料后，依據(jù)法律法規(guī)、人民銀行的規(guī)定，并根據(jù)本商業(yè)銀行的內(nèi)部規(guī)定進(jìn)行審核，對(duì)于符合貸款條件的，予以審批，并將借款以轉(zhuǎn)帳的形式劃入開發(fā)商在該貸款銀行開設(shè)的帳戶），一旦房屋意外滅失、毀損，就有權(quán)利獲得保險(xiǎn)賠償金（即保險(xiǎn)金的請(qǐng)求權(quán)）。因?yàn)椋藭r(shí)銀行擁有房屋的抵押權(quán)。反觀購房者，在沒有付清房款的情況下，只享有房屋的使用權(quán)，和與所付房款相對(duì)應(yīng)的部分所有權(quán)，而不是全部所有權(quán)，因?yàn)橘彿咳说姆课莓a(chǎn)權(quán)證書中的他項(xiàng)權(quán)利中記載著抵押人——貸款銀行的名稱，他的權(quán)利是有瑕疵的，房屋一旦滅失、毀損時(shí)，購房人負(fù)有仍須還清銀行貸款的義務(wù)。在實(shí)際情況中，如果受益人是購房者自己，一來銀行要向他追索保險(xiǎn)賠償金，甚至訴諸法律，申請(qǐng)法院查封、扣押、拍賣，費(fèi)時(shí)費(fèi)力，浪費(fèi)社會(huì)資源。二來如果購房者與他人惡意串通，縱火燒毀房屋騙取保險(xiǎn)金后溜之大吉，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公共利益，破壞社會(huì)安定。所以，把第一受益人寫成銀行，是符合民事法律行為“安全、效率”原則的。
其次，雖然現(xiàn)行法律和司法解釋否認(rèn)了財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中受益人的規(guī)定，例如依照最高人民法院《關(guān)于保險(xiǎn)金能否作為被保險(xiǎn)人遺產(chǎn)的批復(fù)》（1987）民他字第52號(hào)中說：“……（二）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與人身保險(xiǎn)不同。財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不存在指定受益人的問題。……”而且實(shí)踐中已經(jīng)有銀行的這種做法被法院否定掉了。以及《保險(xiǎn)法》第二十二條第三款規(guī)定：“受益人是指人身保險(xiǎn)合同中由被保險(xiǎn)人或者投保人指定的享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的人”。已經(jīng)明確限定了“受益人”這一主體的存在范圍。但是我認(rèn)為，國(guó)外在理論和實(shí)踐上都對(duì)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中受益人的規(guī)定做了探索，比如當(dāng)事人在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同中約定了第一受益人，這是尊重當(dāng)事人意思自治原則的，而且這種做法并不違背法律的基本原則。筆者相信將來法律、司法解釋可能會(huì)對(duì)“財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)中的指定受益人”做適當(dāng)?shù)男薷暮脱a(bǔ)充的。
二、住房貸款保險(xiǎn)的責(zé)任范圍問題
在目前普遍的按揭購房合同中，除了必須用所購房屋進(jìn)行抵押、由房地產(chǎn)公司擔(dān)保外，貸款銀行均要求購房者購買保險(xiǎn)，既有只對(duì)所購買的房屋提供保險(xiǎn)的基本險(xiǎn)，也有包括對(duì)貸款人提供人參保險(xiǎn)的綜合險(xiǎn)。筆者在這里想從保險(xiǎn)責(zé)任著手分析一下，看購房者買的保險(xiǎn)在多大程度上替購房者分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，是否真正分擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，如果保險(xiǎn)公司真的是站在購房消費(fèi)者的立場(chǎng)上，還應(yīng)有什么保險(xiǎn)責(zé)任需要補(bǔ)充，以減少今后出現(xiàn)意外造成的糾紛、無法還貸等一系列問題。首先看一下目前按揭貸款購房中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任有：火災(zāi)、爆炸、臺(tái)風(fēng)、暴雨、雪災(zāi)、冰凌、突發(fā)性滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風(fēng)。除外責(zé)任：地震及地震次生原因等等。（注：雖然現(xiàn)在市場(chǎng)上提供房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司很多，但是目前各家保險(xiǎn)公司的條款大同小異，基本上包括了上述保險(xiǎn)責(zé)任）地震次生原因的定義是：指地震強(qiáng)烈震動(dòng)后，以震動(dòng)的破壞后果為導(dǎo)因引起的一系列其他災(zāi)害，諸如火災(zāi)、水災(zāi)、海嘯、滑坡、泥石流、毒氣、細(xì)菌、放射性污染等。也就是說，在發(fā)生保險(xiǎn)事故后，對(duì)于賠償問題，適用“近因原則”，即：由于地震引起損失，保險(xiǎn)公司不負(fù)責(zé)賠償，明確將地震排除在保險(xiǎn)責(zé)任范圍外。對(duì)此保險(xiǎn)業(yè)的解釋是：我國(guó)目前對(duì)于地震的預(yù)測(cè)等技術(shù)手段還不完善；缺少專業(yè)人員對(duì)地震帶來的損失后果的精算，缺少對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)分析的技術(shù)儲(chǔ)備等等。筆者認(rèn)為將地震排除在保險(xiǎn)責(zé)任范圍外是不可取的，將極大的損害貸款銀行的合法權(quán)益，因?yàn)楸本┌l(fā)生臺(tái)風(fēng)、滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風(fēng)等這類風(fēng)險(xiǎn)的概率較低，但北京確實(shí)是地震的高發(fā)地區(qū)，30歲以上的人在1976年的時(shí)候都有住過地震棚的經(jīng)歷。目前的技術(shù)儲(chǔ)備不足不是借口，日本是一個(gè)地震高發(fā)國(guó)家，其地震頻率比我國(guó)要高得多，但日本目前按揭貸款購房中，財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任有[MMY1] 的就有地震責(zé)任，完全可以借鑒國(guó)外的技術(shù)手段彌補(bǔ)現(xiàn)行住房貸款保險(xiǎn)責(zé)任的缺陷。把地震作為責(zé)任除外確實(shí)讓購房人心里沒底，也失去了保險(xiǎn)為按揭購房保駕護(hù)航的應(yīng)有作用。再說壽險(xiǎn)的險(xiǎn)種，筆者看到目前壽險(xiǎn)險(xiǎn)種（一般是各種類型的生死兩全壽險(xiǎn)）的保險(xiǎn)責(zé)任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標(biāo)準(zhǔn)不夠全殘的，則不予賠付。但在實(shí)際生活中輕傷殘疾也會(huì)使人失去部分或全部勞動(dòng)能力，繼而影響償還購房貸款。其實(shí)保險(xiǎn)公司完全可以在所購壽險(xiǎn)中附帶一定保額的意外傷害收入保障保險(xiǎn)，例如中美大都會(huì)保險(xiǎn)公司推出的意外傷害收入保障保險(xiǎn)，即當(dāng)被保險(xiǎn)人（購房人）發(fā)生意外事故導(dǎo)致不能象以前那樣獲得收入的情況下，保險(xiǎn)公司可以按照保險(xiǎn)金額每月向被保險(xiǎn)人（購房人）支付一定數(shù)額的保險(xiǎn)金，（這樣，被保險(xiǎn)人（購房人）就完全可以將每月獲取的保險(xiǎn)金償還購房貸款，就可以在一定程度上杜絕這方面問題了。在談到這個(gè)問題時(shí)，筆者想介紹幾個(gè)真實(shí)的案例，借以說明在房貸壽險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任中加入意外傷害收入保障條款的必要性。筆者的一個(gè)同事在附近的另一個(gè)樓盤從事銀行按揭貸款合同的審查工作。由于這個(gè)樓盤所處的地理位置非常優(yōu)越，物業(yè)升值潛力很大，所以前來看房、購房的人絡(luò)繹不絕，但是正由于這個(gè)樓盤所處的地理位置非常優(yōu)越，物業(yè)升值潛力很大，這個(gè)樓盤每平方米的均價(jià)非常貴，而在此購房的客戶絕大多數(shù)采用分期付款的方式買房，在繳納了房屋的首付款、契稅、公共維修基金、印花稅等費(fèi)用后，站用了購房人的大量資金，而隨后在辦理按揭貸款時(shí)，還需要按照自己的貸款金額繳納律師費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)，通常，在一個(gè)樓盤提供貸款的銀行和保險(xiǎn)公司都有幾家，貸款人可以選擇其中的一家辦理貸款的手續(xù)，由于銀行貸款的利率是中國(guó)人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，選擇哪一家沒有區(qū)別，但是，保險(xiǎn)公司提供的房貸險(xiǎn)卻是不同的，有的保險(xiǎn)條款中的保險(xiǎn)責(zé)任僅僅包括房屋的毀損、滅失，也就是僅保財(cái)產(chǎn)，而不管人身，有的保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)條款中的保險(xiǎn)責(zé)任卻包括貸款人的人身意外，當(dāng)然，購買這種保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)要比不包括貸款人的人身意外的保險(xiǎn)險(xiǎn)種的費(fèi)用低。但是，這部分壽險(xiǎn)險(xiǎn)種的保險(xiǎn)責(zé)任只是：意外身故或高度殘疾。有一次，朱先生和A女士都在此樓盤購買了房屋，并辦理了按揭貸款的相關(guān)手續(xù)，在選擇保險(xiǎn)時(shí)，朱先生由于在繳納了房屋的首付款、契稅、公共維修基金、印花稅等費(fèi)用后，剩下的資金不多了，于是貪圖便宜，就購買了僅保財(cái)產(chǎn)責(zé)任的房貸保險(xiǎn)，半年后，朱先生在倉儲(chǔ)型超市購物時(shí)，被貨架上掉下的貨箱砸傷，造成脊椎骨折，經(jīng)醫(yī)生診斷后確診為全殘，完全喪失了勞動(dòng)能力，但是保險(xiǎn)責(zé)任中由于不包括貸款人的人身意外，因此朱先生只能自己承擔(dān)全部損失，由于完全喪失了勞動(dòng)能力，朱先生無法向銀行償還貸款，最后只能將所購買的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，即：將所購買的房屋轉(zhuǎn)賣給其他購房人，自己同時(shí)還要向開發(fā)商和銀行承擔(dān)一大筆違約金。A女士在購買房屋7個(gè)月后，遭遇了車禍，致左腿截肢，同樣，也完全喪失了勞動(dòng)能力，但是她買的這個(gè)房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標(biāo)準(zhǔn)不夠全殘的，則不予賠付。那么什么是高度殘疾呢？按照保險(xiǎn)條款中的解釋是：兩上肢或兩下肢截肢、或雙目失明等等。A女士?jī)H僅是左腿截肢，達(dá)不到身體高度殘疾的標(biāo)準(zhǔn)，因此，A女士同樣不能獲得保險(xiǎn)公司的賠償，而在完全喪失了勞動(dòng)能力后，也面臨著無法向銀行償還貸款，最后也只能眼睜睜的看著自己所購買的房屋被法院強(qiáng)制拍賣。還有一次，B女士在辦理了按揭貸款的相關(guān)手續(xù)后，購買了房貸險(xiǎn)，同樣，其保險(xiǎn)責(zé)任只是：意外身故或高度殘疾。在買房后沒有幾天，B女士在單位餐廳工作時(shí)，被絞肉機(jī)斬?cái)嗔?SPAN lang=EN-US>4個(gè)手指，雖然單位按照工傷為其支付了一大筆賠償金，但是B女士卻只能暫時(shí)在家療養(yǎng)，不能去單位上班，這就意味著她的收入減少了許多，雖然她靠以前的積蓄按時(shí)向銀行償還貸款，但是在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期里，她的生活比較拮據(jù)，有些入不敷出，假設(shè)，在她購買的房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任中附帶一定保額的意外傷害收入保障保險(xiǎn)，即當(dāng)她發(fā)生意外事故導(dǎo)致不能象以前那樣獲得收入的情況下，保險(xiǎn)公司可以按照保險(xiǎn)金額每月向她支付一定數(shù)額的保險(xiǎn)金，這樣，B女士就完全可以將每月獲取的保險(xiǎn)金償還購房貸款，就可以在一定程度上杜絕生活比較拮據(jù)，有些入不敷出這方面問題了。通過筆者在樓盤接觸到的幾個(gè)真實(shí)的案例可以看出，目前，我國(guó)房地產(chǎn)按揭中的房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任很不全面，需要盡快加以改進(jìn)。但隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)開放的步伐不斷加快，越來越多的保險(xiǎn)公司承辦按揭購房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；有關(guān)按揭購房的各項(xiàng)法律法規(guī)的健全；開發(fā)商、銀行、保險(xiǎn)行業(yè)不斷加強(qiáng)行業(yè)自律，不斷提高有序競(jìng)爭(zhēng)；廣大購房者專業(yè)知識(shí)的提高；一批符合消費(fèi)者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險(xiǎn)一定會(huì)在不遠(yuǎn)的將來問世，并指日可待。
三、不足額投保導(dǎo)致部分賠償
目前銀行在實(shí)務(wù)操作中允許購房人既可以按房屋總價(jià)值投保，也可以按貸款額投保，例如購買一套價(jià)值100萬元的商品房，首付款20萬元，貸款80萬元，以筆者在現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際接觸中，絕大部分購房人是按照貸款額投的保，但殊不知這樣做一旦發(fā)生保險(xiǎn)事故，理賠時(shí)會(huì)帶來極大的爭(zhēng)議，給貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理帶來極大的隱患。《保險(xiǎn)法》第四十條規(guī)定：“保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值，可以由投保人和保險(xiǎn)人約定并在合同中載明，也可以按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定。保險(xiǎn)金額低于保險(xiǎn)價(jià)值的，除合同另有約定外，保險(xiǎn)人按照保險(xiǎn)金額與保險(xiǎn)價(jià)值的比例承擔(dān)賠償責(zé)任。”也就是說，按照貸款額投保80萬元，如發(fā)生保險(xiǎn)事故造成100萬元的房屋全部損失，保險(xiǎn)公司僅賠付80萬元；如果造成房屋部分損失，假設(shè)公估后損失為60萬元，則保險(xiǎn)公司賠付60×80÷100=48萬元，而不是60萬元。雖然某些保險(xiǎn)公司在保險(xiǎn)責(zé)任中拓展到家庭財(cái)產(chǎn)，且對(duì)于家庭財(cái)產(chǎn)的損失按照第一危險(xiǎn)賠償方式進(jìn)行理賠，即在保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)損失多少賠償多少，但是對(duì)于房屋的外殼和裝修，保險(xiǎn)人可是予以比例賠償?shù)模彿咳酥粓D越少交錢越好，只知道把不得不買的房貸險(xiǎn)當(dāng)成按揭購房的必要程序，根本不知道它的作用和理賠計(jì)算方法。這樣，一旦發(fā)生了保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)公司只能按照貸款額或比例賠付保險(xiǎn)金，特別是當(dāng)比例賠付時(shí)，肯定會(huì)遭到購房人的激烈反對(duì)，而這對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)是：房屋已經(jīng)滅失了，購房人很有可能會(huì)不再繼續(xù)還貸，而銀行也只能得到保險(xiǎn)公司的部分賠償，剩下的那部分未償還的貸款就會(huì)轉(zhuǎn)化為不良貸款，這樣就增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理的難度，既而影響了銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。
四、改變房屋的用途出險(xiǎn)可能導(dǎo)致拒賠
此外還有一種潛在的風(fēng)險(xiǎn)，就是購房人擅自改變了房屋的使用用途，或者出租所購房屋導(dǎo)致發(fā)生保險(xiǎn)事故后遭到保險(xiǎn)公司的拒賠。目前各家保險(xiǎn)公司印制的投保單中只要求填寫房屋的結(jié)構(gòu)，即鋼筋混凝土、磚混等類型，并沒有明確注明房屋的使用性質(zhì)，因?yàn)橥侗蔚拿Q就是“個(gè)人抵押商品住房投保單”，即房屋的使用性質(zhì)就是“住宅”。但是目前市場(chǎng)上有相當(dāng)一部分商品房是“商住兩用”的，在簽訂的《商品房買賣合同》中，已經(jīng)注明了房屋的使用性質(zhì)，既可以居住同時(shí)又可以作為辦公地點(diǎn)使用，但是經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和住宅所面臨的風(fēng)險(xiǎn)顯然是不一樣的，辦公場(chǎng)所、倉庫等經(jīng)營(yíng)用場(chǎng)所發(fā)生火災(zāi)的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅，這是毋庸質(zhì)疑的，所收取的保險(xiǎn)費(fèi)也是不一樣的，因?yàn)閿M定費(fèi)率的基礎(chǔ)就不一樣。而現(xiàn)在購房人在購買“商住兩用”的房屋后一般都會(huì)將其作為辦公場(chǎng)地，而且這其中以經(jīng)營(yíng)“裝飾、裝修、搬家、貿(mào)易、快遞運(yùn)輸、”等服務(wù)的較多，很多人把自己的家當(dāng)成了倉庫，特別是裝飾、裝修這一類的公司，房屋內(nèi)大量存放漆料、涂料、紙張、半成品的下腳料等易燃物品，發(fā)生火災(zāi)的機(jī)率極高，當(dāng)然買房后出租的也非常普遍。這樣就會(huì)導(dǎo)致如下后果：
1、對(duì)保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)是：
依照《保險(xiǎn)法》第37條 的規(guī)定：“在合同有效期內(nèi)，保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加的，被保險(xiǎn)人按照合同約定應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)人有權(quán)要求增加保險(xiǎn)費(fèi)或者解除合同。被保險(xiǎn)人未履行前款規(guī)定的通知義務(wù)的，因保險(xiǎn)標(biāo)的危險(xiǎn)程度增加而發(fā)生的保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)人不承擔(dān)賠償責(zé)任。”如果發(fā)生上述風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的火災(zāi)，保險(xiǎn)公司當(dāng)然會(huì)以前款規(guī)定作為抗辯理由，作出拒賠的決定，但是，由于購房人在簽訂的《商品房買賣合同》中，已經(jīng)注明了房屋的使用性質(zhì)，法院可能會(huì)認(rèn)為投保人（購房人）已經(jīng)履行了如實(shí)告知的義務(wù)。作為保險(xiǎn)人對(duì)此應(yīng)該是明知的，卻在此基礎(chǔ)上收取了保險(xiǎn)費(fèi)，并且予以承保，表明其已經(jīng)放棄了向購房人主張相應(yīng)的權(quán)利。在案件審理時(shí)，法院會(huì)有可能駁回保險(xiǎn)公司的抗辯。筆者不知道保險(xiǎn)公司在擬定費(fèi)率時(shí)考沒考慮“商住兩用”的因素，但是如果保險(xiǎn)公司以此作為抗辯的理由，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任，而且，條款中也沒有約定“作為辦公用房發(fā)生損失不負(fù)責(zé)賠償”，依照《保險(xiǎn)法》第18條的規(guī)定：“保險(xiǎn)合同中規(guī)定有關(guān)于保險(xiǎn)人責(zé)任免除條款的，保險(xiǎn)人在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)應(yīng)當(dāng)向投保人明確說明，未明確說明的，該條款不產(chǎn)生效力。”所以，案件審理的結(jié)果仍有可能以保險(xiǎn)公司敗訴而結(jié)束。這對(duì)保險(xiǎn)公司的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)提出了挑戰(zhàn)。
2、對(duì)貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)是：
假設(shè)法院在審理此類案件時(shí)，認(rèn)為這不是免責(zé)條款的問題，而是投保人、被保險(xiǎn)人的通知義務(wù)問題。因?yàn)闆]有盡到通知義務(wù)而免遭，且保險(xiǎn)人只要證明投保人、被保險(xiǎn)人未通知就可以了，在證據(jù)確鑿的情況下，如果法院判決保險(xiǎn)公司在上述案件中勝訴，則購房人在失去房屋后，又沒有得到保險(xiǎn)賠償金，在實(shí)際生活中會(huì)作出的決定是：拒絕還貸！那么，銀行作為貸款人和抵押權(quán)人，一旦購房者不能如期還款就必須承擔(dān)著呆賬的風(fēng)險(xiǎn)在這時(shí)得到了體現(xiàn)，對(duì)銀行的負(fù)債管理提出了挑戰(zhàn)。筆者就此事咨詢各家保險(xiǎn)公司時(shí)，得到的答復(fù)是：1、房貸險(xiǎn)是效益險(xiǎn)種，目前出險(xiǎn)率較低；2、從搶占市場(chǎng)份額的角度考慮不能帶來負(fù)面影響；3、房貸險(xiǎn)是從屬于銀行按揭的，本著便于銀行把款貸出去的目的，鑒于以上因素，目前對(duì)保險(xiǎn)事故均全額賠付，但是不排除一旦出現(xiàn)問題時(shí)會(huì)作出拒賠。同時(shí)表示：會(huì)將上述問題反饋到核保部門，及時(shí)采取相應(yīng)措施。
五、提前還貸，造成保險(xiǎn)公司虧損
最近，中國(guó)人民銀行為了防止我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，遏止虛高的房地產(chǎn)價(jià)格，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的市場(chǎng)秩序，采取了提高房屋貸款的利率。此舉對(duì)廣大購房人的影響可以說是很大的，假設(shè)貸款金額為30萬元，那么每個(gè)月的還款金額將提高200-300元，一年就得多向銀行支付2000-3000元，特別是對(duì)中低收入者來說，由于他們中絕大部分購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，每個(gè)月還款的壓力對(duì)他們來說是很大的，在人民銀行提高房屋貸款的利率后，他們這部分人之中的大部分人選擇了提前還貸，當(dāng)提前向銀行償還貸款后，根據(jù)保險(xiǎn)條款的約定，可以在按照扣除所貸款的實(shí)際年限所花費(fèi)的保險(xiǎn)費(fèi)后，退還一部分保險(xiǎn)費(fèi)，而保險(xiǎn)公司當(dāng)初認(rèn)為房貸險(xiǎn)沒有什么風(fēng)險(xiǎn)，為了大力辦理這種業(yè)務(wù)，而向銀行支付高額的回扣、手續(xù)費(fèi)，以便搶占較高的市場(chǎng)份額。而現(xiàn)在，當(dāng)眾多購房人選擇了提前向銀行償還貸款后，保險(xiǎn)公司不得不根據(jù)保險(xiǎn)條款的約定，在扣除所貸款的實(shí)際年限所花費(fèi)的保險(xiǎn)費(fèi)后，退還一部分保險(xiǎn)費(fèi)給購房人。這樣就造成了保險(xiǎn)公司的利潤(rùn)在扣除手續(xù)費(fèi)后，還要扣除退還購房人一部分的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司實(shí)際利潤(rùn)不但沒有，反而虧損了。根據(jù)筆者從相關(guān)媒體的報(bào)道得知，目前，絕大部分保險(xiǎn)公司都在調(diào)整房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)，不再將房貸險(xiǎn)列為效益險(xiǎn)種，并大力收縮這部分業(yè)務(wù)，有的保險(xiǎn)公司干脆“叫停”了房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以減少虧損。
筆者認(rèn)為造成上述情況有以下幾種原因：
保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在仍舊是高度壟斷的行業(yè)，保險(xiǎn)公司缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，缺乏開拓新險(xiǎn)種的熱情，更沒有進(jìn)行有效的宣傳；國(guó)家對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估目前已取得的成果沒有轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中去，特別是各個(gè)部門缺少必要的溝通，沒有將信息資源共享；保險(xiǎn)監(jiān)督管理部門缺乏對(duì)地震險(xiǎn)種開發(fā)、銷售進(jìn)行政策性的宏觀指導(dǎo)，缺少對(duì)按揭購房保險(xiǎn)進(jìn)行政策性指導(dǎo)；實(shí)際購房中，開發(fā)商、銀行、保險(xiǎn)公司財(cái)大氣粗，買賣雙方地位懸殊，買賣雙方信息、技術(shù)專業(yè)知識(shí)嚴(yán)重不對(duì)稱；我國(guó)保險(xiǎn)中介市場(chǎng)不健全，力量薄弱，沒有起到居間介紹、促成交易、讓買賣雙方都滿意的作用。銀行與保險(xiǎn)公司在對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)沒有進(jìn)行有效溝通；目前我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)缺乏有秩序的競(jìng)爭(zhēng)，惡性競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)操作的現(xiàn)象比比皆是，靠支付高額的回扣、手續(xù)費(fèi)來開拓市場(chǎng)的行為已經(jīng)是開的秘密了。同時(shí)，作為我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的主管部門——中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)又沒有盡職盡責(zé)的履行對(duì)保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的職責(zé)，沒有拿出切合實(shí)際的管理辦法來制止目前我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)普遍存在的惡性競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)操作的現(xiàn)象。
筆者建議：
1、金融監(jiān)督管理部門應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮“窗口指導(dǎo)”的功能，大力進(jìn)行金融宣傳，普及保險(xiǎn)法律知識(shí)。應(yīng)當(dāng)指出的是：不能認(rèn)為大力進(jìn)行保險(xiǎn)知識(shí)宣傳、普及保險(xiǎn)法律知識(shí)僅僅只是保險(xiǎn)業(yè)的工作，銀行業(yè)為了自身的利益，也應(yīng)當(dāng)積極宣傳保險(xiǎn)知識(shí)；
2、對(duì)按揭購房保險(xiǎn)進(jìn)行有效的政策性指導(dǎo)，應(yīng)強(qiáng)制性規(guī)定：按揭購房保險(xiǎn)（財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)）保險(xiǎn)責(zé)任包括地震；因?yàn)槟壳暗募夹g(shù)儲(chǔ)備不足不是借口；
3、銀行與保險(xiǎn)公司在對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)應(yīng)建立一整套制度，比如對(duì)按揭房屋的安全狀況定期進(jìn)行檢查，及時(shí)向購房人提出消除不安全因素和隱患的書面建議；教育、監(jiān)督購房人應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)消防、安全、生產(chǎn)操作、勞動(dòng)保護(hù)等方面的規(guī)定，維護(hù)保險(xiǎn)標(biāo)的的安全；在必要時(shí)為維護(hù)保險(xiǎn)標(biāo)的的安全，經(jīng)被保險(xiǎn)人（購房人）同意，銀行與保險(xiǎn)公司可以聯(lián)合采取安全預(yù)防措施；
4、完善保險(xiǎn)單等憑證的設(shè)計(jì)以及完善保險(xiǎn)條款，明確保險(xiǎn)責(zé)任，減少合同的漏洞；
5、國(guó)家對(duì)地震風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估目前已取得的成果應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)化到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中去，建立各個(gè)部門之間信息資源共享的機(jī)制，提高全社會(huì)防災(zāi)防損的意識(shí)；
6、加強(qiáng)對(duì)我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理，作為我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的主管部門——中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)的履行對(duì)保險(xiǎn)市場(chǎng)監(jiān)督管理的職責(zé)，盡快拿出切合實(shí)際的管理辦法來制止目前我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)普遍存在的惡性競(jìng)爭(zhēng)、違規(guī)操作的現(xiàn)象；
7、在時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候，是否可以考慮允許購房人分期支付按揭貸款的保險(xiǎn)費(fèi)？如果是分期支付而不是一次性支付的話，則可以為購房人減少買房時(shí)的壓力，也可以控制某些保險(xiǎn)公司靠支付高額的回扣、手續(xù)費(fèi)來開拓市場(chǎng)，以維護(hù)我國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)正常的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序。目前，在這方面北京市已經(jīng)開始進(jìn)行有效的探索，相信將來會(huì)成為房貸險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)的主要支付模式。
筆者相信：隨著我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)開放的步伐不斷加快；越來越多的保險(xiǎn)公司承辦按揭購房保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；有關(guān)按揭購房的各項(xiàng)法律法規(guī)的健全；開發(fā)商、銀行、保險(xiǎn)行業(yè)不斷加強(qiáng)行業(yè)自律，不斷提高有序競(jìng)爭(zhēng)；廣大購房者專業(yè)知識(shí)的提高；一批符合消費(fèi)者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險(xiǎn)一定會(huì)在不遠(yuǎn)的將來問世，并指日可待。
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