來源：康養焦點

　　編者按

　　今日，2023年人口數據得以披露，數據顯示，全年出生人口902萬人，人口出生率為6.39‰；死亡人口1110萬人，人口死亡率為7.87‰；人口自然增長率為-1.48‰；年末全國人口（包括31個省、自治區、直轄市和現役軍人的人口，不包括居住在31個省、自治區、直轄市的港澳臺居民和外籍人員）140967萬人，比上年末減少208萬人；其中，60歲及以上人口占全國人口的21.1%，65歲及以上人口21676萬人，占全國人口的15.4%。

　　人口首現負增長，積極應對人口老齡化顯得更加急迫。

　　巧合的是，在公布人口數據的前一天，國務院辦公廳印發重磅文件《關于發展銀發經濟增進老年人福祉的意見》，成為國內首個以“銀發經濟”命名的政策文件。文件總共26條意見幾乎涉及銀發經濟的方方面面，對于保險業而言，無疑是重大利好。例如，其中明確提及：

　　“推動有效市場和有為政府更好結合，促進事業產業協同”；

　　“加快銀發經濟規模化、標準化、集群化、品牌化發展，培育高精尖產品和高品質服務模式”；

　　“加大養老機構建設和改造力度，提升失能老年人照護服務能力”；

　　“在京津冀、長三角、粵港澳大灣區、成渝等區域，規劃布局10個左右高水平銀發經濟產業園區。依托自由貿易試驗區、各類開發區、國家服務業擴大開放綜合示范區、國家服務貿易創新發展示范區等平臺，推進銀發經濟領域跨區域、國際性合作”；

　　“培育銀發經濟領域龍頭企業，支持連鎖化、集團化發展”；

　　“支持金融機構依法合規發展養老金融業務，提供養老財務規劃、資金管理等服務。豐富個人養老金產品，推進專屬商業養老保險發展。積極發展商業醫療保險和商業長期護理保險，開展人壽保險與長期護理保險責任轉換業務試點工作，加強養老金融產品研發與健康、養老照護等服務銜接”；

　　……

　　近年來，保險業準確把握人口結構變化帶來的新機遇，持續發力“保險+醫養服務”，其體現出的戰略前瞻性毋庸置疑，如今，伴隨人口的負增長，國家政策的持續賦能，“保險+康養服務”注定大有可為。

　　這其中，“保險+重資產養老社區”尤為頭部機構所鐘愛，伴隨其戰略的不斷深化，一大批保險公司投資建設運營的高端精品養老社區拔地而起，成為養老服務市場上不容忽視的存在。保險公司直接投資建設運營養老社區，這在發達市場是比較少見的，但受保險資金屬性影響， 依然有大量的資金投向了廣義的房地產領域，其中也包括養老公寓。從國外的經驗來看，保險公司投資養老地產是否真的是一筆劃算的買賣？這正是本文所要解答的問題。

　　近期，億翰智庫-億勵盛康養產業研究院線上舉辦“2023中國保險+康養高質量發展論壇”，水印中國總裁汪勇先生受邀參加論壇，并做了題為《保險公司與康養養老社區未來探討》的主題分享，他指出，與國內保險公司直接投資建設運營養老社區不同，在發達市場，保險公司常常以財務投資者的身份投資布局養老領域，且長期來看，投資回報率相當穩健。以美國為例，近10年，其養老公寓的投資回報率高達10%。

　　汪勇認為當前國內的保險公司重資產養老社區模式要想實現穩健投資回報還需要比較長的培育時間，且長期來看，會像發達市場一樣，走向更加專業化的分工，保險公司作為基金管理方，或私募LP投資養老社區，專業的開發商、運營管理公司等負責養老社區的開發、運營，終極趨勢是走向真正的重資產證券化。

　　此外，長期照護險會與養老社區走向融合，即只要與養老社區簽訂相應協議，也可以獲得相應服務和支付保障。

　　以下即為汪勇演講實錄，有所刪減：

　　首先我簡單介紹一下水印，水印公司的前身叫泉水養老社區公司，在1985年成立，直至2006年更名為水印（watermark）。水印美國目前在美國23個州管理72個不同規模的養老社區，共計12000個居住單元，資產價值超過35億美元。按照養老居住單元數，在美國養老公寓協會（ASHA，American Senior Housing Association），排名第十（截止到2023年的9月），在目前進入中國的國際養老社區品牌中，水印的產品線最綜合，而且水印也是一個知名的持續照護養老社區品牌。水印中國于2014年成立于香港，2015年在上海設立全資子公司，水印的總部在上海。

　　01

　　美國養老公寓投資回報：短期看收益率顯著低于工業地產，長期看可達10%左右

　　講到養老社區，其實我想給大家分享一下美國養老公寓投資回報。因為這是我們水印在美國發展的基礎，我們是重資產為主，作為開發商，我們做運營管理公司，實現小股操盤投資者、財務投資者跟著我們一起發展。在美國，多數保險公司也確實是作為財務投資者來參與到養老領域的。

　　對房地產投資比較熟悉的，都應該了解房地產投資的風險回報實際上正相關，即高回報一定意味著高風險。

　　簡單的講，如果是涉及到房地產投資的領域，可以在股市或者私募市場去做一些債券投資，相對比較安全；

　　也可以做一些核心+資產，比較成熟的一些資產，不管是商場辦公樓，養老公寓或者是酒店的投資，核心+資產其實就是在核心資產上面多了一些增值服務，可以讓資產的在核心資產的基礎上收益更高一點，風險也是可控的；

　　增值投資通常來講是在一個經營相對還沒有那么完美的重資產的項目，通過專業運營，可以讓它的資產的價值提升，特別是租賃出租率、租金，甚至說入住率，不管是照護的費用，還是月費、租金的成分增加，它都是屬于增值投資的一種。

　　針對一些開發項目話，它其實就是屬于機會型的投資。不論是增值投資，還有機會型投資，它主要還是針對現金流的增長，來帶動資產價值的不斷的提升。

　　針對債券的投資跟核心資產之類的投資，相對來講它的風險比較低一點，但是它回報也是比較合理。

　　簡而言之，針對核心資產，通常的年化的回報收益率預期在7~12%之間，核心+資產在12~17%的之間，增值投資是17~24%，機會性的投資在24%以上。當然針對不同的市場，不同的區域，不同的國家，其實投資回報可能有一些調整。

　　目前在房地產領域，其實針對機會性的投資開發的項目，年化回報預期達到24%以上其實是比較難的，能達到15-18%以上已經非常不錯。

　　這樣的投資回報只能做參考，針對不同的機構投資者，特別保險公司，在房地產投資領域，也在追求類似的不同類別的投資跟投資回報。

　　大家也知道，在國內，保險公司不能投資住宅，反而養老社區這種醫康養項目是保險公司天然比較傾向投資的類別，因為養老確實跟保險是能夠匹配的，同時很多養老項目又能帶來可觀的、長期的現金流和收益。

　　大家也可以參考一下，根據 Nic做的分析，美國持有型的養老公寓的投資回報的數據：

　　這個表格的數據截止于2022年的9月30號。可以看到從2022年的第三季度截止，倒推一年的話，因為疫情影響，養老公寓（黑色部分）的投資回報（total return，整體的投資回報）只有3.9%；相對比較高的是工業地產，比如物流房地產的投資回報是比較高的，可以達到百分之三十幾。

　　如果是從2022年第三季度倒推三年的話，養老公寓的投資回報是2.9%，還是工業地產表現比較突出一點，其次是公寓的投資回報。

　　但是如果是倒推10年或者15年，可以看到，工業地產之外，養老公寓的投資回報分別是10.1%、8.6%，超過了其他大部分的房地產的投資類別。所以這也是為什么在過去十幾年，美國甚至國際上的機構投資者非常青睞持有型的養老公寓的投資，因為它確實能夠滿足全球老齡化的需求，然后通過為中高端的老年客戶提供居住照顧跟護理的服務，能夠實現非常好的資產升值。

　　02

　　國際保險公司與養老公寓的投資關系：保險公司作為基金管理方，或私募LP投資養老社區

　　下面我將通過兩個公司的案例，給大家講一下國際保險公司與養老公益投資的關系。

　　AIG

　　AIG是非常大的美國的保險公司，AIG Real Estate投資部門也非常出名，在幾年前，它已經把公司房地產投資部門重新更名，叫Corebridge financial，負責管理AIG以及其他第三方客戶的投資資金來投資不同類別的資產。

　　根據2015年的報道，AIG團隊用自己管理的基金，包括自有資金，還有第三方的資金，跟養老運營開發商first man合作，來開發、持有以及運營新的自理公寓，半自理和認知癥照護社區品牌。

　　當時AIG在房地產方面投資的資產規模是312億美金，雖然比不上黑石這樣的大的資產管理公司，但是他們為了自己的保險資金以及第三方投資者委托他們管理的投資資金，還是在房地產方面做了很大的布局。

　　從中可以看到，保險公司作為基金管理方，以私募的方式來投資，一方面是扮演基金管理方的角色，但是又同開發商或運營商合作，開發、持有、運營這些項目，但真正操盤的開發商，還有運營管理公司，并不是AIG本身，它更多還是作為一個財務投資者來參與到這些投資項目里面來。

　　Corebridge financial投資組合里面當然有很多公司在，還有RMBS/CMBS這類資產證券化的產品，以及ABS這種資產證券化的產品，還可以看到，Corebridge financial在它的投資組合里面其實還有蠻多的針對租賃公寓的按揭貸款，以及商業地產的按揭貸款。當然，其他的投資資產，包括剛才提及的私募，比如說針對養老公寓的投資等。

　　保險資金的投資組合總體上還是偏向于固定資產類的投資會多一點，但是為了追求相對高一點的收益，就會投資按揭貸款，私募地產等。

　　在國內，我相信保險公司還沒有在住宅的按揭，商業地產的按揭等方面做很多投入，這是監管部門的規定使然，更多還是投向不動產，同時，通過基金，直接購買一些資產，通過私募來投資一些保險公司被允許投資的類別，包括不動產，商業，酒店，辦公樓，還有養老康養社區等新的資產類別。

　　PGIM

　　保誠，在2023年的1月份，宣布了在未來針對養老公寓的投資會從封閉式的投資基金變成開放式的投資基金。

　　封閉式的投資基金是什么意思？類似AIG，它會去管理自己資金的投資，也會為第三方的資金提供管理投資的服務。

　　之前它也成立過一系列投資養老公寓的基金，它最近的一個基金規模是9.96億美金，74%都投資在養老公寓里面。但是從2023年1月份開始，它準備把養老公寓的資產組合變成開放式的投資基金——你可以理解為投資者可以根據規定，隨時可以贖回，而不是像封閉基金，可能需要5年、7年、10年才能完整的收回投資回報。

　　它之所以會有這樣的安排，其實也是因為它自己持有的這些養老公寓，已經產生了年度比較穩定的投資收益，投資收益每年都能分紅給投資者等，收益比較穩定，甚至可能通過經營管理還能夠逐步略有增長。

　　Prudentail這樣的投資機構也是主要做自理、半自理、認知癥，沒有做太多的護理院，這跟水印在美國發展的一樣，我們也越來越少地去做醫療護理院，因為護理院受限制，對收費有一些約束，從市場投資這個角度，它的回報相對講沒有那么理想。

　　PGIM跟20多家運營品牌公司合作，幫助Prudentail在養老公寓領域的投資，實現它需要的投資回報或者價值，同時能滿足Prudentail作為資產管理方投資人自有資金的回報，甚至能為它受委托管理的基金或者第三方投資人，帶來可觀的、穩定的、中長期的現金流投資回報。

　　03

　　中國保險公司與康養社區的未來展望：走向專業化分工，實現重資產證券化

　　在國內，我們特別缺乏真正能夠能給重資產帶來良好或者中長期收益，甚至能達到合理的像商業地產這樣投資回報，因為市場在重資產這個領域還在培育過程中。我也想簡單分享一下我對中國保險公司和康養社區未來展望的初步看法。

　　簡單的講，我們認為在未來5~10年，當這一輪保險公司已經在布局的康養社區，可能有的資產能夠跑出私募投資房地產的投資回報業績，建立它的投資track record，但是還有很多康養社區哪怕再來5-10年的經營，可能都沒有辦法實現像剛才我分享的美國的兩家保險公司，還有像水印在美國能夠為投資者帶來的投資回報。

　　所以，我相信在未來5~10年甚至更長的時間，可能我們會在不同的角色、不同的定位上有更多細分，比如說我是業主方，我是保險公司，我是投資人，可能我在資產管理投資管理這方面，會發揮我最大的價值，但是我會委托第三方的專業的開發商，運營商來為我投資的項目去實現預期的投資回報，專業的團隊做專業的事。

　　在中國比較特別，因為確實在過去這10年甚至未來這10年，我們都還需要培育或者尋找有專業能力的開發商、運營管理公司，它真正能夠讓每一個投資機會都能實現一個預期的投資回報，能滿足機構投資的要求。未來5~10年，我相信會有這樣的公司脫穎而出，真正的得到保險公司，國央企，以及其他的民企、私募基金等的認可。這樣的話就實現了資產方、開發商、運營商之間的協同合作，讓專業的團隊做專業的事。

　　同時，國內在投資養老社區這個領域，主要還是保險公司、國央企在牽頭主導這個市場，我們認為未來商業化的長期照護險跟康養社區、養老社區會有深度的融合。

　　比如在美國，商業化的長期照護險的投保人數其實也不多，只有750萬人，但美國的ccrc對很多長者來講是比較有吸引力的業態。對于長者來講，搬到一個ccrc社區以后，當需要被照顧的時候，并不需要搬到其他的項目上。

　　在ccrc業態里面，終身照護入住合約Life Care Contract也是非常受歡迎，基本上交了入門費之后，每個月月費基本上是固定的——當然也會考慮通貨膨脹，會根據通貨膨脹出現月費的增長，但基本上可以理解為交了入門費之后，就有ccrc自理公寓的居住權，終身居住權——同時，它有一份保險安排在里面，當長者需要被照顧的等級越來越高的時候，它的月費實際上基本上是固定的，nursing and care包括醫療護理，還有日常生活照料等。

　　長期護理保險這個產品，當長者達到半失能的狀態，或者護理的狀態的時候，確實能夠給他們提供一些保障，能夠確保他們住到品質比較高一點的養老公寓或者護理院。但Life Care Contract相對而言，它其實已經在很多領域實現了長期照護險的保障內容，所以這就是為什么說在美國入住了ccrc，如果選擇入住合約，基本上等于買了一份長照險。

　　在中國，保險公司既是開發、持有者，也是經營重資產養老社區的主要力量，但是我們堅信市場上需要更多的專業開發商，特別是需要更多的專業運營商為重資產創造持有型養老房地產合理的投資收益與回報。

　　保險公司投資養老社區，一方面肯定是為了更多的促進保險業務，同時重資產又能夠實現合理的投資回報，這樣是最理想的情況。目前的狀態只是幫助保險公司促進了很多保險產品的銷售，很多保險公司在康養領域的重資產投資，要想能夠實現合理收益，我覺得都還需要比較長的培育時間。

　　當然這里面有各種原因，但是我相信一個運營管理公司，一個開發商在專業的養老公寓或者康養社區的開發運營方面，它一定有它的基因。

　　不管是REITs，還是保險公司，各自扮演他自己的角色，能夠作為投資者，作為資產方，可能會持有運營管理公司，但基本上不會去參加日常管理，通過合理的分工推動整個養老社區生態更健康，最后在資本市場能夠跟資本市場對接，或者說作為重資產最后能夠實現資產證券化。我們也相信養老社區里面的重資產的這一部分，當收益能做出來的時候，它一定能夠做REITs，做重資產的證券化。

　　目前其實在保租房，還有園區、商業地產領域，都有很多的資產證券化的案例，我們也期待一起見證養老社區重資產能夠實現資產證券化的里程碑式進展。這樣的話，中國的養老社區產業才能夠更快的發展起來，滿足我們老齡化的不同的需求。

　　謝謝大家，我的分享就到這里。

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責任編輯：張文