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　　本文來源：時代周報作者：劉婷

　　“本想著有奇跡發生，結果出來時才知道自己有多天真。”2月4日，看到萬豐海岸城的入圍名單后，深圳剛需客謝瑩（化名）無奈地表示。

　　1月29日，包括萬豐海岸城在內的7個新盤同時上線，同時深圳開啟了“填志愿式買房”的模式，即購房者只能選擇其中一個樓盤。在這場“7選1”的角逐中，購房者不僅需要知道自己的情況，還需要摸清對手的情況，以精準地選擇樓盤。

　　當日，萬豐海岸城啟動誠意登記，謝瑩第一時間準備購房資料，并在深圳官方選房系統“i深圳 APP”上選好意向面積區間。根據“單身、無房、社保連繳93個月”的標準，謝瑩屬于第一類客戶，對入圍充滿信心。

　　準備材料時，謝瑩才意識到競爭有多激烈。

　　1月30日，謝瑩到寶安某商業銀行打印流水，客戶經理表示，近日打印流水的人太多，把機器都打壞了。

　　同日，深圳各大購房群傳出海岸城購房者社保情況，社保連繳100個月甚至200個月的不在少數。

　　2月4日，萬豐海岸城公布誠意登記客戶名冊，其中無房類入圍客戶2114批，最低社保月數為278個月。這意味著，單身無房客戶需要連續繳納23年的社保才有搖號機會，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。

　　與萬豐海岸城同時公布結果的，還有萬科光年四季、深鐵懿府、香山道公館等新盤。其中，萬豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達94%。

　　2月4日，多名房企營銷人士對時代周報記者表示，深圳“多盤選一”之后，購房者只能選擇一個樓盤，這意味著項目之間的競爭加大，開發商需要在硬件和軟件上發力，爭取第一批客戶。

　　比拼社保

　　萬豐海岸城是華潤城潤璽一期之后，第一個獲得全面關注的樓盤。

　　深圳住建局信息顯示，萬豐海岸城均價約為5.75萬元/㎡，周邊二手房均價區間為6.4萬元/㎡-7.7萬元/㎡。由于新房二手房之間的價格倒掛，加上地段優越、深圳外國語寶安學校加持，萬豐海岸城成為深圳年度最熱新盤之一。

　　針對“打新熱”，深圳推出官方選房系統“i深圳 APP”，購房者只能在同期推出的新盤中選擇一個盤進行誠意登記，且根據繳納社保時長和名下房產情況進行分類，社保為王、無房優先。

　　“社保多錢少看海岸城，社保少錢多選深鐵懿府，佛系隨緣買香山道。”、“140個月以上的，打海岸城；110個月以上的，打懿府；50-100個月的，讓子彈再飛一會再進場……”多個新盤上線后，深圳各大購房群都在激烈地討論選房攻略。

　　社保成為最重要的籌碼。以萬豐海岸城為例，入圍客戶最低社保月數為278個月。這意味著，單身無房客戶需要連續繳納23年的社保才有搖號機會，夫妻檔人均需要有11.5年才能入圍。

　　事實上，2020年下半年以來，社保時長在熱盤競逐中的權重持續加大。寶安熱盤松風明月入圍人選中，社保最高繳納時長為510個月，即42.5年，最低繳納時長為135個月，即11.25年。前海網紅盤天健悅桂府入圍人選中，社保最低繳納時長為437個月，即36年。

　　從目前公布的結果看，“7選1”結果出現分化。最熱門的樓盤萬豐海岸城中簽率約為34%，香山道公館中簽率高達94%，中泰印邸和尚譽紅山里分別為65.71%和58%。

　　在“多盤選一”之前，購房者可以同時認籌多個樓盤，參與多盤打新。“多盤選一”之后，開發商的分配思路發生了微妙的變化。

　　冰火分化

　　2月4日，一名深圳房地產經紀人對時代周報記者表示，以往開發商在第一次開盤時都會采用自銷渠道或者選擇二三級聯動賣房。在官方選房系統上線后，第一波客戶都需要在官方系統上選房，這意味著開發商銷售人士在第一次開盤時都需要吃“大鍋飯”，即銷售傭金平分。此時，開發商銷售人員扮演的角色不再是銷售，更像客服人員，只需要負責前期答疑和后期簽約。

　　“如果第一次開盤沒有賣完，剩下的房源可以啟動二三級聯動。”該人士認為，受銷售新規影響，個別盤的熱度會略差。但同時開盤的多個樓盤之間客群重疊度不高，總價區間也不同，競爭并不激烈，不能將個盤的冷銷歸因于銷售規則的改變。

　　2月4日，一名深圳本地房企營銷負責人對時代周報記者表示，銷售新規對開發商帶來雙重影響。一方面，多盤選一后客戶分流了，單盤的客戶量相對少了，未來價格和學位仍是競爭的核心；另一方面，對于原來關注度低的樓盤，集中推盤能增加熱度，但也可能加劇分化，造成“熱盤更熱、冷盤更冷。”

　　“‘多盤選一’最大的影響體現在市場層面上。最主要還是減少投機炒作行為，集中打新行不通了。”上述房企人士表示。

　　事實上，為避免“全民打新”，降低違規資金流入樓市，深圳住建局打出調控組合拳：嚴查購房資金來源，有代持嫌疑者不予購房；打擊作假行為，對作假者實施3年“禁買”；堵漏炒房者“假結婚”，夫妻無資質一方不得聯名買房。

　　與此同時，深圳住建局還從凍結資金范圍和推出官方選房系統等途徑為打新熱降溫。

　　2月4日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報記者表示，開發商只能統計進入搖號程序的購房者，這意味著認籌人數會減少，中簽率會增大。同時，為了分散市場熱度，政府采取“7選1”的措施，對“打新熱”起到揚湯止沸效果，有利于減少投機炒作行為，有效控制市場情緒。