原標(biāo)題：從郊區(qū)到市中心！養(yǎng)老社區(qū)畫(huà)風(fēng)有變，險(xiǎn)企盈利到底難不難？保險(xiǎn)巨頭都在搶灘登陸

　　從2012年6月泰康第一家養(yǎng)老社區(qū)北京的燕園奠基動(dòng)工時(shí)算起，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)8年了。七年之癢八年之痛沒(méi)有上演，越來(lái)越多的險(xiǎn)企布局了養(yǎng)老社區(qū)。不過(guò)，各家搶灘“養(yǎng)老賽道”的姿勢(shì)有了不同。

　　最近略帶共性的是，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)從以往畫(huà)風(fēng)一致的城郊新建大型高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，走入市區(qū)，陸續(xù)布局一些小型但仍高品質(zhì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)券商中國(guó)記者梳理，中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)、中國(guó)太保、大家保險(xiǎn)等險(xiǎn)企，都已有了市區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局。

　　目前已在全國(guó)19個(gè)城市布局大型養(yǎng)老社區(qū)的泰康，最近表示下一步將推進(jìn)“養(yǎng)老社區(qū)的全國(guó)化和發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化”，在北京和上海等地圍繞著城市化做連鎖的養(yǎng)老布局，特別是偏康復(fù)、護(hù)理形態(tài)的業(yè)態(tài)。

　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)是不是又看到了一些新的思路和風(fēng)向？

　　“養(yǎng)老社區(qū)的全國(guó)化、發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化”

　　泰康是保險(xiǎn)業(yè)最早布局養(yǎng)老的，目前已在全國(guó)布局了19個(gè)城市的大型的養(yǎng)老社區(qū)，建筑面積超過(guò)300萬(wàn)平米，可容納將近5萬(wàn)戶。到今年年底，布局預(yù)計(jì)會(huì)增加到25個(gè)核心城市。

　　在8月18日泰康舉辦的首屆長(zhǎng)壽時(shí)代高峰論壇后媒體采訪時(shí)，泰康健投CEO邱建偉介紹下一步的發(fā)展時(shí)提到：養(yǎng)老社區(qū)的全國(guó)化和發(fā)達(dá)城市的網(wǎng)絡(luò)化。邱建偉表示，將特別圍繞重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域和省會(huì)級(jí)的重點(diǎn)城市，進(jìn)一步把高品質(zhì)的養(yǎng)老生活方式，帶給中產(chǎn)等更多人群。

　　“在北京和上海這些地方，高齡程度比較高的，我們會(huì)圍繞著城市化做連鎖的養(yǎng)老布局，特別是偏康復(fù)、護(hù)理形態(tài)的業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，今年就會(huì)有實(shí)際的落地。”邱建偉說(shuō)。

　　去年11月泰康第五家養(yǎng)老社區(qū)即位于江蘇蘇州的泰康之家·吳園開(kāi)業(yè)時(shí)，泰康有關(guān)人士就表示，吳園將作為長(zhǎng)三角養(yǎng)老社區(qū)的一個(gè)旗艦，泰康計(jì)劃在長(zhǎng)三角形成一個(gè)養(yǎng)老網(wǎng)絡(luò)，布局不同檔次的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體。

　　論壇上，泰康保險(xiǎn)集團(tuán)總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉挺軍介紹，泰康已經(jīng)布局的養(yǎng)老社區(qū)，特征是2000戶到3000戶左右，在近郊，一線城市是一小時(shí)車(chē)程，二線城市30到40分鐘的車(chē)程。社區(qū)包括文化、娛樂(lè)、老年大學(xué)、運(yùn)動(dòng)、美食、餐飲等日常生活，同時(shí)配建一個(gè)二級(jí)康復(fù)和老年病醫(yī)院，再連接到醫(yī)療中心或者合作的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，有重大疾病的時(shí)候進(jìn)行轉(zhuǎn)診。

　　險(xiǎn)資布局日益豐富，在市中心已有不少養(yǎng)老社區(qū)

　　自2007年泰康開(kāi)始涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以來(lái)，保險(xiǎn)行業(yè)對(duì)于延伸到養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的研究越來(lái)越深入，布局養(yǎng)老社區(qū)的思路也越來(lái)越豐富。

　　過(guò)去幾年，泰康保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、中國(guó)太保、新華保險(xiǎn)、太平人壽、中國(guó)平安、合眾人壽、君康人壽等大中型保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老社區(qū)的標(biāo)配是大型養(yǎng)老社區(qū)，大多位于城郊，每個(gè)社區(qū)的床位大約在1000~4000張。

　　而近來(lái)，這些保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，又呈現(xiàn)出另一個(gè)共性，即有了城區(qū)、市中心布局。相較城郊的大型高品質(zhì)社區(qū)，市區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)品質(zhì)并未降低，只是規(guī)模上要小一些。

　　據(jù)券商中國(guó)記者梳理，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在城區(qū)布局的養(yǎng)老社區(qū)情況包括：

　　新華保險(xiǎn)把北京西三環(huán)六里橋辦公樓改造為有康復(fù)醫(yī)院的高端養(yǎng)老院。去年6月底的股東大會(huì)上，新華保險(xiǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，六里橋養(yǎng)老院很受歡迎，在未宣傳推廣的情況下，入住了100多位老人，其中有90多歲的老人。大型社區(qū)方面，目前，新華保險(xiǎn)布局了包括海南博鰲的新華養(yǎng)老家園、北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)，計(jì)劃在京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角、中西部重點(diǎn)城市增加新的養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　中國(guó)人壽在深圳試點(diǎn)普惠型養(yǎng)老社區(qū)“國(guó)壽·福保社區(qū)頤康之家”。中國(guó)人壽表示將積極探索社會(huì)養(yǎng)老模式，并在深圳頤康之家試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展普惠型養(yǎng)老社區(qū)。去年12月，中國(guó)人壽開(kāi)業(yè)了首家高品質(zhì)復(fù)合型養(yǎng)老養(yǎng)生社區(qū)——位于蘇州陽(yáng)澄湖畔的國(guó)壽嘉園·雅境，其在天津、三亞也有大型社區(qū)。據(jù)悉，未來(lái)5年，中國(guó)人壽將在全國(guó)布局10個(gè)重點(diǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目。

　　中國(guó)太保面向低中高齡老人，打造了城郊頤養(yǎng)、旅居樂(lè)養(yǎng)、城市康養(yǎng)三大產(chǎn)品業(yè)務(wù)線。根據(jù)2018年底發(fā)布的規(guī)劃，太保計(jì)劃3年~5年內(nèi)在上海、成都、大理、海南、廣州、珠海、杭州、南京、武漢、廈門(mén)、青島等城市落地城郊型和度假型高端養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，項(xiàng)目平均規(guī)劃面積100~150畝；同時(shí)拓展若干個(gè)城市型養(yǎng)老項(xiàng)目，累計(jì)拓展8000套~10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，床位1萬(wàn)~1.2萬(wàn)張。

　　對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目三條業(yè)務(wù)線的考慮，太保最新在上海的布局思路可見(jiàn)一斑。8月18日，位于上海崇明東灘啟動(dòng)區(qū)的太保家園·上海東灘國(guó)際頤養(yǎng)中心項(xiàng)目正式動(dòng)工，項(xiàng)目建成后，將可為社會(huì)提供自理型、旅居型、專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓超過(guò)800套，并與位于上海市中心、定位于面向高齡剛需人群的普陀國(guó)際康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“同城連鎖”，為“55歲至99歲+”的老人提供全齡覆蓋的養(yǎng)老照護(hù)服務(wù)。

　　這就是太保設(shè)計(jì)的“同城連鎖　1+1”的方案。即，低齡長(zhǎng)者可在崇明的太保家園東灘頤養(yǎng)中心短期居住；中齡自理長(zhǎng)者可在東灘頤養(yǎng)中心長(zhǎng)期居住；而高齡失能長(zhǎng)者，可經(jīng)太保家園內(nèi)部通道轉(zhuǎn)介到普陀康養(yǎng)社區(qū)，接受醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的專業(yè)照護(hù)服務(wù)，并方便親屬就近探視。

　　今年6月，大家保險(xiǎn)官宣了“城心養(yǎng)老”布局模式，以及目前3個(gè)位于北京城區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)，布局城市核心區(qū)讓這家新進(jìn)入者迥異于其他保險(xiǎn)同業(yè)。其表示，布局城區(qū)主要是考慮老人需求，離子女更近，方便就醫(yī)，并表示會(huì)將三甲醫(yī)院作為選址的一個(gè)重要因素。

　　盈利模式關(guān)鍵因素：入住率、運(yùn)營(yíng)效率

　　保險(xiǎn)業(yè)人士表示，城區(qū)小規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)與城郊大型社區(qū)的另一個(gè)差異，在于盈利壓力。

　　城區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大多改造酒店、寫(xiě)字樓等老舊物業(yè)而來(lái)，投入成本更低，盈利周期也會(huì)縮短，一般入住率達(dá)到75%后就不用擔(dān)心盈利問(wèn)題。而險(xiǎn)資自建的大型養(yǎng)老社區(qū)，是典型的重資產(chǎn)投入。

　　以泰康來(lái)說(shuō)，最初做養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，泰康面對(duì)了不少認(rèn)為其變相做地產(chǎn)的質(zhì)疑，在經(jīng)過(guò)多年的實(shí)際運(yùn)行后，目前社會(huì)上幾乎不再有這方面質(zhì)疑，外界更多擔(dān)心這類重資產(chǎn)模式的盈利可能性。

　　泰康保險(xiǎn)集團(tuán)創(chuàng)始人、董事長(zhǎng)、CEO陳東升8月18日又再度回答了這個(gè)已經(jīng)被問(wèn)了十年的問(wèn)題。養(yǎng)老是一個(gè)長(zhǎng)周期、慢回報(bào)的服務(wù)業(yè)，從國(guó)際看成熟的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)收益在8%上下的穩(wěn)定收益，符合長(zhǎng)期壽險(xiǎn)資金的性質(zhì)。

　　陳東升又一次掰開(kāi)了、揉碎了，充分解釋了長(zhǎng)周期、慢回報(bào)的問(wèn)題。

　　從回報(bào)周期來(lái)說(shuō)，一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)的周期，前期拿地兩年、建設(shè)兩年半，這四五年都是沒(méi)收益的；進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，三年才開(kāi)始EBITDA（稅息折舊及攤銷(xiāo)前利潤(rùn)）的打平，經(jīng)營(yíng)五年才是真正當(dāng)期凈利潤(rùn)的打平。這就已經(jīng)9到10年了，再往后才是前期投入的收回階段。

　　從投資金額來(lái)看，泰康燕園大概投入50億，中型的社區(qū)2000張床位也要投入20億到30億。泰康全國(guó)連鎖布局，做20個(gè)社區(qū)，按照平均1個(gè)社區(qū)投入25億計(jì)算，20個(gè)社區(qū)就投入500億資金。

　　“大家不要一聽(tīng)到嚇到了，核電站也這樣，需要建設(shè)周期，高速公路也是這樣，建設(shè)周期要征地、修路，最后開(kāi)了再盈利。”陳東升說(shuō)，這種都屬于大規(guī)模、長(zhǎng)周期、大資本的產(chǎn)業(yè)。

　　在陳東升看來(lái)，像這樣的產(chǎn)業(yè)，由人壽保險(xiǎn)來(lái)做是最合適的，大規(guī)模的長(zhǎng)期資金投入進(jìn)來(lái)，成熟以后每年現(xiàn)金流很穩(wěn)定。

　　“一定要對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)認(rèn)識(shí)清楚。這里面大家老問(wèn)賺不賺錢(qián)，有這么強(qiáng)的剛需，這么多老人們享受這么美好的生活，怎么會(huì)不賺錢(qián)呢？賺錢(qián)的方式要把它弄懂。”陳東升說(shuō)。

　　從泰康養(yǎng)老社區(qū)入住情況看，據(jù)劉挺軍介紹，泰康運(yùn)營(yíng)最早的養(yǎng)老社區(qū)，北京的燕園5年、上海的申園4年，已有3500名老人生活其中，到今年年底預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到5000人。“未來(lái)的三至五年，25個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)會(huì)全面的建成和投入使用，創(chuàng)造5萬(wàn)個(gè)這樣的老年家庭的生活方式。”

　　邱建偉表示，目前北京燕園和上海申園當(dāng)期的現(xiàn)金流打平了，這雖然是一個(gè)回報(bào)周期很長(zhǎng)、資產(chǎn)重的行業(yè)，但其盈利模式也很簡(jiǎn)單，只要規(guī)模到了、入住率夠了、效率高了，自然而然就會(huì)盈利。

　　“總體的盈利能力目前還處于爬坡的階段，從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著入住規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)和服務(wù)效率的提升，這個(gè)盈利模式是可以持續(xù)的。”邱建偉說(shuō)，但是盈利并不高，未來(lái)長(zhǎng)期來(lái)看，相當(dāng)于一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)債券的回報(bào)率。盈利一是看服務(wù)的品質(zhì)能不能吸引住老人長(zhǎng)期居住，二是服務(wù)效率夠不夠，服務(wù)成本能不能持續(xù)優(yōu)化和下降。

　　在陳東升看來(lái)，后疫情時(shí)代對(duì)社會(huì)最大的推動(dòng)就是擁抱科技，泰康也要加快科技驅(qū)動(dòng)。泰康要通過(guò)科技、創(chuàng)新，不斷地把服務(wù)成本降低，讓泰康燕園這樣的高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)走進(jìn)千家萬(wàn)戶。

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責(zé)任編輯：張緣成