牟子健 律師
在目前普遍的按揭購房合同中，除了必須用所購房屋進行抵押、房地產公司擔保外，貸款銀行均要求購房者購買保險，如住房公積金貸款要向銀行指定的保險公司購買人壽保險，商貸住房要給所購房屋買財產保險，（目前很多按揭項目銀行要求購房者以上兩種保險都必須購買，有的要求在按揭過程中按購房的不同時間段分別購買。）雖然現在法律界從站在保護消費者的立場上對這種強制性購買保險行為的公平性、合法性、合理性提出質疑，并多有爭論，但筆者對上述問題暫時不發表看法，在這里只想從保險責任著手分析一下，看購房者買的保險在多大程度上替購房者分擔了風險，是否真正分擔了風險，如果保險公司真的是站在購房消費者的立場上，還應有什么保險責任需要補充，以減少今后出現意外造成的糾紛、無法還貸等一系列問題。
首先看一下目前按揭貸款購房中，財產保險的保險責任，有：臺風、暴雨、雪災、冰凌、突發性滑坡、泥石流、海嘯、洪水、火災、山崩、龍卷風。除外責任：地震及地震次生原因等等。為什么把地震排除在外？（至少筆者在目前所有的按揭購房保單責任中沒有看到，我相信您的按揭中財產險也沒有地震責任）。當然保險行業也大訴苦水：什么我國目前對于地震的預測等技術手段還不完善；什么缺少專業人員對地震帶來的損失后果的精算，再比如缺少對地震風險分析的技術儲備等等，總之，不保地震險，可是既然你保險公司要掙這份錢，就應當物有所值吧，北京將來發不發生臺風、滑坡、泥石流、海嘯、洪水、山崩、龍卷風，目前不好說，至少大家沒見到，可地震大家都遇到過呀，30歲以上的各位76年都住過地震棚吧。把地震責任除外確實讓購房人心里沒底，也失去了為按揭購房保駕護航的應有作用。所以筆者認為：金融監督管理部門應強制性規定：按揭購房保險（財產險）保險責任包括地震，因為目前的技術儲備不足不是借口，日本是一個地震高發國家，其地震頻率比我國要高得多，但日本財產保險中一部分就有地震責任，同時保監會應當組織各保險公司設立專門的地震風險研究評估機構，及時推出新險種、新費率以適應飛速發展的按揭購房保險業務。
再說壽險的險種，現在辦理住房公積金貸款時，按規定要買壽險，但筆者看到目前壽險險種（一般是各種類型的生死兩全壽險）的保險責任只是：意外身故或高度殘疾。如果輕微受傷或殘疾標準不夠全殘的，則不予賠付。但在實際生活中輕傷殘疾也會使人失去部分或全部勞動能力，其實保險公司完全可以在所購壽險中附帶一定保額的意外傷害保險（哪怕再多收一點錢，當然現在所購壽險的利潤已經很大了）。就可以在一定程度上杜絕這方面問題。
我認為造成現在這種情況有以下幾種原因：1、保險業現在是高度壟斷的行業，稍有風險的險種寧可不做也不愿勞那份神，操那份心；2、國家對地震風險評估目前已取得的成果沒有轉化到市場經濟中去，特別是各個部門缺少必要的溝通，沒有將信息資源共享；3、保險監督管理部門缺乏對地震險種開發、銷售進行政策性的宏觀指導，缺少對按揭購房保險進行政策性指導；4、實際購房中，開發商、銀行、保險公司財大氣粗，買賣雙方地位懸殊，買賣雙方信息、技術專業知識嚴重不對稱，購房者要么不買房，要么簽地震險除外的購房保險契約；5、我國保險中介市場不健全，力量薄弱，沒有起到居間介紹、促成交易、讓買賣雙方都滿意的作用。
但隨著我國保險業開放的步伐不斷加快；越來越多的保險公司承辦按揭購房保險業務；有關按揭購房的各項法律法規的健全；開發商、銀行、保險行業不斷加強行業自律，不斷提高有序競爭；廣大購房者專業知識的提高；一批符合消費者利益、買賣雙方均滿意的按揭購房保險一
定會在不遠的將來問世，并指日可待。
2003 2 14
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