盡管險資對于地產股熱情減退，但在商業地產、產業園區等商業不動產投資的領域，險資仍熱衷于“買買買”。

　　三家上市地產公司9月末發布的公告顯示，短短幾天，就有中郵人壽、華泰資產、國壽系公司計劃斥資共計超過百億元通過股權、債權計劃等方式投入商業不動產領域。

　　第一財經記者根據中國保險行業協會披露信息的統計，今年前三季度險資對于不動產項目的新增出資就達到了160億元左右。

　　三天簽署百億交易大單

　　近期險資大筆斥資投資不動產項目的消息開始密集起來。

　　大悅城（000031.SZ）、萬科A（000002.SZ）、ST世貿（600823.SH）在9月26日到9月28日陸續發布公告，宣布旗下公司與保險系公司達成了資產轉讓或融資協議，涉及的保險公司包括中郵人壽、華泰資產以及國壽系公司，三單交易總額超過百億元。

　　具體來說，大悅城控股子公司西單大悅城有限公司通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權及債權。北京昆庭的主要資產為位于北京市東城區的中糧·置地廣場項目，掛牌底價約為42.56億元。最終，由中郵人壽受讓，以底價約42.56億元成交。

　　ST世貿發布公告稱，控股子公司珠海海新企業管理有限公司則擬將其持有的珠海世茂新領域房地產開發有限公司50.99%股權轉讓給國壽星灣（天津）企業管理合伙企業（有限合伙）（下稱“星灣企業”），將持有的珠海世茂新領域0.01%股權轉讓給國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙）（下稱“啟航基金”）。兩筆交易合計轉讓珠海世茂新領域51%股權，對價共計39.1億元。

　　世茂集團稱，珠海世茂新領域的主要業務為發展位于珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。目前正分為六期開發，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。

　　兩家受讓方從名字來看皆帶有中國人壽的“基因”。從股權關系來看，啟航基金兩大股東為中國人壽保險股份有限公司及國壽置業，是國壽系的一只私募基金；而啟航基金又是星灣企業持股99.976%的大股東，后者本身就持有珠海世茂新領域49%股權。因此，本次交易后，珠海世茂新領域將成為國壽系的全資控股公司。

　　萬科則曬了子公司的融資大單，而“金主”亦是保險系公司。根據萬科A公告，全資子公司北京萬永房地產開發公司與華泰資產管理有限公司簽署協議，通過“設立一個或多個不動產債權投資計劃”向華泰保險集團旗下華泰資產申請融資，融資本金合計最多40億元，融資期限最長10年。萬科A則為該融資事項提供連帶責任保證擔保。據公告披露，北京萬永擁有位于北京市海淀區的“海淀北部地區整體開發”永豐產業基地（新）項目。

　　這三項協議的簽署，意味著險資在短短幾天內就總計向不動產領域投資超過120億元。

　　今年前三季累計新增出資超160億

　　事實上，近兩年雖然保險資金在地產股上屢次踩雷以致熱情減退，但對商業地產、產業園區等項目則熱度不減。

　　記者根據中國保險行業協會披露的信息統計，今年前三季度以來保險資金正在實際出資階段的大額不動產投資計劃至少有9個，而這9個項目的總投資額高達925億元。在今年前三季度，險企針對這9個不動產項目進行了超過20次的新增出資，新增出資總額超過160億元。

　　這9個項目的出資方涉及平安人壽、太保人壽、友邦人壽等5家險企。其中，平安人壽在其中占據了5個項目，遠高于其他保險公司，且其項目總投資額均在50億元以上。從項目內容看，包括北京多個地塊的商業地產、多地的產業園區及來福士商業辦公不動產項目。其中，2021年出手的6個來福士商業不動產項目總投資金額不超過330億元，是這9個項目中總投資金額上限最高的。

　　另外，友邦人壽成為上述幾家險企中唯一的外資險企。投資的上海北外灘89街坊地產項目預計投資總額不超過87億元，這也是友邦人壽成立以來的最大資產收購。

（數據來源：第一財經根據中國保險行業協會披露的信息整理）

　　緣何“買買買”？

　　盡管近兩年房地產市場不太景氣，但這些具有穩定現金流的收租型商業地產仍然是保險公司的“心頭好”。第一財經記者在采訪多名大型險企投資負責人時，他們均表示不動產是保險資金投資的一大重要方向，對于商業辦公樓宇、工業園區、物流倉儲等收租型物業一直保持著濃厚的配置興趣。

　　中國保險資產管理業協會近日發布的《中國保險資產管理業發展報告（2023）》顯示，從主要資產規模增長來看，投資性房地產2022年的投資規模在險資投資的主要資產類別中同比增速排名第三，達20.85%。

　　信達證券表示，險企頻頻加碼不動產項目投資，首要原因是不動產投資“長期持續回報”屬性較為契合險企資金長期屬性，整體來看，優質的不動產長期投資有助于險企增加另類投資標的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產投資加碼是險企根據市場情況及時調整投資組合的體現。在宏觀經濟修復的預期下，相關不動產投資項目有望為險企帶來較好的長期投資收益。

　　也有業內人士表示，在目前的情況下，一些房企為緩解公司流動性困難，正急售其不動產項目，因此對于保險公司來說，可能目前的價格也相對合適。

　　“在延續了幾年的優質資產荒和資本市場的動蕩情況下，盡管目前商業地產的收益可能有所下降，但總體而言只要尋找到優質的項目，那現金流和收益率都還是比較穩定的，所以很符合保險資金的胃口。”一名保險資管公司人士對第一財經表示。上述險企的不動產項目投向可以很明顯的看到險企看中的不動產項目基本都集中在上海、北京等一線城市或經濟發達地區。

　　從保險公司披露的部分不動產項目收益率來看，表現相對而言均不錯。在中國平安上半年的債權計劃及債權型理財產品中，廣義口徑下（包括直接投向和間接投向）的不動產行業項目上半年名義投資收益率為4.91%，中國太保的非公開市場融資工具（包括債權計劃、理財產品、信托計劃等）中，不動產項目的名義投資收益率亦達到4.8%，僅次于非銀金融類產品。

　　“不動產天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險，以及與其他品種相關性比較低的特征，當前短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產也將更有利于保險資金長期獲得一個穩健回報。公司不動產配置系列收入也非常穩健，高于現在的固收品種配置收益率。”中國人壽副總裁劉暉在8月的半年報業績發布會上表示。

　　從目前保險公司投資不動產的路徑來看，主要通過物權投資、債權計劃方式、股權投資以及REITs等方式，較為豐富。就大型險企而言，物權投資和通過債權計劃的形式目前是較為主要的投資路徑。

　　中國平安半年報表示，截至2023年6月30日，其保險資金投資組合中不動產投資余額為2093.93億元。該類投資以物權投資為主（包含直接投資及以項目公司股權形式投資的持有型物業），采用成本法計量，在不動產投資中占比75.6%，主要投向商業辦公、物流地產、產業園、長租公寓等收租型物業，以匹配負債久期，貢獻相對穩定的租金、分紅等收入，并獲取資產增值；除此之外，債權投資占比18.7%，其他股權投資占比5.7%。

　　不過，從投資比例來看，目前不動產投資在險資的總體投資比例上來說依然不高。擁有多個項目的中國平安截止上半年這一占比為4.5%，而中國人壽則在3%左右。

　　在劉暉看來，從國外保險公司看，不動產配置一般在10%左右，國內目前保險公司對于像商業不動產等實物資產的配置比例仍相對較低。

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責任編輯：張文