原標題：平安壽險330億投資來福士廣場，險資配置再添優(yōu)質(zhì)標的

　　6月28日，凱德集團發(fā)布公告稱，與中國平安人壽保險簽署合作協(xié)議，向后者出售中國來福士資產(chǎn)組合的部分股權(quán)。本次合作涉及項目包括上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心。

　　據(jù)了解，該資產(chǎn)組合的總資產(chǎn)價值為 467 億元人民幣，平安人壽總投資額不超過 330 億元，該交易預(yù)計于 2021 年三季度完成。

　　平安人壽相關(guān)負責(zé)人對此表示，本次平安人壽投資的凱德來福士項目主要為商業(yè)辦公不動產(chǎn)，標的資產(chǎn)中上海來福士廣場等六個項目，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶品質(zhì)優(yōu)異，租約穩(wěn)定。此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配的原則，可以優(yōu)化險資配置，并取得良好且穩(wěn)定的投資回報，實現(xiàn)保險資金的保值增值。

　　政策鼓勵險資配置優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)

　　2010年，原保監(jiān)會頒布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，明確保險公司可以投資基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)、非基礎(chǔ)設(shè)施類不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，放開保險不動產(chǎn)投資。但保險資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動產(chǎn)、辦公不動產(chǎn)、與保險業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車服務(wù)等不動產(chǎn)自用性不動產(chǎn)。

　　保險資金具有規(guī)模大、久期長的特點，不動產(chǎn)投資既可保值增值，又可分散風(fēng)險。近年來，按照監(jiān)管的要求，保險不動產(chǎn)投資主要集中于在商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療、自用性不動產(chǎn)等領(lǐng)域。在傳統(tǒng)投資資產(chǎn)不確定性增加、超額收益獲取難背景下，長期資金配置低流動性、高收益的另類資產(chǎn)成為趨勢。事實上，2020年，中國人壽宣布投入230億“加注”不動產(chǎn)，聚焦持有型不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；中國人保則與首開集團達成戰(zhàn)略合作，以辦公寫字樓為重點，積極開拓商業(yè)地產(chǎn)、健康醫(yī)療及城市更新等項目。

　　值得注意的是，由于商辦物業(yè)具有投資金額高、投資回報周期長等特點，一般需要長期的運營和積累才能逐步釋放價值。因此，具備久期長、能夠穿越周期的保險資金，便成為商辦物業(yè)的不錯的選擇，同時，險資配置優(yōu)質(zhì)商辦物業(yè)一方面有利于險企獲取長期穩(wěn)定期間收益，另一方面也有利于險資降低資產(chǎn)負債久期的缺口。

　　平安此次牽手凱德來福士項目，可視作在監(jiān)管政策及風(fēng)控范圍內(nèi)，有效優(yōu)化險資配置之舉。參照監(jiān)管有關(guān)規(guī)定，平安在戰(zhàn)略資產(chǎn)配置中，匹配一定比例的商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)，原因在于，商業(yè)不動產(chǎn)資產(chǎn)在久期和收益方面更好匹配保險負債的特征，即使在經(jīng)濟下行期也具有較高的安全投資邊際。

　　事實上，盡管中國險資機構(gòu)在不動產(chǎn)配置方面取得了長足進步，但配置比例仍與國際同業(yè)存在一定差距，數(shù)據(jù)顯示，國際大型保險公司通常不動產(chǎn)配置比例占其總資產(chǎn)達10%以上。而根據(jù)此次平安人壽的相關(guān)公告，該筆投資完成后，平安人壽標的項目投資余額占公司一季度末總資產(chǎn)的比例約為1.0%。此前，平安曾表示其險資在不動產(chǎn)的投資規(guī)模占險資投資比例不到3%。截至2021 年一季度，平安人壽綜合償付能力充足率為239.18%，核心償付能力充足率為 234.30%，符合監(jiān)管要求。

　　優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)有效降低險資負債的缺口

　　知名經(jīng)濟學(xué)家任澤平曾在其研究報告中指出，不動產(chǎn)投資是保險另類投資的重要標的之一，保險不動產(chǎn)投資應(yīng)集中于在商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)、養(yǎng)老、醫(yī)療、自用不動產(chǎn)等領(lǐng)域。未來，長期資金或?qū)⒗^續(xù)加大配置低流動性、高收益的另類資產(chǎn)，尤其是資本占用率較低的不動產(chǎn)和基建項目，將是保險資產(chǎn)配置的重點領(lǐng)域。

　　據(jù)悉，凱德集團是新加坡知名的大型房地產(chǎn)集團，在全球30多個國家、200 多個城市的資產(chǎn)管理規(guī)模超 6700 億元，而“來福士”是凱德集團旗下的核心產(chǎn)品線，在其專業(yè)的運營管理之下，來福士廣場在一二線城市已經(jīng)成為“國際高品質(zhì)生活方式”的載體之一，具有強大的客流基礎(chǔ)和升值空間，并被評為2020中國年度影響力購物中心品牌之一，對商業(yè)和城市發(fā)展極具輻射和示范效用。

　　而此次凱德出售的資產(chǎn)組合中，上海來福士廣場等6個商業(yè)辦公不動產(chǎn)項目均屬于凱德集團“來福士”產(chǎn)品線，已建成并運營成熟穩(wěn)定，是凱德集團最為核心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。此外，該項目全部位于中國核心城市，區(qū)域優(yōu)勢明顯，均為地鐵上蓋項目，便捷度難以復(fù)制，對于區(qū)域經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展、消費升級的促進作用具有重要價值。

　　相關(guān)資料顯示，此次交易的資產(chǎn)組合自交付以來，物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)步提升，2019 年全年出租率均穩(wěn)定在 90%以上，部分項目達到95%以上。即使2020年在特殊時期出租率略有下滑，絕大部分項目的出租率仍穩(wěn)定在 90%以上，具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。收購?fù)瓿珊螅Y產(chǎn)組合的運營管理將繼續(xù)由凱德集團負責(zé)，凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示，凱德將繼續(xù)持有這六個來福士項目的股權(quán)，并負責(zé)項目的運營及資產(chǎn)管理。我們有能力推動并參與項目的未來增長。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對于險資配置來說，這類處于城市核心地段的商辦物業(yè)不僅保值性強，能夠在持有期間產(chǎn)生長期穩(wěn)定的收益，對于險資拉長資產(chǎn)久期，降低資產(chǎn)負債久期缺口有不少助益，是不可多得的優(yōu)質(zhì)投資標的。

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責(zé)任編輯：陳嘉輝