來源：國際金融報
近日，險資密集加碼大額不動產項目。
中郵人壽保險股份有限公司（下稱“中郵人壽”）以42.56億元接手北京中糧·置地廣場；
國壽系以39.1億元受讓世茂珠海綜合體半數股權；
華泰資產管理有限公司（下稱“華泰資產”）投資萬科不動產債券計劃……
業內人士表示，盡管當前房地產行業持續下行、經濟恢復仍有不確定性，但核心城市核心區域的商業辦公項目依舊有旺盛的需求，且多數項目的出租率穩定在較高水平。險資配置此類項目，一方面是具有較高的投資安全邊界，另一方面可以形成穩定的投資回報，當前項目作為優質資產可以繼續融資，且能享受到項目長期增長帶來的收益。
三家險企加碼不動產
近日，大悅城控股集團股份有限公司（下稱“大悅城”）發布公告稱，控股子公司西單大悅城有限公司（下稱“西單大悅城”）通過北京產權交易所公開掛牌轉讓北京昆庭資產管理有限公司（下稱“北京昆庭”）100%股權及債權。
本次交易掛牌底價為42.56億元。其中，股權掛牌底價為34.49億元（不低于經國資備案的凈資產評估值），債權掛牌底價為8.07億元。
掛牌期滿后，中郵人壽為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署《產權交易合同》，成交價格為42.56億元。根據香港聯交所相關規定，本次股權轉讓事項尚需提交西單大悅城控股股東大悅城地產有限公司股東大會審議通過。
據悉，北京昆庭成立于2013年11月，注冊資本10.74億元，由西單大悅城100%持股。公司主要資產為位于北京市東城區安定門外大街208號的中糧·置地廣場項目，該項目2018年竣工投入使用，產權年限至2060年9月；總建筑面積81454平方米，另有車位377個。
根據中企華資產評估有限公司出具的資產評估報告，截至評估基準日2023年4月30日，北京昆庭凈資產評估值為24.38億元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產中核算的房屋以成本價計量，其所處區域房地產市場狀況較好，該區域市場整體趨勢呈現一定上漲，導致房地產價值增加；負債評估值為9.80億元、增值率為0。
大悅城稱，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權。本次股權轉讓將有利于盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。
幾乎同一時間，世茂系上市公司也披露了項目轉讓公告，受讓方同樣是險資背景。世茂集團控股有限公司（下稱“世茂集團”）、上海世茂股份有限公司相繼發布公告稱，控股子公司珠海海新企業管理有限公司（下稱“珠海海新”）擬將其持有的珠海世茂新領域房地產開發有限公司（下稱“珠海世茂新領域”）51%股權轉讓，轉讓對價合計39.1億元。
共有兩家企業受讓珠海世茂新領域51%股權，均為中國人壽旗下公司。具體來看，國壽星灣（天津）企業管理合伙企業（有限合伙）（下稱“星灣企業”）受讓50.99%，對價為39.09億元；國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙）（下稱“啟航基金”）受讓0.01%，對價為76.67萬元。
記者了解到，珠海世茂新領域的主要業務為發展位于珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。該項目的占地面積約為22.56萬平方米，目前正分為六期開發，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。
從出讓原因來看，世茂集團表示，由于該項目的持續開發需要訂約各方進一步投資，鑒于公司目前的流動資金問題，公司無法再進一步投資及支持該項目的持續開發。進行出售事項使本集團能夠償還其結欠合營伙伴的債務，確保開發該項目所需的持續資金，并有機會分占該項目物業的所得款項。
本次交易完成后，珠海海新將不再持有珠海世茂新領域股權。珠海世茂新領域將由兩大國壽系股東持股，星灣企業持股從49%增至99.99%，啟航基金持股0.01%。
而就在半個月前，萬科發布公告稱，其全資子公司北京萬永房地產開發有限公司與華泰資產簽署協議，通過設立一個或多個不動產債權投資計劃向華泰資產申請融資，融資本金金額合計不超過40億元，融資期限最長為10年。
若上述三宗交易均能夠實行，合計涉及險資金額將超120億元。
投資熱潮有望延續
作為重資產的一種，房地產一直以來都是險資的“心頭好”。今年以來，險企更是頻頻投資大額不動產項目。
中國保險行業協會披露的數據顯示，年初至今，包括平安人壽、泰康人壽、友邦人壽、太保壽險等在內的多家險企先后披露大額不動產投資公告，主要涉及商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型的養老社區不動產項目，出資額從幾十億元到上百億元不等。僅三季度，就有太保壽險、建信人壽、平安人壽3家保險公司發布7份大額不動產投資公告，累計涉及投資金額近10億元。
險企為何熱衷不動產投資？北京排排網保險代理有限公司總經理楊帆對《國際金融報》記者指出，其一，險資資金體量大、投資周期長，不動產投資不但能夠容納大體量的資金，而且非常適合長期投資；其二，險企的主營業務需要不動產資源的支持，比如養老和大健康等產業，通過不動產投資，險企在把主營業務與不動產投資完美融合，支持主營業務發展的同時，還能帶來長期穩定的收益；其三，險資有多元化資產配置的需求，目前優質投資項目較為緊缺。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜向記者分析稱，首先，不動產投資相對穩定，長期回報較高，可為險資提供穩定的現金流和資本增值；其次，不動產投資具有較低的流動性風險，相對于股市等其他投資方式，更容易控制風險；最后，不動產投資可以為險資提供多元化的投資渠道，降低投資集中度，提高投資組合的穩定性。
“不動產天然具有抵抗通脹、抵御波動、分散風險、與其他品種相關性比較低的特征，短期市場可能存在波動，但在整體組合中配置一定的實物資產，更有利于保險資金獲得長期穩健回報?！痹?023年中期業績發布會上，中國人壽副總裁劉暉如是說。
不過，機遇與風險總是并存。楊帆表示，不動產投資也面臨三大風險：一是流動性風險，不動產流動性較差，變現周期長；二是管理風險，不動產投資同樣需要專業的管理和維護，一旦管理不當，可能會導致資產價值縮水；三是不動產價值縮水的風險，尤其在經濟下行情況下，不動產受經濟影響非常大。
“險資投資不動產面臨的風險主要包括市場風險和運營風險。”柏文喜指出，市場風險是指不動產市場的波動性，包括房地產市場的調控政策變化、市場需求變化等因素都可能對投資產生負面影響；運營風險主要是指不動產項目在開發、管理、租賃等方面存在的風險，如項目運營不善、租客流失等。
放眼未來，險資投資不動產的熱度能否得以延續？對此，柏文喜給出肯定的回答。在他看來，隨著險資市場的開放和監管政策的放松，險資將有更多資金和渠道可以用于不動產投資，險資投資不動產的熱度有望繼續增加。
黑崎資本基金經理曾盛向《國際金融報》記者補充指出，不動產投資一直是保險公司的重要選項，但不同時期可供選擇的優質項目數量會有所不同。其中需要綜合考慮多個因素，包括項目的地理位置、市場需求、租金回報率等。險資集中投資不動產表明這些不動產在區位優勢、租售性價比和投資回報方面具備較高潛力，因此受到了險資青睞。
“險資有資金優勢和能力去投資這類資產，并且不動產投資有助于保值增值，這符合險企的投資導向。不過，政府對于房地產市場的調控政策以及宏觀經濟形勢的變化等，都可能會對險資投資不動產的熱度產生影響?！痹⒈硎尽?/p>
責任編輯：張文
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