在產業發展驅動下，不僅越來越多的開發商搶灘布局，投資者也更傾向于將目光轉向物流地產。

　　比較明顯的是險資。今年以來，險資開始加速撤離傳統的住宅地產，轉而投向物流地產。近期ESR作為賣方，向泰康保險轉讓了國內6處物流園資產，總價逾20億元，預估帶來相關收益約3.38億元。

　　這6個物流資產分別分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建筑面積約34.96萬平方米，涉及5個目標公司，代價分別約為9400萬元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。

　　這項交易看起來會是一件雙贏的事。

　　ESR在公告中表示，出售項目有助于公司獲得收益，且符合公司將資產負債表轉移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環戰略。出售完成后，ESR這幾個項目中還有少量權益。

　　作為一家不動產管理公司，ESR在物流地產領域的主要商業模式是通過基金的形式孵化物流地產項目，在項目逐漸成熟、形成穩定現金流之后出售，然后再投資新項目，以此形成資本循環。

　　就買方泰康保險而言，世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨告訴界面新聞，從戰略角度看，險資增加對優質的、現金流穩定的不動產投資，對于提升或者穩定整個保險企業在資產端的回報率有幫助。“而且這應該也是險資會持續做的一件事，是一個中長期的需求。”

　　在目前的房地產行業，保險公司從不動產配置角度考慮，投資的細分領域更多轉向了倉儲、物流園區等有穩定現金流的資產類型。

　　今年11月，曾有市場消息稱，全球最大的另類資產管理公司黑石集團擬以超過100億元的價格出售在中國的11個物流園項目，總建筑面積約220萬平方米，意向接盤方為中國平安保險海外。不過，當時黑石和平安方面都否認了在接觸，目前這項交易也未最終落地。

　　從今年初開始，險資在產業、物流地產方面的投資明顯加快。

　　據中國保險行業協會官網顯示，從今年1月份開始，就有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽披露了大額不動產投資情況，其中平安人壽投向了4個產業園區項目，預計金額超過73億元，這是險資在不動產領域最大的一筆投資。

　　當下的物流地產行業，正吸引各路資本入局。

　　今年年初，凱德集團也宣布要設立凱德中國特殊機會伙伴計劃，總承諾股本11億新元，投資于中國的特殊機會項目，除了包括辦公樓、購物中心等傳統物業外，也包括物流地產、工業地產等新興物業。

　　從全國范圍來看，物流地產已成為近年來房地產市場細分類別中發展最快的領域之一。

　　世邦魏理仕數據顯示，今年前三季度，全國主要城市高標倉累計凈吸納量達到530萬平方米，同比大幅增長45%，同比口徑下相當于疫情前三年同期平均水平的150%。

　　國內高標倉市場正在經歷階段性的供應高峰。世邦魏理仕預計，2023年的新增供應將超過1200萬平方米，但未來兩年將迅速回落至600-650萬左右的合理水平。

　　謝晨向界面新聞解釋，其實從2018年之后，物流地產就已經成為十分火熱的賽道，大量資金參與進來，在形成投資后就會帶來新增供給。過去幾年由于疫情影響，供給延后，才導致今年來到了一個短期的供應高峰。

　　從需求角度來看，物流的恢復速度也較快，韌性也強。由于物流是生產生活、消費中的一個基礎設施，其回彈需求來得最快，而且疫情推動了線上消費，對物流地產也帶來結構性收益，這也會體現在未來的物流需求上。

　　因此，鑒于租賃需求所呈現的韌性，2024下半年至2025年市場供需平衡將逐步改善，尤其是租戶重點拓展的一線城市及周邊衛星市場有望率先實現租金企穩增長。

　　但鑒于對經濟不確定性、成本上漲和地緣政治等運營挑戰的擔憂有所上升，物流租戶正在通過優化倉儲選址、租用高標準物業和提升自動化水平等方式來強化整個供應鏈的效率和韌性。

　　謝晨認為，受今年宏觀經濟環境影響，物流地產商都會面臨降本增效的問題。結合區位對物流倉儲進行組合優化和整合，降低運輸成本是途徑之一，“每降低1%的運輸成本，可換回來對租金的承受能力提高7%-8%。”

　　第二，要通過自動化去提升整個供應鏈的效率、韌性，以及從中長期的角度去降低成本，短期肯定有自動化投入，但是從中長期來講，它能攤薄成本。此外，相對更高品質的高標倉的訴求其實是在增強，這也是來自于企業追求效率以及供應鏈安全背后的推動。

　　毫無疑問，在消費、跨境電商等多樣化挑戰和需求下，物流地產商也要主動求變。

　　據世邦魏理仕2023年《中國倉儲物流租戶調查》顯示，82%的受訪物流企業表示未來三年計劃在一線都市圈進一步擴張，并將交通設施、消費者和終端市場以及上下游制造商和供應商等區位因素置于倉庫租金水平之先。

　　另一方面，綠色ESG在倉儲物流領域也走得很快。世邦魏理仕調查發現，在租戶未來最迫切想要增加或提升的倉庫配置中，屋頂光伏（45%） 和新能源車充電設施 （44%） 位居前兩位，倉儲物流的綠色屬性日益受到租戶重視。

　　今年這類周期性的供應高峰對物流地產市場帶來了一定壓力。謝晨認為，短期的一些局部市場的租金水平會面臨承壓，這是一個正常的供需現象，行業整體依然很可觀。

　　就投資者而言，短期內，租賃市場和資產價格波動仍是投資者面臨的挑戰，“可重點關注一線都市圈綠地開發和核心類資產等穿越周期的機會。”

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責任編輯：曹睿潼